Omregulere eiendom steg for steg

Du kan tjene noen kroner på å omregulere tomten din, men pass på å ha god dialog med naboene dine.

PASS PÅ: Det kan være penger å tjene på å omregulere tomten din, men husk at den nye reguleringen må godkjennes av kommunen. I tillegg er det viktig å holde en god dialog med naboene, for å unngå nabokrangler, påpeker Forbrukerrådet. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.
PASS PÅ: Det kan være penger å tjene på å omregulere tomten din, men husk at den nye reguleringen må godkjennes av kommunen. I tillegg er det viktig å holde en god dialog med naboene, for å unngå nabokrangler, påpeker Forbrukerrådet. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.Vis mer

Eier du en stor tomt i et bynært strøk, eller har du nylig arvet et gammelt hus du er usikker på hva du skal gjøre med? Dette kan du tjene gode penger på, ifølge Norgeshus. Du kan for eksempel:

  • selge eiendommen som den er,
  • skille ut deler av eiendommen for bygging av ny enebolig,
  • eller regulere eiendommen for flere boenheter.

Den store verdiskapningen skjer når du får flere boenheter inn på eiendommen, som du kan oppnå ved regulering. Det tar gjerne ett år fra oppstart til ferdig regulert eiendom, men hvordan går du fram? Og, hvilke utfordringer kan du møte hos kommunen og naboer?

Unngå de typiske konfliktene

Forbrukerrådet får jevnlig spørsmål om reguleringer knyttet til boligkjøp.

- Det kan være penger å tjene på å omregulere tomten din, men husk at den nye reguleringen må godkjennes av kommunen. I tillegg er det viktig å holde en god dialog med naboene, for å unngå nabokrangler, sier jurist Thomas Iversen til Dinside.no.

Ofte oppstår det konflikt når nye boligkjøperer ikke har fått informasjon om planer på nabotomta, som at det bygges høyt og utsikten forsvinner, ifølge Iversen. Hvis naboen også planlegger omreguleringer som du vet om, må du gi beskjed om dette til potensielle kjøpere.

- Naboens planer kan nemlig medføre både tap av utsikt og byggestøy, noe det lett kan bli klager av, sier juristen.

Slik kommer du i gang med omreguleringen

I byer og tettsteder er det økt fokus på fortetting av boligområder, hvilket innebærer at det bygges høyere og tettere. Kort fortalt innebærer fortetting at bebygd areal utnyttes bedre, skriver Norgeshus.

Kommunen din ønsker selvfølgelig kontroll på boligutviklingen, og vil detaljregulere området i forkant av bygging, noe eldre, gjeldende reguleringsplaner ikke tar høyde for.

Derfor må du regne med flere møter med kommunen i prosessen med regulering av eiendommen din.

Alle reguleringsplaner utarbeides av offentlige myndigheter, unntatt detaljreguleringsplanen, som kan lages av private aktører eller foretak med planfaglig kompetanse. Denne kompetansen finner du hos mange arkitektkontor eller arealplanleggere.

Lang, men potensielt lønnsom prosess

Norgeshus har laget en guide på åtte steg som kan hjelpe deg gjennom omreguleringsprosessen:

  1. Avdekk muligheter og lag en plan. Kommunen ønsker tidlig å vite hvilke planer du har for eiendommen, spesielt i fortettingsområder. Det første naturlige steget er å kontakte arkitektkontor og arealplanlegger, som kan gjøre en vurdering på hvilken bygningsform og størrelse som passer inn på tomten.
  2. Snakk med kommunen. Skissene bør så tas med i en gratis og uforpliktende forhåndkonferanse med kommunen, slik at de kan se planens omfang, størrelse og arealbruk. På en slik konferanse møter du representanter fra planavdelingen i kommunen som kan komme med nyttige innspill til planen og vurdere den opp mot sin utviklingsstrategi.
  3. Grundigere plan og oppstartsmøte. Etter forhåndskonferansen setter grunneier/utbygger og planfagligkonsulent seg ned og utarbeider et grundigere utkast, og når det er tilstrekkelig, ber du kommunen om et formelt oppstartsmøte.
  4. Varsel til naboer og myndigheter. Etter oppstartsmøtet vil planfaglig konsulent sørge for at det alle berørte parter varsles. Naboer og offentlige etater gis en rimelig frist på om lag fire uker for å komme med merknader og innspill planen.
  5. Planutarbeidelse. Etter at merknadsfristen er utløpt, kan planutarbeidelsen tilta. Det betyr at plankonsulenten vurderer plassering og utforming av bebyggelse med hensyn til klima, sol, utsikt, trafikksikkerhet, rasfare og annet. Det skal utarbeides plankart med tilhørende planbeskrivelse og -bestemmelser.
  6. Høringsperiode av planer. Når disse dokumentene er oversendt til kommunen, foretar de en vurdering av planforslaget og når kommunen mener planforslaget er komplett, vil planen bli tatt opp til politisk behandling. Høringsfristen er normalt på seks uker, men kan ta lengre tid i kompliserte saker.
  7. Politisk behandling av planer. Etter høringsperioden vurderer kommunal saksbehandler merknader som eventuelt har kommet inn, samt vurderer hvorvidt det bør gjøres endringer i planforslaget. Er planen tilfredsstillende, vil kommunal saksbehandler fremme planen til ny politisk behandling, og vedtas planen, er det klagefrist på minst tre uker.
  8. Ferdig regulert eiendom. Dersom vedtaket godtas, vil du, etter de sju stegene over, nå stå med en ferdig regulert eiendom. Denne er mer verdifull for salg, ettersom det ikke er den samme usikkerheten forbundet til en eventuell utbygging enn det var før regulering. I planen er det gjerne gjort analyser som kommer godt med i påfølgende byggesak.

Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) har også laget en veiviser som skal hjelpe deg å holde deg innenfor tillatt grad av utnytting av eiendommen din, enten du skal bygge stort eller smått.