Nå kan du forsikre deg mot krav fra boligkjøper

Siden du er økonomisk ansvarlig for feil og mangler i fem år etter at du har solgt boligen, risikerer du store krav fra kjøper. Dette kan du til en viss grad forsikre deg mot ved å benytte deg av eierskifteforsikring til noen få tusen kroner.

Innføringen av ny avhendingslov fra 1993 har gjort flere boligkjøpere klar over at de har rett til å kreve erstatning av selger dersom de oppdager skjulte feil eller mangler ved boligen.

Mangler og feil

Loven fastslår at det er å regne som en mangel ved boligen dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente. Rettspraksis tilsier at en mangel eller feil som koster 3 til 5 prosent av salgsverdien å rette opp, er en vesentlig mangel. For en bolig som selges for 500.000 blir dette beløp som overstiger 15.000 til 25.000 kroner. I dagens boligmarked koster boligene i pressede strøk gjerne over millionen. For en bolig som selges for 1.5 millioner er selger rettslig ansvarlig for beløp høyere enn 45.000 til 75.000 kroner. Er det omfattende feil knyttet til for eksempel taktekking, elektrisk anlegg eller røranlegg blir beløpene lett mangedoblet. Dermed kan selger bli økonomisk ansvarlig for uventede og høye beløp, selv om han ikke kjente til mangelen. Det hjelper altså ikke at man selger boligen i "god tro".

Forsikringsmarkedet

Ettersom antall rettsaker og tvister om mangler ved boliger har eksplodert siden 1993, er det ikke overraskende at forsikringsbransjen har øynet muligheten til å presentere et nytt produkt: Eierskifteforsikringen. Foreløpig er det etter vår erfaring selskapene Vesta, Storebrand, Cigna, Gerling og Zurich Protector som tilbyr slike forsikringer i forskjellige varianter.

Eierskifteforsikringen skal sikre boligselger mot økonomisk ansvar for feil og mangler han ikke kjente til ved salgstidspunktet. Dette kan være fysiske feil og mangler og forskriftsmessige mangler (at boligen ikke tilfredstiller bygningsmessige krav og forskrifter) Forsikringen dekker ikke forhold som megler er pliktig å undersøke, slik som tinglyste rettigheter som finnes i grunnboken (rettsmangler).

Kun eiendomsmeglere

Eierskifteforsikringen selges gjennom eiendomsmegleren. Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har foreløbig ikke anbefalt sine medlemmer å benytte denne forsikringen.
- De forskjellige forsikringsselskapene tilbyr svært forskjellige forsikringsvilkår. Derfor er vi nå i gang med å vurdere hvilke vilkår som er riktigst for våre medlemmer, forteller direktør Finn Tveter i Norges Eiendomsmeglerforbund uten å røpe om de vil anbefale noen av forsikringene.

Roy Johansen, produktsjef for ansvarsforsikring i Vesta, tror at Norges Eiendomsmeglerforbund etterhvert vil anbefale eierskifteforsikring, men at de foreløpig er i markedet for å gjøre avtaler med ett av selskapene som tilbyr eierskifteforsikring.

Dersom NEF anbefaler alle sine medlemmer å benytte forsikringen fra kun ett selskap, vil dette gi en konkurransevridning som neppe er til boligselgerens fordel. Når forsikringen kun selges gjennom meglere vil kravene til megler øke. Grunnen til at NEF nøler med å anbefale slike forsikringer kan også være at de er redde for at meglerne kan bli stilt mer til ansvar enn tidligere når problemer oppstår med eiendomsoverdragelser. Dette bekreftes også av viseformann i meglerforbundet, Fredrik Håning, i en artikkel i Bergens Tidende den 10.06.

Andel av verdien

Gunnar Krogsveen AS tilbyr eierskifteforsikring gjennom forsikringsselskapet Gerling.

-Vi anbefaler alle selgere å benytte eierskifteforsikring, spesielt dersom de selger eneboliger og vertikaldelte boliger, forteller daglig leder Morten Thøgersen hos Gunnar Krogsveen, Bærum.

Gerlings forsikring dekker alle skader som kommer inn under avhendingsloven. Egenandelen er på 7.500 kroner, og forsikringen dekker selgers rettslige erstatningsansvar og kjøpers krav om prisavslag med en sum inntil 2 millioner kroner. Premiene følger en trinnvis modell knyttet til boligens salgsverdi, der selger betaler mellom 2.750 kroner (boliger under 500.000 i salgsverdi) og 5.000 kroner (boliger over 2 millioner i salgsverdi) i premie.

Eiendomsmegler Gunnar Berger i Nor Eiendom i Drammen forteller at premien på den eierskifteforsikringen Nor Eiendom tilbyr, koster boligselger 0,3 prosent av salgssummen. For en bolig som selges for 1 million betaler du som selger altså 3.000 kroner for en eierskifteforsikring som gjelder i fem år etter overtakelse av eiendommen. Nor Eiendom benytter Vestas eierskifteforsikring der egenandelen og forsikringsbeløpet er tilsvarende Gerlings modell.

Sikrer opplysninger

- Vi har inntrykk av at mange velger å selge gjennom NOR Eiendom på grunn av vårt tilbud om eierskifteforsikring, forteller meglere ved NOR Eiendom i Drammen.

Imidlertid er det ikke først og fremst eierskifteforsikringen i seg selv som sikrer selgeren, men det faktum at han utfører en tilstandsrapport samt fyller ut en egenerklæring om forhold knyttet til eiendommen. Opplysninger selger har gitt kjøper innen denne underskriver kontrakten, kan ikke kjøper senere gjøre gjeldende som mangel. Tilstandsrapporten og egenerklæringen sikrer at mest mulig av forhold ved eiendommen er avklart skriftlig før salg, og at det presenteres for eventuelle kjøpere før kontrakten underskrives.

- Har du bygget boligen selv og kjenner den ut og inn, vil en eierskifteforsikring mest sannsynlig være unødvendig. Den kan imidlertid være betryggende for selgere som eier et gammelt hus der de ikke kjenner til hva som gjemmer seg i vegger og tak, fastslår Direktør Tveter i NEF.

Gjelder ikke borettslag

Dersom du skal selge en borettslags- eller andelsleilighet gjelder ikke avhendingsloven. Derfor dekker ikke eierskifteforsikringene salg av slike boligtyper.

- Vi har bedt Gerling se på muligheten for å forsikre seg ved salg av slike boliger også, men foreløpig er det kun selgere av eierboliger som kan tegne eierskifteforsikring, forteller Thøgersen hos Gunnar Krogsveen AS.

Beklager – dette elementet er ikke lenger tilgjengelig.