Regnestykket som kan bli til gull

Det er ultralurt å la andre betale din sparing.

[Ugjyldig objekt (NAV)]

Det er tatt utgangspunkt i følgende forutsetninger:

Leilighet til en million
Leiligheten som kjøpes koster en million kroner og ligger sentralt plassert på Oslos østkant (Tøyen, Grønland, Gamlebyen). Ifølge Tinde får man en liten 2-roms selveierleilighet på 40-50 kvadratmeter for dette beløpet.

Lån i banken
Leiligheten fullfinansieres gjennom en av de beste banken som tilbyr en effektiv rente på vel åtte prosent med sikkerhet innen 60 prosent. Det forutsettes dermed at det kan stilles sikkerhet for leilighetskjøpet. Lånets løpetid er satt til tjue år.

Inntekt på 8.000 per måned
Som husleieinntekt forutsettes en inntekt på 8.000 kroner måneden. Dette stemmer bra overens med statistikken til Leieboerforeningen og en gjennomgang av markedsleien til 2-roms leiligheter i Oslo på www.finn.no.

Årlige inntekter og utgifter på leilighetskjøp
InntekterBeløpUtgifterBeløp
Husleieinntekt (12x8.000)96 000 Boliglån (12x8.400) *100 800
Fradrag for vedlikehold5 000 Boliglån (etter skattefradrag)78 000
Skattbar leieinntekt91 000 Årlig vedlikehold5 000
Skatt på leieinntekt25 480 Husleie til sameiet (12x500)6 000
Leieinntekter etter skatt70.520 Utgifter89.000
Oppsummering regnestykke
InntekterUtgifterResultat
70.52089.000-18.480
Inntekter og utgifter det første året





* Boliglån-posten inneholder både renter og avdrag

Bank versus bolig
For enkelthetens skyld forutsetter vi at inntektene og utgiftene det første året er representative for alle tjue år.

De månedlige utgiftene (som må ses på som en investering) blir dermed 1.540 kroner. La oss i stedet si at du sparte disse pengene på høyrentekonto (7 prosent rente = 5 prosent etter skatt (det er 28 prosent skatt på kapitalinntekter) = 3 prosent etter skatt og inflasjon (innskuddsrenter må justeres for inflasjon fordi penger om ett år er mindre verdt enn i dag). Etter tjue år ville du sitte igjen med en sum penger på om lag 500.000 kroner.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Leiligheten er nedbetalt etter tjue år. Og forutsettes det at verdistigningen de neste tjue årene er lik verdistigningen de siste tjue årene, kan du regne med at millionleiligheten din nå er verdt 2,58 millioner kroner (etter inflasjon). Men du må selvsagt skatte av gevinsten (fordi du ikke selv har bodd i boligen). Skattesatsen er 28 prosent av gevinsten (inngangsverdi minus salgsverdi). Etter skatt vil du da sitte igjen med en leilighet som har en verdi på 2.140.000 kroner.

Kort fortalt: Holder forutsetningene som er nevnt ovenfor, vil du etter 20 års sparing tjene 1,64 millioner kroner på å satse på bolig fremfor banksparing.

Store forskjeller, men så må du selvsagt regne med noe mer administrasjon på en leilighet enn en bankkonto.

Enda bedre
Velger du å beholde leiligheten etter de tjue årene, kan du fortsette å leie den ut. Men da blir regnestykket helt annerledes. Du vil selvsagt fremdeles ha mulighet til å selge leiligheten når du vil, men i tillegg vil du hver måned kunne hive inn en klekkelig sum i leieinntekter fordi lånet er nedbetalt.

Lavere verdistigning
Skulle det vise seg at verdistigningen på boligmarkedet for eksempel bare blir 50 prosent av verdistigningen de foregående tjue årene, er boligmarkedet likevel en vinner i forhold til banksparingen.

Leiligheten vil med en prisstigning (fratrukket inflasjon) på 79 prosent være 1,79 millioner kroner verdt etter tjue år. Etter gevinstbeskatning vil du sitte igjen med en leilighet som er verdt 1,568 millioner kroner.