Fastrente: Din kvikksand

Bankene har ikke sluttet å markedsføre fastrentelån, selv om et utall kunder brant seg på å binde renta i fjor vår. Vi nekter å spå hva vi tror om renta om et par års tid, men håper at våre lesere vil ta lærdom av historien til vår oppdiktede hverdagshelt.

Hei, denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon


For ett år siden tok Pål opp et fastrentelån fordi "alle" mente det var en god ide. I dag skulle han gjerne ha slått en strek over hele greia, og heller satset på en fremtid med historisk lave renter.

Til glede for våre lesere har vi i dag gravd oss ned i hva det koster Pål å kjøpe seg fri.

Hvordan bankene skal beregne over- og underkurs er klart beskrevet i forskriften til Finansavtalelovens §54. Forskriften kan du lese her. I eksemplet vårt har vi konferert med DnBNORs enhet for produktadministrasjon for å beskrive hvordan reglene tolkes.

Vår helt går til banken

Vår sliter tok opp 1 million kroner i fastrentelån hos DnBNOR i februar i fjor. Hans avtalte nominelle rente var 6 prosent i tre år, og det virket på ham som en god deal. Lånet var avdragsfritt i perioden.

Pål har lest mye om den lave styringsrenten vi har i dag, og ønsker nå å kvitte seg med hele fastrenteavtalen. Han ber derfor DnB om å beregne hva det vil koste ham å oppheve hele avtalen.

Aller først vil banken beregne hva den alternativt kan få for et fastrentelån i det som står igjen av bindingstiden på Påls lån - to år.

DnB tilbyr lån med ett og tre års bindingstid, ikke to år - det finnes altså ikke et tilbud som "matcher" helt, men dette har selvsagt forfatterne av forskriften allerede tenkt på. I henhold til forskriften skal banken beregne gjennomsnittet av sitt fastrentetilbud for ett og tre år.

I dag tilbyr DnB fastrentelån for ett år til 3,30 prosent rente. For tre års bindingstid er renten 4,30 prosent.

Banken beregner at gjennomsnittsrenten for et fastrentelån de neste to årene vil være 3,8 prosent ((3,3+4,3)/2). Dette er 2,2 prosent lavere enn i avtalen Pål gjorde.

Regningen

Rentene ved Påls fastrenteavtale i de neste to årene er 44.000 kroner mer enn hva banken vil kunne få fra en ny fastrentekunde. I utgangspunktet er det denne summen som betraktes som bankens tap.

image: Fastrente: Din kvikksand


Renteutgiftene skal neddiskonteres til nåverdi, og da skal renten for den gjenstående bindingstiden benyttes. Nåverdien av to innbetalinger på 22.000 kroner over 2 år neddiskontert med 3,8 prosent per år er 41.500 kroner.

Banken taper altså cirka 42.000 kroner hvis Pål innfrir lånet, og det er altså dette Pål må betale for å avslutte avtalen. Overkurs betraktes som renter (i motsetning til underkurs!), så Pål må betale 30.000 kroner etter skatt for å komme seg ut av avtalen.

Sitter i klisteret

You can`t win, you can`t get even, you can`t get out of the game", heter det i Quincy Jones` "The Wiz". Dette er i grunnen dekkende for Påls situasjon.

Grunnen til at han i det hele tatt undersøker kostnadene ved å kjøpe seg ut, er den lave styringsrenta på 2 prosent, som gjør at bankene for tiden tilbyr boliglån til cirka 3,5 prosent flytende rente. For tiden betaler Pål 1500 kroner etter skatt mer enn et boliglån med en slik flytende rente koster. Skulle den lave renten vare i to hele år fra nå, vil han ha tjent inn overkursen på 20 måneder, og få gleden av lave renter de siste fire.

Men det er jo ingen andre enn kanskje Pål som tror at den lave renten vil vare så lenge som to år. Har Statistisk sentralbyrå rett i sin siste kvartalsrapport, vil bankenes utlånsrente ligge rundt 5 prosent allerede fra neste år. Dermed vil ikke Pål spare inn overkursen så fort som han tror nå, selv om han går over på flytende rente.

Går det riktig galt, risikerer han ikke å spare inn overkursen i det hele tatt, snarere tvert i mot - tape enda flere penger enn han allerede har tapt, ved å betale overkursen og gå over på flytende rente.

Likheten mellom Påls fastrenteavtale og kvikksand er slående - jo mer Pål jobber for å komme ut, jo lengre ned risikerer han å sige.


Og her avslutter vi vår lille fortelling - I visshet om at vi har gnidd salt i såret hos alle som allerede har bundet boliglånsrenta, men med et håp om at historien har vært til nytte for alle som vurderer å binde renta nå.

Lyst til å diskutere?

Besøk vårt debattforum!