SIDE OM SIDE: Det kan være store prisforskjeller mellom hus i samme gate. Derfor er det viktig å gå grundig til verks når du skal taksere boligen din. Foto: Anna Jedynak/Shutterstock/NTB Scanpix.
SIDE OM SIDE: Det kan være store prisforskjeller mellom hus i samme gate. Derfor er det viktig å gå grundig til verks når du skal taksere boligen din. Foto: Anna Jedynak/Shutterstock/NTB Scanpix.Vis mer

Taksering av bolig

- Mindre bruk av takstmenn gjør forbrukerne mer sårbare

Flere forhold spiller inn når du skal finne ut hvor mye boligen din er verdt, og det er ulike meninger om hvem du kan stole på når boligen vurderes.

I etterkant av Brennpunkt-dokumentaren «Boligbobla», har debatten om eiendomsmeglernes rolle i verdivurderingen av boliger blusset opp.

Forbrukerrådet kritiserer eiendomsmeglerne for å ha skviset takstmennene bort fra rollen å vurdere markedsverdi, som åpenbart er innenfor deres fagfelt.

- Forbrukerne har blitt mer sårbare i bolighandelen, blant annet fordi de ikke får en egen prisvurdering fra takstmann, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet.

Are Andenæs Huser, administrerende direktør i Norges Takseringsforbund (NTF). Foto: Nicolas Tourrenc. Vis mer

Are Andenæs Huser, administrerende direktør i Norges Takseringsforbund (NTF), er enig i at meglerne har presset takstmannens verdivurdering ut fra rapportene som følger med boligsalg.

- Dette fratar forbrukerne muligheten til en objektiv og uavhengig vurdering å støtte seg på, sier Huser.

- Færre takstmenn har ført til bedre prispresisjon

Eiendom Norge sier at langt færre boliger selges nå med markedsverdisetting fra takstmenn.

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge. Foto: Solfrid Sande. Vis mer

- Det har resultert i at avvikene mellom prisantydning og pris raskt ble vesentlig bedre. Dette har bidratt stort til mer presisjon i prisingen, som igjen gir en tryggere bolighandel, sier administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer.

Forbrukerrådet er sterkt uenig i Eiendom Norges påstand. De mener at etter meglerne skviset takstmennene fra å sette markedsverdi i 2016, igangsatte de en av de styggeste lokkeprisaksjonene på flere år i Oslo.

Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet. Foto: Kjell Håkon Larsen. Vis mer

- Bruddene på norsk lov fra meglerne var så grove at Forbrukerombudet gav meglerne kraftig korreks, og meglerne la seg helt flate, sier Bartholdsen.

Sannheten er at takstmannens verdivurdering fungerer disiplinerende på eiendomsmeglerne, ifølge Forbrukerrådets boligdirektør.

Eiendom Norge er enig i at det er positivt at takstmenn fortsatt setter teknisk verdi på eiendommene. Eiendomsmeglerne setter, som de alltid har gjort, markedsverdi på alle boliger som legges ut

En fjerdedel klager etter handel

Undersøkelser Forbrukerrådet har gjennomført, viser at 26 prosent av boligkjøperne mener at de har grunn til å klage etter handel.

- De mener at de måtte betale for mye, da tilstanden til boligen var verre enn antatt. I tillegg sier de at markedsføringen av boligen var for positiv og at negative forhold ikke ble kommunisert, sier Bartholdsen.

Forbrukerne kan aldri være sikre på at eiendomsmeglerens verdivurdering er korrekt, ifølge Forbrukerrådet. For det første kan alle gjøre feil, men det oppstår også utfordringer ved at eiendomsmeglerforetak får dobbelt honorar hvis de selger til en utbygger.

- Eiendomsmeglerens lojalitet må selvsagt ligge hos den boligselgeren som har engasjert ham, sier Bartholdsen.

Velutdannede eiendomsmeglere

Norges Eiendomsmeglerforbund mener meglerne setter sine markedsvurderinger av en boliger ut fra flere forskjellige faktorer, men det markedet som til syvende og sist bestemmer hvor mye noen er villige til å betale for en eiendom.

- I raskt stigene eller synkende markeder kan det være spesielt utfordrende å treffe godt med markedsvurdering, sier administrerende direktør Carl Geving.

Eiendomsmeglerne har både utdannelse, verktøy og erfaring som tilsier at de skal kunne gi en så riktig markedsprisvurdering av boligen som mulig, ifølge Geving.

Foruten skolegang, er praksis og lokalkunnskap viktig, da boligens verdi kan variere sterkt med hvor den ligger i en bestemt bydel og gate.

Lurt med takstmann

Likevel anbefaler Eiendomsmeglerforbundet at det i de aller fleste tilfeller bør bli utarbeidet en teknisk tilstandsrapport av en takstmann i forkant av salget.

Carl Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven. Vis mer

- Dette er for å få avklart boligens tekniske tilstand og verdi. Hvis det er tvil om hvor mye det koster å få gjort utbedringer på en bolig, vil det trolig også være lurt å innhente den byggtekniske kompetansen takstmannen besitter, sier Geving.

Risikoen for å selge for billig øker når ikke en uavhengig takstmann på forhånd har gitt en verdivurdering, ifølge Huser i NTF. De mener bolighandelen blir tryggere når verdifastsettelse er en del av takstoppdraget.

Markedsverdien, derimot, er megleren nærmest til å vurdere, ifølge Geving.

Flest fukttvister

Det er en rekke faktorer som har innvirkning på verdien til en bolig.

Takstmannen vurderer beliggenhet, solforhold, lysforhold, støy, forurensningskilder og trafikk, samt nærhet til kommunikasjon, skoler, barnehager, rekreasjonsområder med mer.

- Den tekniske standen til boligen har også avgjørende betydning. Takstmannen vurderer blant annet behovet for reparasjoner, fornyelse og vedlikehold, sier Huser.

Alle dyre konstruksjoner, som drenering, fuktig grunnmur, yttertak, bad- og våtrom, er forhold som det koster betydelig å utbedre, ifølge NTF. Det er dette som det er knyttet flest tvistesaker til.

- Beliggenhet er spesielt viktig i de store byene og tettstedene, mens den tekniske standen på eiendommen utgir en større faktor forøvrig, sier Huser.

Tre viktige dokumenter

Takstmann leverer i hovedsak to rapporter: Én verdi- og lånetakst og én tilstandsrapport.

Verdi- og lånetaksten er som regel veldig overfladisk og ender gjerne med en vurdering fra takstmannen om hva markedsverdien er, mens tilstandsrapporten er grundigere.

- Det er likevel stor forskjell mellom de enkleste og mest omfattende tilstandsrapportene, der de enkle brukes mest. Dette er fordi noen mener at prisen kunne bli bremset dersom noe negativt blir funnet i boligen, sier Bartholdsen.

Forbrukerrådet har i flere årtier jobbet for mer omfattende tekniske tilstandsrapporter i bolighandelen, fordi det er viktig å kjenne til hva man kjøper.

Boligselgeren fyller også ut en egenerklæring, som får selgeren til å tenke gjennom forhold som er relevante ved nettopp eierskifte.

- Egenerklæringen berører blant annet historiske forhold, eksempelvis tidligere skadesituasjoner. Det anbefales at kjøper ber om skriftlig dokumentasjon dersom det er tvil eller uklarheter ved opplysningene som gis, sier Huser i NTF.