KJELLERLEILIGHET: Skal du bygge en kjellerleilighet, må du være klar over at det finnes byggtekniske regler som må oppfylles dersom leiligheten skal brukes til beboelse. Foto: Linn Merete Rognø.
KJELLERLEILIGHET: Skal du bygge en kjellerleilighet, må du være klar over at det finnes byggtekniske regler som må oppfylles dersom leiligheten skal brukes til beboelse. Foto: Linn Merete Rognø.Vis mer

Regler for utleie av leilighet i egen bolig

Utleie i egen bolig? Her er reglene som gjelder

Hvis ikke kravene er oppfylt, kan du glemme å leie ut kjellerleiligheten.

Å leie ut en kjellerleilighet, hybel eller garasjehybel over garasjen, regnes som utleie i egen bolig. Det kan være en fin inntekt å ha på si, men før du kan leie ut, må du forsikre deg om at leiligheten oppfyller alle tekniske krav som stilles i plan-og bygningsloven.

Gjør den ikke det, risikerer du å få trøbbel med bygningsmyndighetene.

Gjøre om kjeller til leilighet

- Skal du bygge en kjellerleilighet må du være klar over at det finnes byggtekniske regler som må oppfylles dersom leiligheten skal brukes til beboelse. Disse reglene varierer avhengig av om kjellerleiligheten er en del av resten av boligen eller en egen boenhet med egen inngang, forteller Morten Fæste, advokat ved Huseiernes Landsforbund.

Du bør være særlig oppmerksom på krav som har med brannsikkerhet å gjøre, understreker advokaten.

I tillegg er det viktig å huske på at omgjøring av en kjeller til beboelse er søknadspliktig, og for å få godkjent søknaden må du kunne dokumentere at de byggtekniske kravene er oppfylt.

- Lager du en ny boenhet som har egen inngang og er fysisk adskilt fra hoveddelen av boligen, må du bruke ansvarlige foretak til prosjektering, søknadsprosess og utførelse. I disse tilfellene vil også andre krav, blant annet i reguleringsplan komme inn, for eksempel krav om uteoppholdsareale, parkeringskrav og så videre, opplyser Fæste.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Regler for utleie-leilighet

Her er noen av de viktigste reglene som gjelder for at leiligheten skal være godkjent for utleie:

Takhøyde:

  • Ved bruksendring der et rom går fra å være tilleggsdel til del av hoveddel i eksisterende boenhet, må takhøyden være på minimum 2,20 meter.
  • Ble oppføring av boligen omsøkt før 1. juli 2011, er kravet minimum 2,00 meter.
  • Lager du en ny boenhet i kjelleren , skal romhøyden i oppholdsrom være minimum 2,40 meter i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,20 m utenfor møbleringssone.

Elektrisk anlegg:

  • El-anlegget må legges opp av en elektriker. Du kan ikke gjøre dette selv. Det er mange og strenge krav til el-anlegg i lovgivningen, og dette er noe som en ikke-fagperson ikke har tilstrekkelig kunnskap om til å gjøre selv.
  • Elektrikeren må skrive en detaljert samsvarserklæring som dokumenterer at el-anlegget oppfyller lovfestede krav.

Vindushøyde/rømningsvei:

  • Alle rom som skal brukes til varig opphold må ha rømningsveier i tilfelle brann. For å få omgjøring av rom godkjent, må det være vindu i rommet. Det vinduet må gå ut i friluft. Dessuten må vinduet tilfredsstille kravet til det som kalles rømningsvindu.
  • For at et vindu skal kunne fungere som rømningsvei må vinduet ha en høyde på minst 60 cm og en bredde på minst 50 cm. Summen av lengde og bredde på vindu skal være minst 150 cm i åpen stilling. Et vindu på 1 meter høyde og 50 cm bredde er altså ok.
  • Et vindu på 60 cm bredde og 60 cm høyde oppfyller ikke 150 cm-regelen.
  • Vinduet må kunne åpnes, og det må være fysisk mulig å komme ut av.
  • I tillegg må avstanden fra gulv til underkant av vindu være på maksimalt 1 meter.
  • Det er også regler for hvor høyt vinduet kan være fra bakkeplan på utsiden av boligen for at det skal kunne fungere som rømningsvei.
  • Lager du en ny boenhet i kjelleren dukker det fort opp enda flere krav som må være oppfylt for rømningsveier. Det er derfor det kreves at det benyttes fagfolk til prosjektering, søknadsprosess og utførelse.

Leietakers rettigheter

Hvis du allerede har en leietaker boende i en ikke-godkjent leilighet, kan leietaker få en hevingsrett.

Det opplyser Ragnhild Løseth, advokat ved Leieboerforeningen.

- Det vil si å gå fra avtalen uten alminnelig oppsigelse på grunn av en vesentlig mangel ved leiligheten. Dette gjelder spesielt på tiltak som gjelder liv og helse, men også dersom det er store mangler før leiligheten kan godkjennes som bolig, utleier vet dette og unnlater å rette opp i det, forklarer Løseth.

- Da risikerer leietaker at kommunen pålegger utleier å opphøre all bruk av den aktuelle leiligheten før forholdet er brakt i orden. Er det mindre detaljer og rene formaliteter som gjenstår for å få den godkjent, har leietaker neppe noe krav, legger advokaten til.

Dersom det er store tiltak som ombygging som skal gjøres, og leietaker ikke kan bo der, må utleier si opp leietaker på vanlig måte om ikke leietaker selv ønsker å flytte, forklarer Løseth videre.

Fæste anbefaler at utleier ber leietaker om å flytte ut mens utbedringsarbeid i boligen pågår, mot at leietaker for eksempel slipper å betale leie i perioden.

- Dette vil særlig gjelde der større utbedringer må til for å tilfredsstille de byggtekniske kravene for å utleieenheten godkjent. Kommunen kan også gi utleier pålegg om at utleien avsluttes dersom de oppdager at det bør leietakere i en ikke-godkjent leilighet, sier han.

Slik retter du opp i mangler

Dersom du oppdager at kjellerleiligheten du leier ut har mangler, bør dette ordnes opp i så snart som mulig.

Da må du kontakte fagfolk, eksempelvis en takstmann eller bygningsingeniør, for å få svar på hva som skal til for at leiligheten oppfyller lovverket, ifølge Fæste.

- En ikke-godkjent kjellerleilighet kan omsøkes og godkjennes av bygningsmyndighetene i etterkant dersom du gjør tiltak som gjør at de byggtekniske kravene oppfylles, avslutter han.