Nødvendige tips og råd

Klagene på eierskifteforsikring er mer enn fordoblet siden i fjor. Her er noen av tingene du bør være klar over for å unngå tvister.

Eierskifteforsikringen skal sikre selgeren mot krav fra kjøperen. I følge Avhendingsloven har selgeren ansvar for skjulte feil og skader i fem år etter salget.

Denne forsikringstypen er mest aktuelt for selveierboliger. Avhendingsloven gjelder ikke ved salg av borettslagsboliger.

Forsikringen er uansett en typisk "selgers forsikring". Den er i de fleste tilfeller bare en beskyttelse for selger, ikke for kjøper.

Hver tredje får medhold

Til tross for at eierskifteforsikring utvilsomt er et vanskelig produkt med uoversiktlige vilkår, kjøpte hele 25.000 husstander i fjor en forsikring.

Flere og flere klager nå på forsikringene. Flest boligkjøpere klager - og da på avslag fra selskapene etter mangler ved boligen de har kjøpt.

Klagene rettes til Forsikringsklagekontoret, som i fjor mottok 68 klager. Så langt i år har de fått inn om lag 130 klager - altså mer enn dobbelt så mange.

- Hver tredje av klagene får medhold. Det nytter med andre ord å klage til oss. Økningen i klagesaker skyldes flere ting: Ulik tolkning av den kompliserte Avhendingsloven og det at forsikringen er relativt ny på markedet og trenger en tid for å "gå seg til", sier daglig leder Elisabeth Bertelsen ved Forsikringsklagekontoret.

Både kjøpere og selgere tror at alle mangler dekkes av forsikringen. Dette fører til en falsk trygghet, som i sin tur kan gjøre at både kjøper og selger tar lett på henholdsvis undersøkelsesplikt og opplysningsplikt.

Samtidig gjør en rekke klausuler med liten skrift at selskapene avviser en rekke klager - særlig fra kjøpere.

"Som den er"

I denne kategorien finner vi praksisen med å selge boligen "som den er". Det reduserer risikoen for selger og forsikringsselskapet, men kan skape et mareritt for kjøperen som klager.

Selges boligen ”som den er”, må mangelen nemlig være "vesentlig" eller skyldes manglende/uriktige opplysninger fra selgeren.

Forsikringsselskapene regner en mangel for "vesentlig" dersom den utgjør tre til fem prosent av salgssummen. Det betyr at mangelen ved en bolig til 2 millioner kroner, må utgjøre 60 - 100.000 kroner før selskapene betaler.

Klager du på en bolig solgt "som den er", og mangelen er verdt 50.000 kroner, må du betale selv - av egen lomme.

- Dette øker kjøperens undersøkelsesplikt. Selskapene, meglerne og selgerne skyver ansvaret over på den som skal kjøpe bolig. Dermed skal det veldig mye til for å få innfridd krav, sier jurist Paal Bjønness i Forbrukerrådet.

Kjøper har bevisbyrden

Kjøperen vil med andre ord ikke få dekket mindre mangler selv med eierskifteforsikring. Den eneste muligheten er dersom selgeren har kjent til mangelen, men unnlatt å informere om den. Høres det greit ut?
Så enkelt skal det ikke være. Det kan være vanskelig å fastslå, eller bli enige om, hva selgeren kjente til på forhånd. Kjøperen må ta den vriene jobben med å bevise at selgeren visste om mangelen. Som kjøper har du altså bevisbyrden.

Mange finner det belastende å ha et stort forsikringsselskap som motpart ved en tvist. Et krav skal nemlig rettes direkte til selskapet, og kjøper har ingen kontakt med selger.

- Forsikringsselskapene har en plikt om å informere ordentlig om vilkårene, særlig det at boligen må ha en "vesentlig mangel" dersom den selges "som den er", mener Paal Bjønness.

På den annen side: Dersom selger ikke har penger til å betale erstatning, er kjøperen sikret oppgjør hos selskapet dersom vilkårene er oppfylt.

Negative aspekter for selger

Som selger kan du dessverre ikke velge eierskifteforsikring på fritt og uavhengig grunnlag. Ulike elskapene har knyttet til seg ulike meglerkjeder, slik at hvert meglerhus tilbyr forsikring kun fra ett selskap.

Velger du eiendomsmegler, velger du også forsikringselskap. Megleren blir derfor også forsikringsselskapets mann - en "forsikrings-pusher" med begrenset interesse i at alle feil ved eiendommen kommer fram. For å unngå trøbbel vil du gjerne opplyse om alt. For å få mest mulig provisjon av salgssummen vil megleren ikke at eiendommen skal framstå som en rønne.

Forbrukerrådet er meget skeptisk til denne koblingen mellom meglere og forsikringsselskaper.

Selgeren risikerer i enkelte tilfeller den paradoksale situasjonen at forsikringsselskapet krever penger fra ham etter salget av boligen. Dette kalles regress, og er aktuelt dersom selgeren ikke har informert om mangler eller vist egenerklæringsskjemaet til kjøper.

En del selskaper påberoper seg retten til å kreve selgeren for regress dersom han ikke vil selge boligen "som den er".