Test av eiendomsmeglere

Tre meglere, tre forskjellige verdivurderinger

Kommentar: Det kan lønne seg å få verdivurdering fra flere meglere.

GAMMELT OG NYTT: Blokka er fra 1955, men leilligheten er nylig pusset opp. Veggene har fått ny farge, gulvet er nytt og det samme er kjøkkenet, blant annet. Slik oppussing er et godt utgangspunkt for å få ny verdivurdering, og det kan lønne seg å spørre flere meglere. Foto: Eilin Lindvoll.
GAMMELT OG NYTT: Blokka er fra 1955, men leilligheten er nylig pusset opp. Veggene har fått ny farge, gulvet er nytt og det samme er kjøkkenet, blant annet. Slik oppussing er et godt utgangspunkt for å få ny verdivurdering, og det kan lønne seg å spørre flere meglere. Foto: Eilin Lindvoll. Vis mer

For drøyt tre måneder siden kjøpte jeg min første bolig, og før jeg flyttet inn, pusset jeg den opp.

Kjøkkenet i leiligheten ble flyttet ut i stua, slik at jeg fikk laget en sovealkove. Ellers ble veggene malt, nytt gulv erstattet den gamle, slitte parketten og badet fikk ny vask med servantskap. Alt arbeidet ble selvfølgelig utført av skikkelige fagfolk.

I kjølvannet av oppussingen, lurer jeg på om verdien på boligen har økt i forhold til prisen jeg kjøpte den for. Derfor har jeg hatt tre meglere på besøk for å gi meg verdivurdering.

Nederst i saken kan du lese om hva verdivurdering av bolig kan brukes til.

Tre til test

De tre meglerne jeg har hatt på befaring er fra de tre største, landsdekkende eiendomsmeglerfirmaene i landet målt etter omsetning: Eiendomsmegler 1, DNB Eiendom og Privatmegleren.

Alle meglerne har tilbudt gratis verdivurdering.

Jeg meldte interesse for verdivurdering på meglernes nettside, og ble deretter oppringt av en ledig megler i løpet av kort tid. Eiendomsmegler 1 var raskest på labben, etterfulgt av Privatmegleren og DNB Eiendom. Det ble laget avtaler med samtlige meglere påfølgende uke.

Alle meglerne ble informert om at det ikke var lenge siden jeg kjøpte leiligheten, at den nylig ble pusset opp og at verdivurderingen i første omgang skulle brukes til å forhandle lånet, men hvis verdien var veldig mye høyere, kunne jeg selvfølgelig vurdere salg.

Jeg fikk e-takst fra alle meglerne noen dager etter deres befaringer.

Resultatet: Gikk i pluss

Slik oppsummerer jeg prosessen og resultatet etter å ha hatt tre meglere fra ulike firma innom, samt fått svar fra dem om hvordan de vurderer verdien til leiligheten min:

  • Tidsbruk: Alle tre meglerne brukte kort tid på verdivurderingen. DNB Eiendom og Eiendomsmegler 1 brukte rundt ti minutter, mens Privatmegleren brukte kun fem minutter. Hvor mange arbeidsdager etter besøket meglerne brukte på å gi meg verdivurdering, varierte mer. DNB Eiendom brukte om lag tre arbeidsdager, Privatmegleren brukte to arbeidsdager og Eiendomsmegler 1 brukte tre og en halv arbeidsdag.
  • Møtet med meglerne: Samtlige meglere kom presist til avtalene jeg hadde med dem, og de var både imøtekommende og interesserte. Det var imidlertid noen forskjeller, blant annet i hvilken grad de stilte spørsmål. Megleren fra Eiendomsmegler 1 var helt klart den som stilte flest spørsmål om hva jeg kjøpte leiligheten for, hvor mye jeg hadde brukt på oppussing, om materialvalg og annet. Megleren fra DNB Eiendom tok bilder av badet og kjøkkenet, mens de to andre meglerne tok flere bilder av alle rommene i leiligheten. Ingen meglere hadde behov for å kikke på lofts- og kjellerboden. Privatmegleren, som er eid av Nordea, spurte om jeg ønsket å bli oppringt av banken med tilbud på refinansiering av boliglånet. Det takket jeg ja til, og samme dag ringte en rådgiver fra Nordea som tilbød meg rente som var 0,08 prosentpoeng under renten jeg har i DNB nå. Eiendomsmegler 1 eies av Sparebank 1, men megleren herfra spurte ikke om jeg var interessert i et lånetilbud fra dem, så da ba jeg om det selv, hvorpå megler lovet å videreformidle kontakt om dette.
  • Verdivurderingene: Meglerne brukte altså fra to til tre og en halv arbeidsdager på å gi meg endelige verdivurderinger. Privatmegleren brukte kortest tid og ga lavest verdi, mens DNB Eiendom brukte nest mest tid og ga høyest verdi. Eiendomsmegler 1 brukte lengst tid og la seg verdimessig mellom de to andre meglerne. På det meste skilte det 100.000 kroner mellom verdivurderingene til meglerne, altså DNB Eiendom i forhold til Privatmegleren.

Nedenfor kan du se testen og resultatet skjematisk framstilt:

Megler Tidsbruk på befaring Antall virkedager fra befaring til e-takst forelå Verdivurdering*
DNB Eiendom10 minutter3+300.000 kroner
Eiendomsmegler110 minutter3,5+250.000 kroner
Privatmegleren5 minutter2+200.000 kroner

* Verdivurderingen er oppgitt som avvik fra prisen jeg kjøpte leiligheten for unntatt fellesgjeld.

Oppussingsarbeidet inkludert materiale jeg kjøpte inn selv kostet om lag 250.000 kroner. Det vil si at med den høyeste verdivurderingen, fra DNB Eiendom, ble hele oppussingen finansiert, i tillegg til at jeg gikk 50.000 kroner i pluss.

ALKOVE: Det gamle kjøkkenet ble sovealkove.
ALKOVE: Det gamle kjøkkenet ble sovealkove. Vis mer
BADET: Ny vask var alt som trengtes.
BADET: Ny vask var alt som trengtes. Vis mer

Meglernes begrunnelse

I e-takstene sine la samtlige meglere ved salgsprisen på tre tilsvarende leiligheter i borettslaget, og verdien de vurderte min leilighet til var lik eller høyere enn disse eksemplene. Men, de tidligere salgseksemplene de har trukket fram, har ikke vært like hos alle meglerne.

DNB Eiendom og Eiendomsmegler 1 beskrev leiligheten kort i e-taksten, men ga ikke noe skriftlig begrunnelse for prisen de satte. Sistnevnte skrev, imidlertid, «pen bolig med nytt kjøkken, smarte løsninger». Privatmegleren hadde definitivt lengst beskrivelse av boligen i verdivurderingen, og megleren skrev følgende i sammendraget: «De andre leilighetene i sammenligningsgrunnlaget er like, men har vært oppussingsobjekter, derfor lavere summer. Denne må sies å ha best standard av de alle som er solgt».

Hva ser meglerne etter når de skal sette verdi på en bolig? Og hvorfor kan tre meglere komme fram til tre ulike verdier på samme bolig?

Eiendomsmegler 1 forklarer at deres meglere setter verdi på boliger ut fra beliggenhet, størrelse, type eiendom, standard, utsikt, trafikkforhold og avstand til offentlig kommunikasjon. I tillegg vurderes andre viktige forhold som markedssituasjonen, rentenivå, tilgang på kreditt, arbeidsmarked og, ikke minst, psykologien i markedet.

Markedsansvarlig Suzan Kaptan i Eiendomsmegler 1 Oslo og Akershus påpeker overfor Dinside at avviket mellom de tre meglerne, på maks 100.000 kroner, er lite og vitner om godt håndverk fra alle.

Kommunikasjonsrådgiver Vidar Korsberg Dalsbø i DNB mener også at spriket i meglernes verdivurdering i dette tilfellet er lite, noe som kan komme av at det er kort tid siden boligen ble omsatt, samt at det er forholdsvis enkelt å oppjustere verdien som følge av oppussingen av boligen.

- En verdivurdering kan aldri bli en eksakt vitenskap med én fasit, men er et estimat av hva megleren mener boligen er verdt i dagens marked. Det er ingen som vet hva markedet vil betale for en bolig. Derfor er det helt naturlig at ulike meglere vil gi forskjellige verdivurderinger av en bolig, sier Dalsbø til Dinside.no.

Gode grunner for verdivurdering

Eva Sørmo, forbrukerøkonom i Norsk Familieøkonomi, mener at hvis du vil refinansiere boliglånet eller prøve å prute ned renten, kan det være greit å få en verdivurdering.

- Dersom boligverdien har økt, kan du ha fått en lavere belåningsgrad, noe som gir bedre forhandlingskort overfor banken, og du kan sjekke hvilke lånebetingelser du kan forvente, sier Sørmo til Dinside.no.

Oppussing og renovering av boligen kan være gode anledninger til å innhente nye verdivurderinger. Store, lokale boligmarkedsendringer er andre faktorer som kan påvirke verdien.

Eiendomsmeglere eller banken, såfremt de har tilgang til eiendomsvurderinger på Internett, kan gi verdivurdering av boligen din. Du kan også benytte takstmann, men det er helst når du skal selge bolig eller ta opp byggelån, da verdivurdering fra dem ofte er dyrere og grundigere enn fra en megler, ifølge Sørmo.