Regjeringsforslag: Billigere med gammelt hus

Det blir nå langt lettere for eierne av fredete hus å trekke fra vedlikeholdskostnadene på skatten.

Hovedreglen i skattesystemet er at du skattes for faktiske inntekter hele veien. Har du en eiendom som innbringer deg 50.000 kroner i leieinntekter, men koster 100.000 kroner å vedlikeholde, har du ingen skattbar inntekt, men et tap du kan trekke fra.

Og det gjør du naturligvis, når du eier eiendommen i næring. Men hvis du bor i den selv, er du omfattet av det vanlige forenklete regelverket for "inntekt av å bo i egen bolig", en sjablonmessig beskatningsmåte som kalles prosentligning. Her er skatten riktignok behagelig lav, men ingen vedlikeholdskostnader kan trekkes fra.

Det er svært få som ser noen business i å leie ut antikvariske hus, slik at de fleste av dem eies av privatpersoner som også bor i dem eller bruker dem.

Disse personene er undergitt prosentligning, og får med andre ord ikke fradrag for vedlikeholdskostnadene. Dette vil nå regjeringen gjøre noe med.

Prosentligning

Setter du pengene dine i banken, må du betale 28% skatt av rentene.

Investerer du dem i stedet i egen bolig, blir inntekten din tillagt en inntekt ved å bo i egen bolig beregnet til 2,5 prosent av ligningstakst mellom 51.250 og 451.000 kroner. Siden ligningstaksten vanligvis utgjør omtrent 1/4 av virkelig verdi, ligger det store flertall av boliger i Norge under denne grensen.

Er ligningstaksten høyere enn 451.000 kroner, forhøyes den skattbare inntekten med fem prosent av det overskytende.

Skatten blir 28% av denne inntekten. Har du en bolig med en markedsverdi på 1,8 millioner kroner, er gjerne ligningstaksten 450.000 kroner. Etter bunnfradrag på 51.250 kroner, får du lagt til inntekten din 9.962 kroner og får en skatt på 2.791 kroner.

I banken ville de 1,8 millionene kanskje gitt 90.000 kroner i renter (fem prosent) og 25.200 kroner i skatt.

I dette eksemplet skattes avkastning av bankinnskudd ganske nøyaktig ni ganger så høyt som avkastning av bolig. Det er svært gunstig, med mindre du faktisk har høye vedlikeholdskostnader som ikke kan trekkes fra.

Valg for bevaringsverdige hus

Lovgiverne har tidligere sett problemet, og i skattelovens §7 heter det:

Er eiendommen fredet etter lov om kulturminner, kan eieren kreve at reglene om prosentligning ikke anvendes, og at eiendommen undergis direkte ligning (regnskapsligning). Slik ligning skal da gjennomføres i minst ti år.

Med andre ord kan privatpersoner som bor i fredete hus også kreve å bli lignet på samme måte som næringsdrivende.

Men hvilken inntekt skal man bruke, når boligen faktisk ikke leies ut, men brukes av eieren? Loven sier at man i et slikt tilfeller skal benytte en bruttoinntekt svarende til hva det antas å koste å leie en tilsvarende eiendom.

Tenk igjen på boligen til 1,8 millioner. Om den ligger i et noenlunde sentralt strøk, vil den antakelig enkelt kunne leies ut for 10.000 kroner måneden, eller 120.000 kroner i året.

Dette blir derfor inntektstillegget ditt.

Som vi husker, var inntektstillegget ved prosentligning bare 10.000 kroner. Du må altså i dette eksemplet ha vedlikeholdsutgifter på minst 110.000 kroner for at direkte ligning skal lønne seg.

Det har du kanskje, ett år eller to. Men å vedlikeholde for 110.000 kroner hvert år i ti år, det kan bli for tøft for lommeboken. Det blir 1,1 millioner kroner. De fleste ender nok derfor opp med likevel å velge prosentligning, og gir avkall på å kunne trekke fra utgiftene.

Skift fra år til år

Det er to typer beskyttelse av bygninger i Norge. For det første er det ca. 3.000 fredete bygninger. Et langt større antall ligger i områder som etter Plan- og bygningsloven er regulert til "Formål bevaring". Heller ikke disse siste kan eierne gjøre hva de vil med, og de er ofte gamle og dyre å vedlikeholde.

Endringen som regjeringen nå foreslår, innebærer at den som eier en eiendom i en av disse to kategoriene heretter kan velge gunstigste beskatningstype fra år til år.

I år hvor de kan dokumentere store vedlikeholdsarbeider, vil eierne velge direkte ligning. I andre år vil de velge prosentligning.

Alt i alt vil dette antakelige føre til ganske store besparelser. Mens man tidligere, for å holde oss til eksemplet over, måtte vedlikeholde for minst 1,1 millioner for å velge direkte ligning, vil man nå kunne spare skatt om det ett enkelt år påløper større utgifter enn 110.000 kroner.

Forslaget fra regjeringen vil gjøre det noe billigere å eie hus som er fredet eller ligger i et område som er regulert til bevaring. Eierne vil ikke putte alle de sparte pengene i lomma, de vil bruke noen av dem til å øke vedlikeholdet.

Dermed blir også kulturminnene bedre tatt vare på.

Mange hus ikke omfattet

Det er mange bygninger mange vil synes er verneverdige, og de kan også være gamle og dyre å vedlikeholde. Men er de ikke fredet etter kulturminneloven, eller ligger i et område som er regulert til "formål bevaring", gjelder ikke nyordningen.