Ikke bind renten!

Du kan tape hundretusener om du binder renten på lånet ditt nå. Vi forklarer hvordan fastrente virker.

Mens lån med flytende rente er en sak mellom deg og banken din, er fastrentelån verdipapirer som omsettes i et marked.

Med en gang du går inn i banken og tar opp et lån med fast rente, snur banken seg rundt og selger en obligasjon i obligasjonsmarkedet. Denne obligasjonen har samme rente, samme lånebeløp og samme løpetid som det lånet banken har gitt deg.

Hver dag vil verdien av denne obligasjonen bli notert i markedet. Den kan bli kjøpt og solgt mange ganger før du innfrir lånet ditt.

Vi skal se litt på hvilken pris markedet vil gi for obligasjonen.

Evigvarende, avdragsfritt lån

Eksemplet blir enklest om vi sier at du har et lån med evigvarende rentebinding. Du betaler ikke avdrag på dette lånet, og kan beholde det helt til du selv vil innfri det.

Om nye, evigvarende lån utstedes til 10 prosent rente, er dette papiret verdt 1/2 million kroner Vis mer

La oss si at du opprinnelig lånte én million kroner til fem prosent rente. Siden du ikke betaler avdrag, innebærer dette at du skal betale 50.000 kroner i året til den som eier obligasjonen, helt til du kjøper den tilbake.

Etter at du tok opp ditt fastrentelån begynner renten i markedet å stige. Den stiger til ti prosent, dobbelt så mye som da du tok opp ditt lån. Dette berører deg ikke på kort sikt. Du betaler stadig dine 50.000 i året. Men de som handler i obligasjoner kan nå kjøpe nyutstedte obligasjoner, også pålydende én million kroner, hvor låntakeren betaler innehaveren av obligasjonen 100.000 kroner i året. Dobbelt så mye som du betaler.

Så hvilken obligasjon vil investoren ha? Den som kaster 100.000 kroner av seg hvert år, eller den som kaster 50.000 kroner av seg?

Om nye, evigvarende lån utstedes til 10 prosent rente, er dette papiret verdt én million kroner. Vis mer

Han vil ha begge to. Men mens han gir én million kroner for den nyutstedte obligasjonen, hvor låntakeren betaler 100.000 i året, gir han bare halvparten for din obligasjon.

Han er også villig til å selge den tilbake til deg, eller til hvem som helst annen, for den samme prisen, 500.000 kroner.

Markedsrenten er altså doblet, men lånet ditt er halvert i verdi.

Men hva om renten faller?

Om historien er den omvendte av den vi fortalte i forrige avsnitt, om du tok opp et lån til 10 prosent fast rente, og den langsiktige renten faller til fem prosent, blir lånet ditt dobbelt så mye verdt! Skal du innfri dette lånet, må du altså ut med det dobbelte av det du lånte. I vårt eksempel lånte du én million, og må altså betale tilbake to millioner. Pluss renter.

Det var dette mange av dem som tok opp fastrentelån på 1980-tallet opplevde da de skulle innfri lånene sine på 90-tallet. Disse lånene hadde gjerne en rente på 10-14 prosent. På 90-tallet falt renten til det halve, og noen låntakerne måtte betale 20-30 prosent overkurs for å komme ut av de gamle, dyre lånene!

Det er nettopp denne historien som kan gjenta seg nå, om folk tar opp lån med rentebinding med en rente fra 8 prosent og oppover. (Kredittkassen tar 9,5 prosent rente for sitt beste fastrentelån).

Styr unna!

DinSide har anbefalt folk å konvertere lånene til fast rente helt fra slutten av april og frem til midten av august. Men nå er fastrentelånene alt for dyre. Vi vil sterkt fraråde fastrentelån nå. De økonomene som sier at den flytende renten ikke skal raskt ned igjen, kan ha rett. Men det betyr ikke at vi vil ha langsiktig rente på åtte prosent og mer særlig lenge. Både den flytende renten og den faste vil ha sunket vesentlig når vi kommer ut på nyåret.

Inntil da får vi heller svelge det høye nivået på den flytende rente. Får du vanskeligheter, så spør banken om du en periode kan få slippe å betale avdrag. Om det gjenstår under 20 år av løpetiden, kan du sikkert også få utvidet denne.

Virkeligheten litt mer komplisert

Vi har i artikkelen brukt som eksempel et fastrentelån som løper evig. I virkeligheten løper fastrentelån på 1, 3, 5 eller ti år, som regel. Jo lenger løpetid, jo sterkere blir den effekten vi har skissert over. I virkeligheten utsteder heller ikke banken et papir på akkurat ditt lån. Den slår ditt lån sammen med en lang rekke andre fastrentelån og legger ut en stor porsjon obligasjoner ad gangen for salg i markedet.

Når du kommer for å innfri lånet, kjøper ikke banken nødvendigvis tilbake noen obligasjoner, men summen du må betale avhenger av obligasjonskursen i markedet.

I beste fall et ettårslån

Om du låner én million kroner til fast rente i en avtalt periode, kan du alltid utløse lånet til nøyaktig én million ved slutten av perioden. (Én million minus de avdragene du har betalt underveis).

Men jo lenger denne perioden med rentebinding er, jo lenger kan du risikere enten å bli sittende og betale renter som er langt høyere enn markedet rundt deg, eller å måtte betale overkurs for å komme ut av lånet.

Denne faren for kursstigning på obligasjoner mener vi er meget stor nå, så du skal helt ikke ta opp fastrentelån. Om du ta opp fastrentelån, så velg et lån med så kort bindingstid som mulig. Ett år går vel som noenlunde bra. Tre år er dumdristig.

Har du allerede et fastrentelån, så innfri det. Antakelig har du en gevinst inne, og tåler derfor en periode med høye, flytende renter.

Symmetriske betingelser

Opprinnelig var betingelsene for fastrentelån svært urettferdige for kunden. Banken sa til kunden at han måtte betale overkurs for obligasjonen om han ville innløse lånet før utløpet av bindingstiden og obligasjonen hadde steget i verdi.

Men banken nevnte ikke noe om underkurs. Om obligasjonen hadde falt i verdi, måtte du likevel innløse til full pris.

Idag sier de fleste långivere at du må betale om kursen stiger. Faller kursen, betaler banken.

Det er det eneste rettferdige, men det finnes ennå banker som ikke betaler ut underkursen. Det er spesielt sparebanker som ikke selv utsteder obligasjoner. Styr unna fastrentelån i disse!

De store bankene og kredittinstitusjoner som Norgeskreditt og BNbank har imidlertid akseptable betingelser for fastrentelån.

(Men vi anbefaler som sagt ikke fastrente i det hele tatt nå).