Overtakelse av bolig

Slik unngår du konflikt etter overtakelse av ny bolig

Både selger og kjøper har interesse av en smertefri nøkkeloverlevering.

DÅRLIG HUSVASK: Selger har ansvar for å vaske ut av boligen før kjøper overtar. Er du ikke fornøyd med rengjøringen kan du klage til selger og be om kompensasjon. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.
DÅRLIG HUSVASK: Selger har ansvar for å vaske ut av boligen før kjøper overtar. Er du ikke fornøyd med rengjøringen kan du klage til selger og be om kompensasjon. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.Vis mer

Når du har funnet drømmeboligen din, vunnet budrunden, signert kjøpekontrakt, ordnet lånepapirene og annet praktisk rundt boligkjøpet, er det bare én ting som gjenstår, nemlig overtakelsen.

- Selve overtakelsen er når kjøper har sjekket boligen og sett at den er i samme stand som på visning. Da signerer kjøper og selger overtakelsesprotokollen, og kjøper får nøklene. Fra dette tidspunktet er boligen kjøperens, og det er kjøperen som har ansvar for forsikring, husleie og annet, forklarer Carsten Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseiernes Landsforbund til Dinside.no.

Typiske konflikter

Før overtakelsen har, imidlertid, både kjøper og selger ansvar for å ordne visse ting knyttet til boligen, og om ikke alt dette blir gjennomført som det skal, kan det oppstå konflikter.

Ifølge Pihl er det tre hovedkonflikter som går igjen ved overtakelse av bolig:

  1. Vaskingen selger har ansvar for, og hvorvidt den er god nok.
  2. Innbo kjøper trodde fulgte med boligen, som ikke gjør det likevel. Dette kan være kjøleskap eller komfyr, for eksempel.
  3. Vannskader eller andre skader som viser seg på eller rett etter overtakelsen. Dette er større tvister hvor det ofte må inn både takstmenn og forsikringsselskap for å komme til en løsning.

Forbrukerrådet ser også at problemer med bad er en klassisk konfliktsak. Derfor er det spesielt viktig å se etter fukt på bad og kjøkken, samt tilstanden til el-anlegget når du kikker på en bolig. Generelt handler konflikter gjerne om feil og mangler som ikke kjøperen fikk med seg, eller hadde mulighet til å få med seg, på visningsrunden, ifølge fagdirektør Olav Kasland.

For at du, enten som selger eller kjøper, ikke skal havne i en av situasjonene nevnt over, har Dinside samlet noen typiske spørsmål knyttet til overtakelse, hvor svarene forhåpentligvis hjelper begge parter i bolighandelen.

Hva må kjøper ordne før overtakelse?

Ved kontraktssigneringen får kjøper beskjed om hvor og når kjøpesummen for boligen skal betales.

- Ved overtakselse må kjøperen først og fremst ha ordnet med at betalingen er på plass, sier Pihl i Huseiernes Landsforbund.

I tillegg må kjøperen ha ordnet med forsikring av boligen, slik at den er forsikret fra overtakelsen.

Og, hva skal selger gjøre før kjøper overtar boligen?

Selgeren skal, på sin side, sørge for å ha ryddet, vasket og rengjort boligen. Avtalt innbo skal også være igjen i boligen.

Det er også viktig at selger har betalt tidligere husleie og ikke har noe uoppgjort med borettslaget eller sameiet ved overtakelsen.

Bør megler være til stede under overtakelsen?

Ved kjøp av bruktbolig er megler til stede når kjøper og selger inngår kontrakt, men det er ikke så vanlig at megleren er der når selve overtakelsen og nøkkeloverleveringen skjer, ifølge Kasland i Forbrukerrådet.

Pihl anbefaler, derimot, at megleren er med på overtakelsen.

- Eiendomsmegleren har ansvar for salget helt til det er over, og det er ikke over før overtakelsen har funnet sted, skjøtet har vært på tinglysning og pengene er på konto hos selgeren, sier Pihl.

Selgere og kjøpere er amatører i boligsalg, mens eiendomsmegleren er den profesjonelle, og slik kan de få mye god hjelp av megleren, mener Pihl.

Hvor grundig skal kjøper og selger gå gjennom boligen ved overtakelse?

Så, til selve gjennomgangen av boligen og overtakelsen. Huseiernes Landsforbund anbefaler selger og kjøper å gå forholdsvis godt gjennom boligen før nøklene overleveres.

- Avhengig av boligens størrelse bør dere sette av en halvtime til én time for å gå gjennom boligen og sjekke at alt er slik det skal være, sier Pihl.

Det er også lurt å legge overtakelsestidpunktet til dagtid, slik at det er godt med lys inn i boligen, som gjør det lettere å se skikkelig på vask og tilstand.

Kjøper har gjerne en del spørsmål, som det er lurt at han/hun noterer seg og stiller forberedt til overtakelsen.

Brukt versus ny bolig

Det er litt forskjell på overtakelsen om det er snakk om nybolig- eller bruktboligkjøp, påpeker Kasland i Forbrukerrådet. Overlevering av nybolig skjer, for eksempel, gjerne som en befaring før overtakelse, hvor kjøper får mulighet til å gå gjennom tilstanden på boligen.

Du har bedre rettigheter når du kjøper et bygg under oppføring og nøkkelferdig hus, enn om du kjøper en brukt bolig, skriver Smarte Penger. Når du overtar en splitter ny bolig, må du likevel undersøke den grundig før du overtar, og du kan kreve at alle småfeil rettes. Du har også krav på at eventuelle feil skal rettes uten noen ekstra kostnader for deg.

- Både brukt og ny bolig skal, imidlertid, være sjekket før du har lagt inn bud, som er bindende. Hvis du oppdager feil etter at du har kjøpt boligen, er det svært vanskelig å vinne frem med krav hvis du kjente til feilen, eller burde ha forstått at det kunne være en feil, sier Kasland.

På den andre siden har selger plikt til å fortelle deg om boligens tilstand og alle feil selgeren kjenner til, legger han til.

Flyttevask

Som nevnt innledningsvis, har selgeren plikt til å rengjøre boligen grundig før den bytter eier, og hvorvidt vasken er bra nok, er ofte kime til konflikt ved overtakelse.

Noen boligselgere velger å bruke vaskebyrå, mens andre gjør det selv. En fordel med å la profesjonelle ta seg av vaskejobben, er at «rent» for selger ikke nødvendigvis er «rent nok» for kjøper. En profesjonell aktør vil «ta støyten» dersom kjøper velger å klage på kvaliteten på flyttevasken, skriver Eie.

Dersom du ønsker å ta flyttevasken selv, er det først og fremst viktig at du setter av nok tid, da en slik grundig vask ofte tar mer tid enn du tror. Vasken blir best og mest effektiv når den tas etter at boligen er tømt for møbler, og du bør ha alt nødvendig vaskeutstyr tilgjengelig. Du må også ta høyde for at visse flater og flekker ikke blir rene og kanskje bør byttes ut eller males over.

Under overtakelsen anbefales kjøper å sjekke følgende ekstra nøye:

  • Vask av kjøkkenvifte, i og over skap og langs lister, samt rengjøring av sluk.
  • Kraner skal fungere, toalettet skal skylle ned og ikke lekke og dusjvannet skal gå problemfritt ned i sluket.
  • Boder og garasje.

Kjøper kan gjerne komme med konkrete vaske-ønsker til selger også, eksempelvis hvis kjøper planlegger å male veggene etter overtakelsen og vil at disse skal være ekstra rene.

Hva kan skje hvis kjøper ikke er fornøyd med boligens stand?

Etter at kjøper og selger har gått systematisk gjennom boligen, og det ikke er mer å undersøke, er det på tide at kjøper konkluderer med om han/hun er fornøyd og tar boligen slik den er. Hvis kjøper ikke er fornøyd med noe, må det først avgjøres om det er en mangel eller ikke. Dårlig vasking er en mangel, og det kan kjøper få erstattet, men andre forhold trenger ikke å være mangler.

- Boliger som er tømt ser ofte litt ekstra slitt ut, som kan skyldes hull etter feste av malerier, hyller og annet. Dette er vanlig slitasje på en bolig og dette må kjøperen godta, sier Pihl i Huseiernes Landsforbund.

Dersom det foreligger mangler ved overtakelsen, kan kjøper kreve erstatning fra selgeren. Det letteste er å bli enig om en kompensasjon, for eksempel for dårlig vasking, eventuelt at selger får en ny sjanse til å vaske boligen skikkelig.

- Blir dere ikke enige, kan kjøper holde tilbake penger. Da må dette skrives i overtakelsesprotokollen, sier Pihl.

Spørsmål om boligens stand er et eksempel på områder der dere kan få god hjelp av eiendomsmegleren, som kan fortelle hva som er vanlig og innenfor regelverket, og hva som er på utsiden.