Boplikt - en kamp om millioner

Hva er egentlig boplikt og hvorfor har vi den? Spørsmålet kan bety forskjellen på millioner av kroner for kjøpere- og selgere av bolig. 64 av landets mest populære ferie- og fritidskommuner har i dag såkalt boplikt - noe som gir skyhøye priser på hyttemarkedet i de aktuelle kommunene.

Et slående eksempel er den pågående historien om eiendommen Ålebråta i Tjøme kommune. Her ønsker selger å selge eiendommen som fritidseiendom for åtte millioner kroner. Men fordi Tjøme kommune tolker konsesjonsloven svært strengt, må eier selge eiendommen som helårsbolig. Som helårsbolig er markedsprisen kun tre millioner kroner.

Eiendommen har i mange år vært benyttet som fritidsbolig, men for over 20 år siden ble den brukt som helårsbolig. Derfor krever nå kommunen boplikt for den som overtar eiendommen.

Hvor mye må du bo?

- Det er ikke lett å besvare det spørsmålet, medgir Dagdreier Sæther, bygningssjef i Tjøme kommune.

Stikk-kontroller brukes hyppig av kommunen for å sjekke om helårsboliger faktisk benyttes hele året.

- Det blir en del detektivarbeid ja, sier Sæther og legger ikke skjul på at lokalbefolkningen gir god hjelp i så måte.

Men det er allikevel ikke til å unngå at definerte helårsboliger i praksis fungerer som fritidsboliger.

- Formelt sjekker vi selvfølgelig at innehaverne av boligen har adresse hos oss i folkeregisteret. Dersom det er en barnefamilie sier det seg selv at boligen benyttes som helårsbolig. Men uten barn kan eierne for eksempel påberope seg ukependlerstatus og slikt sett benytte Tjøme-boligen meget sporadisk, sier han.

Sæther føler alt i alt at Tjøme klarer oppgaven med å bevare et levende lokalsamfunn - som er kommunens målsetting med restriktiv tolkning av konsesjonsloven.

Konsesjonsloven

Nettopp konsesjonsloven er svært sentral når vi skal forklare hvorfor noen kommuner har rett til å kreve boplikt. Fra første kapittel i konsesjonsloven leser vi følgende:

"Kapittel I. Formål og virkemidler.
§ 1. (formål).
Denne lov har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese:

1. jord-, hage- og skogbruksnæringen (landbruksnæringen),
2. behovet for utbyggingsgrunn,
3. allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser,
4. en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom…"

Se konsesjonsloven hvis du ønsker å lese hele loven.

- Vi tolker konsesjonsloven i dag dithen at hensikten er å regulere omsetning av alle typer eiendom i landet på en slik måte at eie- og bruksforhold blir best mulig for samfunnet som helhet, forklarer ekspedisjonssjef i Landbruksdepartementet, Kåre Selvik, til DinSide.

Gjelder alle eiendommer !

Konsesjonsloven gjelder altså egentlig all omsetning av eiendom i Norge. I prinsippet trenger vi derfor alle konsesjon for ethvert kjøp av eiendom. Grunnen til at du og jeg aldri har vært borte i denne problematikken finner vi i unntakene fra kravet om konsesjonsplikt. Disse er beskrevet i lovens paragraf fem:

"§ 5. (unntak på grunnlag av eiendommens karakter).
Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av:

1. en enkelt boligtomt eller tomt for fritidshus, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar" (…)

2. "bebygd eiendom, forutsatt at tomten ikke er større enn 5 dekar og ikke vesentlig større enn bebyggelsen krever og heller ikke har større verdi enn bebyggelsen. At forutsetningene for konsesjonsfrihet foreligger anses i alminnelighet godtgjort når dette bekreftes av kommunen."

3. "For så vidt gjelder eiendom med bebyggelse som er eller har vært i bruk som helårsbolig, kan Kongen ved forskrift begrense eller sette ut av kraft konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 2 i områder hvor det anses nødvendig å hindre at hus som bør nyttes til helårsbolig blir brukt til fritidshus. Konsesjonsplikt kan likevel ikke innføres for erverv hvor erververen forplikter seg til at eiendommen blir brukt som helårsbolig."

Fjerner unntakene

Vi skjønner av unntakene at de fleste omsetninger av eiendom ikke behøver konsesjon. Med loven i hånd kan imidlertid presskommuner fjerne unntaket i punkt to. Videre åpner punkt tre for at kommuner kan kreve at boliger som i dag er helårsboliger, eller tidligere har vært brukt som helårsbolig, fremdeles skal være det. En kommune som ønsker dette må søke samferdselsdepartmenetet.

Tjøme kommune

Tjøme kommune er en svært populær hyttekommune. De omlag 5.000 fastboende fordeler seg på 1.600 helårsboliger. I tillegg kommer 2.400 fritidsboliger. For å unngå at flere helårsboliger blir omgjort til fritidsboliger har kommunen innført såkalt nullkonsesjon. Ved å fjerne unntaket fra konsesjonsplikt i punkt 2 i tillegg til å utnytte teksten i punkt 3, har kommunen i realiteten kontroll med samtlige eiendommer i kommunen.

Formelt ble dette gjort i 1984, etter en søknad om forskrift til samferdselsdepartementet. Den ser slik ut:

"Forskrift til konsesjonsloven, Tjøme kommune, Vestfold.

Fastsatt ved kgl. res. av 14. desember 1984 med hjemmel i § 5, tredje ledd i konsesjonsloven av 31. mai 1974 nr. 19. Fremmet av Landbruksdepartementet.

I. Konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig settes ut av kraft for Tjøme kommune. (…)"

- I praksis må derfor all omsetning av eiendom godkjennes av oss, sier Sæther.

Han er imidlertid stadig bekymret for smutthull i loven - spesielt dette med at personer som arver en helårsbolig fritt kan velge å benytte boligen som fritidsbolig.

Loven kan omgås

Dette åpenbare smutthullet finner vi når vi leser paragraf 6.

"§ 6. (unntak på grunnlag av erververens stilling).
Konsesjon er ikke nødvendig når erververen er:
1. eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken. Når det gjelder jord- og skogbrukseiendommer er konsesjonsfriheten betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor og driver den i minst 5 år..."

- Vi har stadig eksempler på at personer kjøper en helårsbolig i sine foreldres navn. Med et pennestrøk får de så boligen i forskudd på arv, og da er det lite vi kan gjøre. Men vi arbeider med å få tettet dette smutthullet, opplyser Sæther.