Er arealsvikten en vesentlig mangel? Mye avhenger av rettens skjønn
Er arealsvikten en vesentlig mangel? Mye avhenger av rettens skjønnVis mer

Når boligen er mindre enn du trodde

Hvilke rettigheter har du når det viser seg at boligen er mindre enn det du fikk oppgitt av eiendomsmegleren? Det viser seg at dette i stor grad avhenger av hvor stor differansen er mellom det du ble lovet og det du fikk. Er differansen stor nok kan du kreve erstatning eller heve kjøpet.

Styreformann i Huseiernes Landsforbund og fylkesleder av forbundets vestfoldkontor, advokat Olav Vilnes, har gått grundig gjennom saken.

- Om du har retten på din side avhenger i vesentlig grad av om "arealsvikten" kan anses som mangel etter avhendingsloven, sier Vilnes.

Det er nemlig ikke uten videre slik at en arealsvikt utgjør en mangel i rettslig forstand.

Forvirrende måleregler

Boliger blir målt i bruttoareal (BTA), boligareal BOA) og bruksareal (BRA).

Definisjonen av de ulike arealmålemetodene er gitt i Norsk Standard 3940 og i retningslinjer fra Norges Takseringsforbund. Disse sier følgende:

  • Bruttoareal inkluderer omsluttende vegger eller til midt i vegg mot nabo eller fellesrom.

  • Boligareal inneholder rom som er innredet og innenfor omsluttende vegger. Fyrrom, garasje i kjelleren, vaskekjeller og boder omfattes ikke av boligarealet.

  • Bruksarealet inkluderer enkelte ganger rom som er utelatt i boligarealet.
- Problemet med disse definisjonene er at de er uklare og åpner for bruk av skjønn. Ofte kommer takstmenn frem til ulike svar, sier Vilnes. Dersom takstmenn er uenig om arealet kommer usikkerheten ofte selger til gode.

Når er arealsvikt en mangel

Ifølge avhendingslovens § 3-3 må arealavviket være vesentlig eller selger må ha opptrådt særlig klanderverdig før kjøpe kan påberope seg en mangel.

Ifølge Vilnes gjelder loven måling av tomteareal, men ifølge rettspraksis gjelder den indirekte også for boligareal.

Men hva er så en vesentlig mangel?

- For andre typer kjøp har kjøper først krav på avslag eller heving av kjøpet når avviket er på omlag 10 prosent. Vi kan derfor med en viss grad av trygghet si at boligkjøperen ikke har kravet på sin side dersom arealsvikten er på mindre enn 10 prosent. Men vi kan ikke automatisk tilskrive selger alt ansvar dersom arealsvikten er på mer enn 10 prosent.

Retten er streng i bedømmelsen av hva som kan betegnes som arealsvikt. Høyesterett har for det meste behandlet tomtesaker. Erstatningssøksmål er avvist i de tilfeller hvor eiendomsgrensene var synlige på kjøpstidspunktet.

- Analogt gjelder nok også dette for boligsaker. Dette betyr boligkjøperen kjøper det han eller hun ser - ikke et visst antall kvadratmeter.

Ifølge Vilnes betyr dette at dersom kjøper har hatt mulighet til å se boligen må arealsviket være relativt stort før det foreligger en mangel etter lovens bokstav.

Men ett sted går allikevel grensen.

- Rettspraksis gir oss ikke noe fasitsvar, det eneste jeg kan si er at grensen for ett vesentlig arealsvik ligger et sted mellom 10 og 25 prosent.

Utnyttelsesgrad og hensynet til videresalg

Kjøper kan imidlertid ofte ha sterkere kort på hånden enn det du hittil har fått inntrykk av. Stikkord er forventninger til arealutnyttelse og forventninger til videresalg.

- En arealsvikt betegnes lettere som en vesentlig mangel dersom det oppgitte arealet ga kjøper en forventning om utnyttelse som ikke lar seg realisere i virkeligheten. Vi kan tenke oss en tomt som blir oppgitt å være så stor at den kan deles i flere enheter. Dersom denne forutsetningen er kjent for selger har kjøper en sterkere sak.

En sterkere sak får også kjøper dersom arealsvikten får betydning ved et videresalg.

- Ved videresalg av leiligheter er det lett å tenke seg at en leilighet som oppgis til å være 100 kvadratmeter er mindre atttraktiv i neste salg når den nye eieren må oppgi størrelsen til 85 kvadratmeter.

For eneboliger blir argumentet svakere. Her har nemlig kjøper anledning til å vurdere størrelsen sett både utvendig og innenifra.

- For eneboliger er det også knyttet større usikkerhet vedrørende arealmålinger - blant annet takket være diffuse måleregler.

Når arealsvikt er en mangel

Dersom du som kjøper har fått medhold i at arealsvikten er en vesentlig mangel er det mest sannsynlig at du får prisavslag. Vær imidlertid oppmerksom på at avslaget ikke uten videre beregnes proporsjonalt med arealsvikten. De siste kvadratmetrene er nemlig ikke like mye verdt som de første. Her foretar retten en skjønnsmessig vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Arealsvikt resulterer svært sjelden i heving av kjøpet. Unntaket er i de to tilfellene som nevnt over. Det vil si når du ikke får utnyttet tomten slik du trodde eller at du kan dokumentere et tap ved for eksempel videresalg.

Hvem er ansvarlig - selger eller megler?

Ved arealsvikt har meglere oftere ansvar enn ved andre typer feil og mangler ved boligen eller eiendommen. Detter er fordi selger gjerne overlater alt det forretningsmessige - inkludert innhenting av takst - til megler. Men dersom megler kan dokumentere at han eller hun har innhentet alle opplysninger og foretatt de undersøkelser som forutsettes i lov om eiendomsmegling går megler som oftest klar. Da må kjøper igjen forholde seg til selger.

Loven definerer ikke arealsvikt godt nok

- Alt i alt viser dette at det ikke finnes et enkelt svar på dette med arealsvikt. Avhendingslovens § 3-8 sier at eiendommen har en mangel dersom omstendigheter ved eiendommen ikke svarer til opplysninger som selger gir kjøper. Men loven sier ikke noe direkte om arealsvikt ved boliger og heller ikke noe om når en arealsvikt utgjør en mangel, avslutter Vilnes.