Boliglån

Bli gjeldfri eller «utleie-hai»?

Det er flere ting du bør tenke på før du bestemmer deg.

BOLIG: Er cisternen din i orden? Det er viktig, hvis ikke kan du tape tusenvis av kroner. Reporter: Ingebjørg Iversen. Video: Berit B. Njarga / Dinside Vis mer
Publisert
Sist oppdatert

Det å betale ned gjeld er risikofri «sparing» - du vil nok aldri angre på å bli kvitt et lån som har hengt over deg ei stund, spesielt hvis renta er høy.

Men, sett at boliglånet ditt er lavt og du har hatt en god verdiøkning på boligen din siden du kjøpte den:

Bør du da bare fortsette i samme tralten til boliglånet er en saga blott, eller skulle du økt lånet litt igjen og investert i sekundærbolig til utleie eller lage godkjent utleiedel i boligen du bor i?

18 millioner (!) på åtte år

Nylig skrev et par i 30-åra, som kaller seg Hobbyinvestoren @10mill10ar på Instagram, et gjesteinnlegg på siviløkonom Hallgeir Kvadsheims blogg der de fortalte om hvordan de har klart å bygge seg opp en eiendomsportefølje verdt 18 millioner kroner på åtte år med helt «normale» jobber, lønninger og liv for øvrig.

Svaret på hvordan paret klarte dette er, i deres tilfelle, utleie.

Her er en oppsummering av Hobbyinvestorenes historie:

  • Paret er, som sagt, i 30-åra, de har to barn og jobber som henholdsvis lærer og selvstendig næringsdrivende.
  • Gjennom sosiale medier og boka de har gitt ut, ønsker de å formidle at det å investere i eiendom og drive med utleie kan være noe for hvem som helst: Du trenger ikke kommer fra en styrtrik familie, og du trenger ikke være «bolighai» for å tjene noen penger ved siden av jobben.
  • For paret startet det i 2012 da de kjøpte sin første leilighet på 50 kvadratmeter i Oslo vest med egenkapital spart over flere år og 150.000 kroner i kausjon fra én forelder. Denne leiligheten måtte de pusse noe opp, og mye av denne jobber gjorde de selv.
  • I 2014 kom paret over det de omtaler som «drømmeboligen» sin: En gammel, men nyoppusset bygårdsleilighet med 3,5 meter takhøyde, stukkatur, rosett og originale tregulv. Prisantydningen var på 4,9 millioner, i utgangspunktet langt høyere enn det de hadde råd til, men leiligheten hadde en bonus, nemlig at den kom med en utleiedel.
  • Paret kjøpte bygårdsleiligheten for 400.000 kroner over takst, som utgjorde 5,5 millioner med omkostningene. Med lån og avdrag kostet det dem 27.000 kroner i måneden - hvilket er en enorm sum alene. Men, hvert av soverommene i utleiedelen kunne leies ut for 5750 kroner måneden, og dette førte til at paret fikk inn totalt 17.250 kroner i leieinntekter i måneden. Da satt de plutselig igjen med bare 10.000 kroner i lån og avdrag, og bodde i praksis billigere midt i Oslo enn det de gjorde i en sliten leilighet på Oslo vest.
  • For noen få år siden kjøpte paret også en egen utleiebolig, slik at de fjerne «støttehjulene» helt, og fortsetter å bygge på eiendomsporteføljen sin, som nå er verdt 18 millioner kroner, ifølge dem.

Er det noe for deg?

Det er selvsagt inspirerende (og forlokkende) å lese om folk som Hobbyinvestorene, men det er viktig å ta en grundig vurdering ut fra din livssituasjon og økonomi før du bestemmer deg for å betale ned boliglånet eller kaste deg inn i utleiemarkedet.

Forbrukersjef Carsten Pihl i Huseiernes Landsforbund lister opp to spørsmål du bør stille deg:

  • Hvor bor du og hvordan er utleiemarkedet der?
  • Og, hvor er du i din egen «boligreise»?

- Det siste er nok viktigst for de fleste. Hvis du vet at du skal kjøpe ny bolig om ikke så lenge, vil det som oftest være lurest å bygge egenkapital for å kunne håndtere dette boligkjøpet, og dét gjør du lettest ved å betale ned gjelda, sier Pihl til Dinside.

- Dersom det er utleie du landet på til slutt, må du finne ut om du skal satse på en egen utleiebolig, som du eventuelt kan starte med å leie ut, for så å la barna overta etterhvert, fortsetter han.

Pihl tillegger videre at en mellomløsning er at du kjøper en bolig med utleiedel. Da får man skattefri utleie i egen bolig, og du har eventuelt muligheten til å bruke utleiearealet selv hvis du trenger ekstra plass.

BOLIGKJØP: For å få råd til å kjøpe egen bolig, har Silje Sandmæl disse tre rådene. Reporter: Malini Bjørnstad. Video: Ingebjørg Iversen / KK Vis mer

Rekordlave rentene

Med styringsrente på rekordlave null prosent og lave boliglånsrenter, kan boliginvestering virke enda mer fristende, men Pihl ber deg huske at rentene sannsynligvis vil stige, og da må du ha en økonomi som tåler dette.

Forbrukerøkonom Derya Incedursun i Nordea understreker at høy boligverdi og lavt boliglån gir deg gode forhandlingskort overfor banken med tanke på renter.

- Å være gjeldfri er jo også en trygghet i tilfelle du skulle bli syk, mister jobben eller at rentene stiger. Du har ingen garanti for at boligprisene vil fortsette oppover eller at rentene holder seg så lave, og da kan det være en trygghet å ha betalt ned boliglånet, sier Incedursun til Dinside.

- Lett å bli sårbar

Enten du kjøper utleiebolig eller bygger ut boligen din, er det viktig å sette opp et grundig regnestykke, for leieinntektene kan fort bli «spist opp».

- Viser regnestykket at leietaker kommer til å betale for utgiftene og at du på sikt vil sitte med verdien, kan dette lønne seg, sier Incedursun.

- Vær imidlertid oppmerksom på at boligprisene kan falle, og i så fall kan det være vanskelig å realisere verdiene i boligen. Legger du alle eggene i én kurv, altså investerer alt i fast eiendom, kan du bli ekstra sårbar for svingninger i boligmarkedet, sier forbrukerøkonomen videre.

Incedursun kommer også med noen konkrete tips knyttet til hvilken type utleie du satser på:

  • Skal du investere i utleiebolig (sekundærbolig) er det flere ting du må tenke på, blant annet hva det vil koste deg i renter og avdrag, vedlikehold, felleskostnader, forventet leieinntekter, samt renteutvikling og verdistigning på sikt. Netto utleieinntekter fra bolig som du ikke selv bor i, er også skattepliktige - dette skattlegges med 22 prosent i 2020.
  • Bygger du ut boligen med en utleiedel som du leier ut, er utleieinntekten stort sett skattefri - skatteplikten vil være avhengig av hvor stor del av boligen som leies ut, regnet etter utleieverdi: Leier du ut mindre enn halvparten av egen bolig, er leieinntektene skattefrie. Likevel må du ta høyde for mange av utgiftene nevnt i første punkt: Avdrag, renter, forsikring, strøm med mer.

Vi bryr oss om ditt personvern

dinside er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Les mer