Leier du bolig risikerer du å måtte flytte hvert år!

Den nye husleieloven er på vei. Endringene er mange, og kan slå hardt ut for den som ikke har satt seg inn i reglene. Hvis utleier vil sikre seg markedsleie kan du i verste fall risikere å måtte flytte hvert eneste år. DinSide viser deg veien i lovjungelen.

Den nye husleieloven ventes i praksis å først tre i kraft 1. juli 2000 på grunn av overgangen til år 2000. Det finnes ingen fullstendig oversikt over hvor mange leiligheter, hybler og hus som leies ut i Norge, men det antas at tallet ligger på rundt 420.000. Utleierne er som regel vanlige boligeiere, det er altså "amatørene" som dominerer markedet, og det er derfor viktig å vite hva lovverket sier.

Krav til husrommet

Den nye husleieloven vil gi nye og mer konkrete bestemmelser når det gjelder hvilken tilstand og kvalitet leiligheten eller lokalet skal ha. Utleieren får nå i større grad plikt til å opplyse om mangler og avvik fra vanlig standard, samtidig som leiers undersøkelsesplikt konkretiseres.

Depositum

I dag kan den som leier ut kreve inntil tre måneders forskudd i leie, som sikkerhet for restkrav ved avslutning av leieavtalen. Lovforslaget senker denne fristen til kun en måned.

Reglene om uttak av depositumet innskjerpes også. Depositumet skal alltid stå på sperret konto i leietagers navn. Før kunne utleier inngå en depositum avtale med banken, slik at han kunne ta ut penger til dekke av skader og ubetalt leie, uten leiers samtykke. Dette blir ikke godtatt etter den nye loven.

I motsetning til dagens praksis, må leietageren nå akseptere kravet fra utleieren, for at utleieren skal få tilgang til kontoen. I praksis er dette en kraftig styrking av leietagerens stilling. Avviser han kravet kan du som utleier bli presset til å bringe kravet inn for domstolene. Og det kan fort bli dyrt...

Hvorvidt dette vil føre til en økning i antall saker for domstolene vil bli spennende å se.

Dersom det er krevet garanti i tillegg til depositumet kan dette beløpet samlet sett ikke overstige seks måneders husleie. Dersom det oppstår tvist om leiesummen, kan leieren deponere det omtvistede beløp på en nærmere angitt måte. Etter den forrige loven var leieren derimot avhengig av å gå til rettssak før han fikk en slik deponeringsadgang.

Husleien

Den høyeste lovlige leie skal, fra loven trer i kraft, være markedsleien på avtaletidspunktet. I Oslo og Trondheim har husleiens størrelse hittil vært styrt av en politisk vedtatt grunnleie. Dette vil det nå bli slutt på, overgangen til markedsbasert leie vil skje gradvis over ti år.

Leien kan imidlertid indeksreguleres årlig, i takt med den generelle prisstigningen. Når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, uten at leieprisen er endret på annen måte enn ved indeksregulering, kan begge parter kreve at leien blir satt til gjengs leie, det vil si det som vanligvis blir betalt for liknende husrom på liknende leievilkår på dette tidspunktet.

Gjengs leie vil derfor være atskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien, fordi gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert nivå. Går leienivået ved nyutleie opp eller ned, vil dette riktignok virke inn på hva som er gjengs leie, men det allerede etablerte prisnivået medfører at endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleien.

Tidsbestemte leieavtaler

For tomannsboliger, sokkelleilighet, eller hybel i enebolig hvor utleier bor i samme hus er minstetiden ett år.

I alle andre leieforhold er minimum leietid satt til tre år. Det blir altså et forbud mot kortere avtaler enn tre år, men unntak fra de tilfellene hvor det er oppgitt en saklig grunn.

Saklig grunn vil for eksempel foreligge hvis utleieren selv trenger leiligheten som egen bolig etter to år. Når slik saklig grunn foreligger, må imidlertid forutsetningen oppfylles ved kontraktens utgang. Hvis ikke vil leietager kunne påberope seg lovens minsteavtale på tre år.

Takstnemd

Takstnemda er opprettet blant annet for å løse tvister om leiefastsettelse der avtalen løper lenger enn tre år. Da kan nemlig partene kreve gjengs leie, målt opp mot prisene på det aktuelle tidspunkt. Denne leien vil vanligvis være høyere enn den kontraktsfestede som kun har blitt indeksregulert.

Finner leietageren husleieøkningen uakseptabel bringes saken inn for nemda som fastsetter husleien. Takstnemden skal oppnevnes av den lokale by- eller herredsrett som også fastslår hvem som skal dekke omkostningene. Ordningen er frivillig, og dersom en av partene ønsker det kan de bringe saken direkte inn for retten.

Ved kontrakter som følger lovens minstetid, ett eller tre år, har utleier imidlertid rett til å kreve markedsleie når kontraktsperioden er ute.

Hva vil det si for deg?
For utleiere vil det lønne seg å bruke lovens minstetid, det vil si at leieavtalen kun løper for ett, eventuelt tre år. Inngås det avtaler for en lengre periode, vil nemlig leietager kunne kreve husleien reforhandlet til "gjengs leie". En kontrakt som ikke sikrer utleier markedsleie vil jo fort kunne bli ulønnsom over tid.

For deg som leietager er denne lovendringen egentlig ganske ubehagelig. Den vil i sin ytterste konsekvens kunne føre til at du må flytte hvert år eller hvert tredje år! Som leietager vil det derfor være best å inngå leieavtaler av lengre varighet. Hvor lett dette blir er imidlertid en annen sak.

Oppsigelse

Her blir reglene sterkt forandret. Søksmålsbyrden ved oppsigelse flyttes nemlig fra leietageren, og over på utleieren. Mener leietageren at oppsigelsen er uriktig holder det nemlig for ham å protestere skriftlig en måned etter at oppsigelsen ble mottatt. Leietageren trenger ikke å begrunne sin innsigelse. Vil utleier opprettholde sin oppsigelse må han gå til retten innen tre måneder.

Dette er motsatt av hva som var vanlig etter den gamle loven, og har møtt sterk motstand fra blant annet Huseiernes Landsforening. De mener at dette vil medføre en oppblomstring av husleiesaker i rettsapparatet. På den annen side vil vel kostnadene ved rettslig forfølgning kunne skremme utleiere fra å hevde sin rett. Heller ikke dette kan vel sies å være særlig heldig. Også her vil det altså bli spennende å se hva som skjer.

Vurderingen av om oppsigelsen er rimelig, vil imidlertid fortsatt følge den praksis som er etablert etter den tidligere lov.

Ikke lenger like lønnsom å leie ut møblert
Etter dagens husleielov har ikke leietageren det samme oppsigelsesvernet dersom han leier en fullt møblert bolig. En del huseiere har derfor leid ut møblert, for slik å få lettere tilgang til boligen hvis det skulle bli nødvendig. Denne muligheten forsvinner etter den nye ordningen, reglene blir altså like enten du leier ut møblert eller ikke.

Beboerrepresentasjon

Der utleier leier ut mer enn fire boligenheter, får nå leietagerne rett til å utnevne en tillitsvalgt til å ivareta deres interesser. Den tillitsvalgte skal i såfall varsles om alle forhold som er av betydning for dem. Det er imidlertid opp til gårdeieren om han vil følge rådene som gis. Her lukter det skinndemokrati lang vei, hvilke virkninger bestemmelsen vil få, blir i hvert fall spennende å se...

Fremleie

Det skal bli lettere for leietager å fremleie boligen. Dette skal gjelde selv om framleie ikke er regulert i kontrakten. Innen en maksimaltid på to år, skal utleier normalt bare kunne nekte fremleie dersom det foreligger saklig grunn til det. Avslaget må være begrunnet i leietagerens forhold.

Husleietvistutvalg

Leieboere og utleiere i Oslo skal etter planen kunne bringe sine konflikter direkte inn til et eget tvisteutvalg. Husleietvistutvalget skal bestå av representanter for utleier og leier, og skal ledes av en nøytral formann med dommerkompetanse. Det er foreløpig kun beboerne i Oslo som skal få nyte godt av dette forsøksprosjektet, men hvis ordningen er vellykket vil den nok bli utvidet til resten av landet. Det er ventet at forslaget om et eget husleietvistutvalg blir vedtatt på Stortinget denne våren, men tidspunktet for iverksettelse avhenger av framdriften i Kommunaldepartementet.

Formålet med prøveprosjektet er å spare det ordinære rettsapparatet for husleiesaker, samtidig som man har et håp om å styrke rettssikkerheten for de som er involvert i tvister av relativt liten økonomisk verdi. Det har nemlig vist seg at slike saker ofte ikke forfølges rettslig fordi partene ikke kan, eller tør, å ta de omkostningene som følger med.