Skatteregler utleie av bolig:

Pass på reglene når du leier ut egen bolig

Skattefri utleie kan bli skattlagt om du leier ut flere deler av din egen bolig.

SKATT VED UTLEIE: Pass på når du kombinerer utleie av forskjellige deler av boligen - i verste fall må du skatte av utleie som i utgangspunktet er gratis. Foto: NTB Scanpix
SKATT VED UTLEIE: Pass på når du kombinerer utleie av forskjellige deler av boligen - i verste fall må du skatte av utleie som i utgangspunktet er gratis. Foto: NTB Scanpix Vis mer

I skattemeldingen for 2018 som du får tilgang på 4. april, er det noen nye poster og skatteregler å legge merke til.

En av endringene som gjelder for skatteåret 2018 er reglene for korttidsutleie av egen bolig.

Men det er når du skal leie ut flere deler av egen bolig at du risikerer å måtte skatte av det som i utgangspunktet er skattefri utleie.

Nye regler fra 2018

Nytt fra skatteåret 2018 er skattereglene for korttidsutleie av egen bolig.

- For egen bolig må det etter det nye regelverket skilles mellom såkalt langtidsutleie og korttidsutleie, henholdsvis utleieforhold på sammenhengende 30 dager eller mer eller utleieforhold på 1-29 dager, forteller seksjonssjef Ole Vincent Jebsen i Skatteetaten til Dinside.

Han forklarer videre:

- Det gjelder nå tre regler om helt eller delvis skattefritak for utleie av egen bolig: to regler om skattefritak for langtidsutleie og en regel om delvis skattefritak/delvis skatteplikt for korttidsutleie av egen bolig, sier Jebsen.

Reglene for langtidsutleie er grunnleggende som før; det er de gamle reglene som fortsatt gjelder, men nå kun for langtidsutleie.

Dette er skattereglene som gjelder for utleie av egen bolig

Regel nr 1: For langtidsutleie der eieren bruker minst ½ av boligen selv (beregnet etter utleieverdi) og leier ut resten. Da er alle inntektene fullstendig skattefrie. Regelen er den samme som før, men gjelder nå kun langtidsutleie.

Regel nr 2: For langtidsutleie der eieren leier ut mer enn halvparten av sin egen bolig (beregnet etter utleieverdi) eller hele boligen og får maks 20.000 kroner i året for dette. Da er hele leieinntekten på inntil 20.000 i året skattefri.

- Dersom dette beløpet overskrides, er det viktig å merke seg at hele leieinntekten er skattepliktig fra første krone. Det betyr at det isolert sett ikke lønner seg å leie ut boligene sin for mellom 20.000 og 26.000, da man netto sitter igjen med mindre enn 20.000 kroner. Regelen er den samme som før, men gjelder nå kun langtidsutleie, forklarer Jebsen.

Regel nr 3: Den nye regelen fra og med 2018 er en delvis unntaksregel, da den fastsetter delvis skattefritak og delvis skatteplikt.

Ved kortidsutleie av egen bolig er de første 10.000 kronene skattefrie og deretter må man skatte av 85 prosent av de overskytende leieinntektene.

Dersom man har flere korttidsutleier gjennom året, får man bunnfradraget kun en gang og ikke per leieforhold. Leier man ut for 10 000 i året er alt skattefritt.

Vi har fått følgende eksempel på hvor mye skatt dette utgjør hvis du leier ut egen bolig i flere omganger og alle leieforholdene er av kortere varighet enn 30 dager, med leieinntekter på totalt 100.000 kroner:

Leieinntekt 100.000
Minus sjablonfradrag 10.000
Sum Leieinntekt 90.000 x 85% = kr 76.500 x 23% (skattesatsen for 2018) =

17.595 kroner i skatt

Kombinert utleie kan utløse skatt

Selv om utleie av egen bolig i mange tilfeller er skattefritt, kan du risikere å måtte betale skatt hvis du kombinerer noen av reglene over.

Dette kan blant annet skje om du kombinerer langtidsutleie av en mindre del av boligen, regel 1, med korttidsutleie av egen bolig, regel 3.

I eksempelet under vil leieinntektene som vanligvis er skattefrie føre til full skatteplikt:

Hans eier en enebolig hvor han selv bor i den største delen av boligen. Han leier ut sokkeletasjen gjennom hele året til Line, som i utgangspunktet er skattefri langtidsutleie.

Om sommeren reiser Hans bort og leier ut den delen han selv bor i i flere korte perioder, etter regel 3. Til sammen leier han ut sin egen del av boligen i 14 dager.

Langtidsutleien er isolert sett skattefri, men fordi man kombinerer to utleieforhold samtidig, må langtidsutleien vurderes på nytt der korttidsutleien tas med i betraktning:

  • Er mer enn halvparten av boligen utleid regnet etter utleieverdien for perioden for både korttids- og langtidsutleie?

Boenheten dere Hans bor og den han leier ut til Line, er leid ut samtidig i en periode på 14 dager. Altså har Hans har leid ut mer enn halvparten av boligen i denne 14-dagersperioden.

  • Er leieinntektene mer enn 20.000 kroner i denne perioden?

Korttidsutleien av Hans sin del utgjorde 15.000 kroner for 14 dager. Langtidsutleien til Line utgjør 12.000 per måned, eller 6.000 kroner for 14 dager.

Total leieinntekt for disse 14 dagene er 21.000 kr = Mer enn 20.000 kroner.

Dermed blir alle leieinntektene for sokkeletasjen og uteleien til Line for hele året skattepliktige fra første krone.