Noen vet litt mer enn andre om boligprisene, men sier de det de vet? Foto: Karoline Brubæk
Noen vet litt mer enn andre om boligprisene, men sier de det de vet? Foto: Karoline BrubækVis mer

Stoler du på eiendomsmegleren?

Eiendomsmeglerne liker å uttale seg om boligpriser og boligomsetning. Men skal du stole på hva eiendomsmegleren forteller deg om prisutviklingen i boligmarkedet? DinSide kan gi deg flere grunner til hvorfor du skal ta meglernes uttalelser med en klype salt.

Eiendomsmeglere benyttes av mange aviser som rene sannhetsvitner når det gjelder prisutviklingen i boligmarkedet. De uttaler seg om etterspørsel og priser i fremtiden, og forteller deg gjerne hvorfor du skal kjøpe og hvorfor du skal selge akkurat nå. Men det de ikke forteller er hvilken egeninteresse som ligger bak disse utsagnene.

Meglerens gyldne middelvei

For å dytte boligeierne ut i eiendomsmarkedet og skremme boligkjøpere til å handle, vil megleren formidle følgende budskap:

"Du skal selge nå, fordi det er mange kjøpere i markedet og vi opplever en fin prisstigning."

"Du skal kjøpe nå fordi prisene er på vei opp. Det ser heller ikke ut til at markedet er mettet på lang tid. Du kan derfor trygt kjøpe bolig nå."

Det megleren vet er to ting: For at selgeren skal bli fornøyd, må ikke prisen stige alt for mye i tiden etter salget. Forventer selger at prisene skal øke mye, lønner det seg for ham eller henne å vente med salget. For at kjøper skal bli fornøyd må prisene stige etter at kjøpet er gjennomført. Kjøpers investering virker tryggere dersom verdien øker etter at kjøpet er gjennomført.

Megleren er avhengig av at både kjøper og selger tror de blir fornøyd. Det ideelle eiendomsmarkedet sett fra meglerens side er altså et marked med moderat prisstigning i all evighet.

I gode dager

Når prisene fyker i været koser boligselgerne seg, men de er usikre på om de bør selge nå eller vente med salget til prisene har steget enda mer. Får du som skal selge signal om at prisene vil fortsette opp en meget bratt kurve, tjener du mye på å vente enda litt til før du selger. Når mange nok tenker slik, får eiendomsmeglerne for få boliger å selge.

Megleren lever av provisjonen. Men hundretusen ekstra kroner til boligselgeren gir ikke megleren mer enn ett par tusenlapper ekstra i kassen. Derfor vil megleren selge nå, framfor å vente et halvt år. Eiendomsmegleren har altså ingen interesse av å skremme selgerne til å vente med å si at prisene vil fortsette å stige kraftig.

Skal du kjøpe mens boligprisene stiger vil du gjerne kjøpe så fort som mulig, før prisene har steget enda mer, og du ønsker at investeringen i bolig skal være lønnsom ved at verdien øker etter at du har overtatt eiendomsretten. Megleren syns det er bra at mange kommer på visning. Da øker sjansen for flere bud, og dermed sjansen for at selgeren blir fornøyd. Derfor vil megleren gjerne få kjøperne ut i markedet ved å skape inntrykk av at boligkjøpet raskt vil lønne seg, og at man taper på å vente.

Vendepunktet

Når markedet, som nå, lenge har hatt kraftig stigning i prisene begynner man å vente på vendepunktet. Er situasjon slik som den vi har hatt de siste månedene, med signaler om overoppheting av økonomien og snarlige renteøkninger, vil de fleste forvente at prisutviklingen i boligmarkedet også vil påvirkes. Da vil megleren prøve å berge stumpene før fallet kommer.
Du kan forvente at han fortsatt vil uttrykke klokketro på stigning - "bare ikke så voldsom som vi har hatt til nå". Megleren håper i denne situasjonen på at boligmarkedet faktisk kommer inn i hans drømmescenario med stadig men svakt stigende priser. Ved å formidle trygghet håper megleren å holde motet oppe hos kjøperen, samt skremme selgeren ut i markedet ved å antyde at det ikke er noe å hente ved å vente.

I onde dager

Når prisene går ned eller er svært lave, er det få som selger. Dersom kjøperen har inntrykk av at prisene vil fortsette ned, er det også få som vil kjøpe. Da tjener megleren lite. For å bøte på dette vil megleren forsøke å skape optimisme blant kjøperne. Tror kjøperen at dette er bunnen og at herfra vil det bare gå oppover, er det et meget lønnsomt tidspunkt å handle på. Lykkes megleren i å få flere kjøpere i markedet, vil selgerne bli mer fornøyd, og det flere vil igjen ønske å selge. Hurtigere omsetning og flere bud, gjør at de som skal selge føler at megleren har gjort sitt ytterste for å få opp budene. Selger vil bli fornøyd dersom han får forståelsen av at salgsbeløpet er høyere enn det han kunne forvente.

Når markedet er i denne situasjonen, vil meglerne si følgende:
"Vi tror ikke prisene vil falle mye mer nå. Har du et godt salgsobjekt kan vi få gode priser for det. Det er bare uattraktive boliger som er vanskelige å selge."

Prisvurderingene

Som selger skal du alltid være kritisk til meglerens prisvurderingen. Opererer megleren med "salgsgarantier" kan du være sikker på at prisvurderingen du får på din bolig ikke er for høy. Megleren vil for enhver pris unngå å gi deg forhåpninger han er usikker på å innfri. Går du til flere meglere vil du sannsynligvis få prisvurderinger som varierer med titusener av kroner. I Oslo har Aftenposten trukket frem eksempler der prisvurderinger av samme bolig har variert med flere hundre tusen kroner.

Som kjøper kan du regne med at megler vil fortelle deg om fulle visninger og lange lister over interesserte kjøpere. Er det få på visning vil megler fortelle deg at dette ikke er normalt, og at boligen faktisk er svært attraktiv. Budskapet er at dersom du kjøper nå kan du gjøre et meget godt kjøp.

Mellom linjene

Eiendomsmelgerne sitter på unike kunnskaper om eiendomsmarkedet og hvordan det vil utvikle seg. Men megleren representerer ingen nøytral instans i markedet. Derfor er rådet vårt at verken boligselger eller boligkjøper må stole blindt på eiendomsmeglernes uttalelser om boligprisene i fremtiden. Du bør høre på hva megleren sier, og så lese mellom linjene for å forstå hva som faktisk er situasjonen. Avslører du bakgrunnen for meglerens budskap, da kan du faktisk bli klokere!

Beklager – dette elementet er ikke lenger tilgjengelig.