Areal på utleiebolig

Oppga feil areal - kan få milliongebyr

Forbrukertilsynet mener uteleieselskapet har oppgitt areal med store avvik på boliger over lengre tid.

FEILINFORMASJON: Boligselskapet Heimstaden, som opererer i Oslo og Akershus, markedsførte over lengre tid leieboliger med et areal som var høyere enn det faktiske bruksarealet. Illustrasjonsfoto: Shutterstock/NTB Scanpix.
FEILINFORMASJON: Boligselskapet Heimstaden, som opererer i Oslo og Akershus, markedsførte over lengre tid leieboliger med et areal som var høyere enn det faktiske bruksarealet. Illustrasjonsfoto: Shutterstock/NTB Scanpix.Vis mer

Det oslobaserte bolig- og utleieselskapet Heimstaden Norge AS kan få et overtredelsesgebyr på mellom tre og fire millioner kroner for å ha oppgitt feil areal på boligene sine over lengre tid, varsler Forbrukertilsynet.

Vedtaket blir varslet nå fordi Forbrukertilsynet vurderer det som sannsynlig at forbrukere har blitt påvirket til å dra på visninger og inngå leieavtaler som følge av den villedende markedsføringen.

- Dette er åpenbart en praksis som var egnet til å villede forbrukerne, sier direktør Elisabeth Lier Haugseth.

Gebyrets størrelse er basert på en helhetsvurdering ut fra opplysningene Forbrukertilsynet hadde da varselet ble sendt ut. De har blant annet vektlagt overtredelsens grovhet, omfang og virkning, og det store antallet forbrukere som er villedet.

I tillegg er det et overordnet prinsipp at overtredelsesgebyr skal settes såpass høyt at det ikke skal lønne seg å bryte loven, noe tilsynet også har lagt vekt på i denne saken.

Heimstaden har svarfrist overfor Forbrukertilsynet til 22. mars.

Brukte egen metode for å regne ut «areal»

Heimstaden Norge AS er tidligere kjent som Fredensborg AS, og selskapet driver utleievirksomhet i Oslo og Akershus. De eier, utvikler og forvalter også eiendommer i Sverige, Danmark, Tyskland og Nederland. I Norge er Heimstaden landets største private boligeiendomsselskap med over 4.000 leiligheter for utleie.

Forbrukertilsynet er usikre på hvor lenge selskapet har oppgitt arealavvik på utleieboligene sine, men har i saksbehandlingen sin sett på praksis fra 1. januar til 29. november i fjor.

- Det er varierende hvor store avvik det er snakk om ut fra størrelsen på leilighetene. Heimstaden har konstruert sitt eget begrep for «areal», og metode for å regne det ut, sier Tonje Hovde Skjelbostad, avdelingsdirektør for bolig i Forbrukertilsynet, til Dinside.no.

Dette er metoden boligselskapet har brukt til å regne ut areal, ifølge tilsynet:

  • De har tatt utgangspunkt i leilighetenes bruksareal (BRA), som lå inne i datasystemene uten desimaler, og selskapet har her brukt vanlige avrundingsregler.
  • Det avrundede BRA har deretter fått et påslag på 10 prosent for leiligheter med BRA under 20 kvadratmeter, 7,5 prosent for leiligheter med mellom 20 og 30 kvadratmeter BRA, og 5 prosent for leiligheter med BRA over 30 kvadratmeter.
  • Etter dette påslaget har det totale arealet blitt rundet opp til nærmeste hele kvadratmeter. De største prosentmessige avvikene er på de minste leilighetene, og det største teoretiske avviket ville vært på en leilighet eller hybel med BRA på 12,5 kvadratmeter. Etter Heimstadens beregningsmetode ville den fått et «areal» på 15 kvadratmeter, altså et avvik på 20 prosent.

Arealet som Heimstaden markedsførte, har dermed i realiteten vært nærmere det som kalles bruttoareal (BTA), som altså inkluderer arealet av ytterveggene.

- Vi har ikke gjort noe galt

Anders Tveter, konsernjurist i Fredensborg, understreker at det foreløpig kun er snakk om et varsel om gebyr, som bygger på Forbrukertilsynets vurderinger.

- Vi mener at en del av vurderingene bygger på feil fakta og premisser, og vil klargjøre dette, samt oversende den tilleggsinformasjonen tilsynet har bedt om, sier Tveter til Dinside.no.

Heimstaden erkjenner at de tidligere markedsførte utleieboligene sine med et areal som lå mellom bruksareal og bruttoareal. Men, de ser ikke at dette var feil, og forventer derfor at det endelige vedtaket fra Forbrukertilsynet vil se annerledes ut enn utkastet de har mottatt, ifølge Tveter.

Nå, derimot, markedsfører selskapet boligene med bruksareal, da de ser at det er en arealangivelse som er mer tilpasset de øvrige aktørene i bransjen.

- Når det er sagt, mener vi at det ikke var noe galt med vår tidligere praksis, understreker Tveter.

Slik skal utleiere oppgi areal

Så, hvordan skal utleiere oppgi areal for ikke å villede potensielle leietakere?

Skjelbostad i Forbrukertilsynet svarer at det er enten ved å oppgi primærrom (P-rom) eller bruksareal (BRA). Da kan interessenter sammenligne størrelsen på de ulike uteleieenhetene opp mot alle aktører i markedet.

- Når Heimstaden brukte en annen utregningsmetode, fremsto deres leieboliger som større sammenlignet med andre utleieres boliger, og forbrukerne får dermed vansker med å orientere seg korrekt i markedet, sier Skjelbostad.