BYEN I FOKUS: Boligprisene har falt i stort sett hele landet i 2017, men det er spesielt prisutviklingen i Oslo som har fått mye oppmerksomhet. Illustrasjonsfoto: Shutterstock/NTB scanpix.
BYEN I FOKUS: Boligprisene har falt i stort sett hele landet i 2017, men det er spesielt prisutviklingen i Oslo som har fått mye oppmerksomhet. Illustrasjonsfoto: Shutterstock/NTB scanpix.Vis mer

Boligmarkedet i 2017 og 2018

Tre nøtter til boligekspertene

Dinside stiller de samme tre spørsmålene til fem sentrale eksperter, som har stått midt i utviklingen av boligmarkedet i 2017.

Snart skriver vi 2018, og det er på tide å oppsummere boligåret som har gått.

Hva husker de som har observert markedssvingningene best, hvordan har dette påvirket forbrukerne og hvilke forventninger har ekspertene til kommende boligår?

Dinside har stilt de tre spørsmålene til DNB Markets, Finansministeren, Eiendom Norge, Forbrukerrådet og Eiendomsmeglerforbundet.

Her er deres svar.

- Boligprisfallet kom på et heldig tidspunkt

Boligprisene økte kraftig i 2016, særlig i Oslo. I februar 2017 var årsveksten på hele 13 prosent for landet som helhet, og på skyhøye 24 prosent i hovedstaden, minnes Kjersti Haugland, sjeføkonom i DNB Markets.

Kjersti Haugland, sjeføkonom i DNB Markets. Foto: Stig B. Fiksdal. Vis mer

Innstrammingene i boliglånsforskriften, som trådte i kraft i januar 2017, førte til at kjøpere av sekundærbolig i Oslo måtte stille med 40 prosent egenkapital. I resten av landet er egenkapitalkravet 15 prosent.

Omslaget i boligprisene, som så smått startet i april, beviste at myndighetenes nedkjølingstiltak på et opphetet boligmarked i Oslo, var effektivt, ifølge Haugland.

- Forbrukerne har, derimot, blitt stadig mer optimistiske i takt med fallende arbeidsledighet og at oljebremsen slipper taket i norsk økonomi. Slik sett kommer boligprisfallet på et heldig tidspunkt, sier sjeføkonomen.

Haugland tror prisene vil fortsette å avta forsiktig frem til slutten av 2018, ettersom det ennå er mange usolgte boliger på markedet og utsikter til mange ferdigstilte nyboliger neste år.

Håper på sunn gjeldutvikling

Jørgen Gudmundsson, sjeføkonom i Sparebanken Vest, sa til E24 i sommer at det var boliglånsinnstrammingene til finansminister Siv Jensen som sprakk boligboblen i hovedstaden.

Finansministeren selv mener at boligprisnedgangen i hovedsak må ses i sammenheng med at det hadde vært veldig sterk vekst gjennom 2016 og inn i 2017, samt at boligtilbudet økte.

- Innstrammingene i boliglånsforskriften kan ha bidratt til at omslaget kom tidligere enn det ellers ville gjort, legger Jensen til.

Formålet med forskriften er først og fremst å bidra til et sunnere gjeldsnivå i norske husholdninger, slik at folk ikke tar opp mer lån enn de kan betjener, ifølge Jensen. Husholdningene har lenge hatt høyere gjeldsvekst enn inntektsvekst, og har derfor mindre å gå på dersom boligprisene faller mye eller rentenivået øker markert.

STRAMMET INN: Finansminister Siv Jensen mener at nedgangen i boligprisene i 2017 må ses i sammenheng med flere forhold, men at innstrammingene i boliglånsforskriften kan ha bidratt til at prisfallet kom raskere enn det ellers ville gjort. Foto: Rune Kongsro. Vis mer

Når det gjelder hva Finansministeren vil huske best fra boligåret 2017, trekker hun naturligvis fram de rekordhøye boligprisene forut for året.

- I løpet av 2017 har vi sett en bedre balanse i boligmarkedet, sier hun.

Jensen mener at et velfungerende boligmarked og sunn gjeldsutvikling er viktig både for de som er i boligmarkedet og for dem som ønsker å komme seg inn.

Fram mot neste år, håper hun å se et boligmarked med god balanse mellom tilbud og etterspørsel, samt en sunn prisutvikling.

- Og, ikke minst, håper jeg på en mer bærekraftig utvikling i gjeldsnivået i norske husholdninger fremover, sier Jensen.

- Boligprisfall kan påvirke norsk økonomi negativt

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge, har presentert boligprisstatistikken hver måned siden finansministerens innstramminger.

Ikke overraskende fortsatte boligprisene å falle i november, ifølge tall som ble lagt fram i begynnelsen av desember.

TALLENES TALE: Slik ser boligprisutviklingen i noen av landets største byer ut så langt i 2017. Det er forventet at prisene skal falle ytteligere til neste år. Kilde: Eiendom Norge. Vis mer

Hva vil Dreyer huske best fra boligåret som snart er omme?

- År 2017 kommer til å bli husket for det raske og kraftig skiftet i boligmarkedet, spesielt i Oslo. Vi gikk fra et marked med ekstrem prisvekst, og i løpet av få måneder over doblet antall salgsboliger seg, sier Dreyer.

Han trekker også fram innstrammingene i boliglånsforskriften, som bidro til at markedsskiftet kom raskere og sterkere enn forventet og illustrerer godt at myndighetene skal være varsomme med å gjøre for store endringer i rammebetingelsene.

- Et boligmarked som har nedgang i prisene skaper usikkerhet hos mange forbrukere, fortsetter Dreyer.

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge. Foto: Solfrid Sande. Vis mer

Faller boligprisene for mye og lenge, viser det seg at forbrukerne strammer inn på eget forbruk, noe som kan skape større negative ringvirkninger i norsk økonomi, ifølge Eiendom Norge-direktøren.

- Det positive ved prisfallet, er at de som er på boligjakt har mye bedre tid i den store beslutningen et boligkjøp er, sier Dreyer.

Nå er snitt salgstid i Norge på 46 dager, og i de største byene på over 30 dager. Det er sunt for tempoet i boligmarkedet.

Hvilke forventninger har du til boligåret 2018?

- Vi forventer at den negative pristrenden vil vare noe ut i 2018, men at markedet vil stabilisere og normalisere seg utover året, svarer Dreyer.

Han legger til at mange boliger ligger ute for salg ved inngangen til det nye året, men at det samtidig er et fall i nyboligmarkedet, som etter hvert vil bidra til lavere tilbudsside mange steder.

Stadig flere nordmenn kommer, derimot i jobb, og det ligger an til noe økning i lønnsutviklingen og fremdeles lave renter, ifølge Dreyer. Kjøpekraften til norske forbrukere er absolutt til stede, og da prioriterer vi ofte kjøp av ny bolig.

- Stortingsvedtak kan reformere bolighandelen

Forbrukerrådet har i år fått mange henvendelser fra frustrerte forbrukere om hvordan dagens forsikringsordninger ikke har maktet å gjøre bolighandelen trygg.

Derfor er det Stortingets vedtak fra 20. juni om tryggere bolighandel Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig, vil huske best fra 2017.

- Dette var et enormt gjennombrudd for tryggere bolighandel etter mange år hvor regjeringen ikke hadde fulgt opp egne signaler fra årene i opposisjon, sier Bartholdsen.

Syv forslag i anmodningsvedtaket ble vedtatt, som blant annet handler om forsikringsordninger, reklamasjonsrett ved boligkjøp og at boligkjøperen skal få mer tid til å vurdere et kjøp.

- Boligkjøpere har i dag ofte bare én natt mellom visning og budrundestart. Vi er kjempefornøyde med stortingsvedtaket, som har potensiale til å reformere boligmarkedet i årene som kommer, sier Bartholdsen.

FORSIKRER FORBRUKERNE: Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen, er glad for stortingsvedtaket fra juni 2017, som blant annet gir forbrukerne bedre tid mellom visning og start av budrunden. Foto: Kjell Håkon Larsen. Vis mer

Når det gjelder fremtidsutsiktene, er boligdirektøren optimistisk. Boligprisene har falt i 2017 etter en dramatisk vekst i 2016. Ved inngangen til 2018 er det mange boliger til salgs de aller fleste steder.

- Brå omveltninger i et så viktig marked som bolig er krevende for forbrukerne, både for selger og kjøper. Vi håper på større forutsigbarhet for forbrukerne, sier Bartholdsen.

Han understreker betydningen av psykologi for utviklingen i boligmarkedet i år. Boligkjøpere som har følt at de måtte kaste seg på når prisene steg raskt, har blitt bekymret og satt seg på gjerdet i håp om at prisene vil falle mer.

Bartholdsen sier at forbrukerne bør bruke sin markedsmakt, og at Forbrukerrådet ser flere eksempler på at utbyggere reduserer prisene på nybygg for å få solgt boliger.

- Meglerne fikk en vekker

Brennpunkt-dokumentaren om off-market-salg av boliger fikk mye oppmerksomhet i oktober 2017.

Norges eiendomsmeglerforbund (NEF) tok temaet som ble tatt opp i dokumentaren svært alvorlig og laget nye retningslinjer for boligsalg utenfor det åpne markedet.

- Den klare hovedregelen er at boliger skal markedsføres åpent, og vi forventer at off-market-salg reduseres til et absolutt minimum, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i NEF.

Eiendomsmeglerne lever av tillit, og dokumentaren ble dermed en vekker, som vil ha positiv virkning for både bransjen og forbrukerne i de deler av boligmarkedet hvor lukkede salg har vært vanlig, ifølge Geving.

- MEGLERNE BEHOLDT ROEN: Adminitrerende direktør i Norges eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving, mener eiendomsmeglerne i stor grad beholdt roen gjennom boligprisfallet i 2017. De har, derimot, måttet jobbe hardere for å få med seg boligkjøperne som hadde «satt seg på gjerdet». Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven. Vis mer

På spørsmål om hva han vil huske best fra boligåret 2017, trekker Geving fram boligprisutviklingen fra sterk og usunn, til brått fall.

- Stor usikkerhet snudde opp ned på markedet, som gikk fra selgers til kjøpers marked. På kort tid fikk mange flere boliger å velge mellom, sier NEF-direktøren.

Når det gjelder fremtiden, har Geving tro på at boligmarkedet vil styrke seg. En slik spådom er avhengig av at norsk økonomi utvikler seg positivt i tråd med forventningene til sysselsetting, inntekt og rente.

Han er, derimot, mer usikker på om det kommer nok nye byggeprosjekter i 2018.

- Resultatet kan bli at det kommer for få nye boliger inn i markedet de neste par årene, med risiko for en ny prisboom rundt 2019 og 2020, sier Geving.