Også hus kan gå under hammeren
Også hus kan gå under hammerenVis mer

Kjøp bolig på tvangsauksjon!

Den enes død, den andres brød. Boligprisene i Norge har begynt å nå astronomiske høyder. Det gjør det langt tøffere for deg som er nyetablert å komme på banen. Kjøper du en bolig som selges på tvangsauksjon kan du slippe billigere unna, men det er visse ting du må være klar over.

For oss vanlige dødelige som ikke har styrtrike foreldre å flyte på, gjelder det å tenke i andre baner når du skal realisere boligdrømmen. En mulighet er å se på de boligene som selges på tvangsauksjon. Det er imidlertid mange som blir litt usikre når ordet tvangssalg blir nevnt, hva er det egentlig det innebærer og hva er det du må passe på? Du kan slappe helt av, etter å ha lest DinSides veiledning vil du føle deg mye tryggere.

Hva er egentlig et tvangssalg?

Med Tvangsfullbyrdelsesloven i 1993 kom det også regler om tvangssalg ved medhjelper. Dette er en alternativ salgsmåte til tidligere tiders tvangsauksjon av eiendommer, der eieren ikke har klart å betale sine regninger. De to metodene er forøvrig fremdeles likestilt, men i praksis er det i dag salg via medhjelper som er det vanlige.

At en eiendom tvangsselges vil si at det er namsretten, og ikke eieren av eiendommen, som står for salget. Markedsføringen, budgivningen, og kontraktsforhandlingen skal imidlertid skje mest mulig likt et vanlig salg, og salgsarbeidet utføres altså av en medhjelper som retten oppnevner.

Hvem kan være medhjelper?
Det er kun statsautorisert eiendomsmegler, advokater og lensmenn som kan være rettens medhjelpere ved tvangssalget. For deg som kjøper vil det si at det er medhjelperen du skal forholde deg til. Medhjelperen vil sørge for å ordne alle formaliteter overfor namsretten.

Hvordan vet du at boligen skal tvangsselges?


Det pleier ikke å stå i salgsannonsen for eiendommen at den tvangsselges. En av grunnene til det er å ikke skremme vekk potensielle kjøpere.

I selve salgsoppgaven, eller i prospektet for eiendommen, skal det imidlertid opplyses om at det er et tvangssalg som finner sted.

Det du må huske på er at medhjelperen har samme plikt til å innhente, og kontrollere, nødvendige opplysninger om eiendommen som ved vanlig eiendomsmegling. Opplysningene skal gis i en salgsoppgave eller et prospekt.

Disse opplysningene skal du som en mulig kjøper motta før bindende avtale om kjøp inngås. Dersom medhjelperen av ulike grunner ikke har klart å fremskaffe de lovbestemte opplysningene, skal det opplyses om dette, og om grunnen til at de ikke er fremskaffet.

Hva må du passe på?
Som ved alle andre boligkjøp er det flere ting du må huske på. Med mindre du selv er så heldig å være fagmann på området bør du ta med en bygningskyndig på befaringen av eiendommen.

Virker det som om eiendommen har en del mangler, bør du be om en tilstandsrapport, det vil si en gjennomgang av eiendommens bygningsmessige standard.

"Fellene" ved tvangssalg!

Hovedregelen for eiendommer som kjøpes på tvangssalg er at de kjøpes i den stand de befinner seg. Det som er viktig å være klar over er at bestemmelsene i "lov om avhending av fast eigedom" ikke vil gjelde når en eiendom er tvangssolgt.

Du er imidlertid ikke stilt helt på bar bakke, Tvangsfullbyrdelsesloven bestemmer nemlig at kjøper kan kreve prisavslag i følgende tilfeller:

  • Når eiendommen ikke er i samsvar med opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper har gitt, eller
  • medhjelperen har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som han måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, eller
  • eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, og
  • disse forhold kan antas å ha hatt innvirkning på kjøpet.

Kjøperen kan ikke heve kjøpet hvis noe av dette har skjedd, men du får altså rett til å kreve prisavslag.

Kjøper må, dersom enighet ikke oppnås om et prisavslag, eventuelt gå til søksmål mot den eller de av kreditorene som har fått den del av kjøpesummen som kreves redusert. Det er viktig å huske på at kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men du kan kreve at den del av summen som rammes av kravet om prisavslag ikke utbetales til kreditorene før saken er avgjort.

Hvis namsretten finner at kravet fra kjøperen er åpenbart grunnløst, kan namsretten avvise krav om tilbakeholdelse og likevel utbetale summen.

Hva med utleie?
Dersom hele eller deler av eiendommen er bortleid, overtar kjøper selv ansvaret for et eventuelt leieforhold.

Selve budgivningen

Eiendomsmegleren sender normalt ikke inn bud til namsretten før et bud som er tilnærmet markedspris har kommet. Budgivningen er i hovedsak som ved et ordinært salg, men det gjelder en del spesielle regler for frister på budet, anledning til å ta forbehold også videre.

Du bør derfor alltid rådføre deg med medhjelperen før budet inngis.

Budets bindingstid
Budet må ha en bindingstid på minimum seks uker for å komme i betraktning. For andelsleiligheter er bindingstiden minimum tre uker. Loven gir imidlertid adgang til at bindingstiden kan settes ned til to uker ved avtale mellom partene. Vær oppmerksom på at to uker kan være for knapp tid for å få budet stadfestet av namsretten.

Bud som inneholder forbehold om finansiering vil normalt ikke bli anbefalt akseptert før finansieringen er ordnet. Det er ikke anledning til å ta forbehold om konsesjon eller odelsløsning, kjøper må selv ta risikoen for dette.

Medhjelpers stilling
Medhjelperen formidler kun bud mellom partene, og kan altså ikke selv akseptere et bud. Medhjelperens oppgave er å gi budet til saksøkeren (det vil si vedkommende som har forlangt at eiendommen skal tvangsselges, normalt banken) og andre rettighetshavere, og eventuelt anbefale saksøkeren om å be namsretten akseptere budet.

Saksøkeren har imidlertid ikke plikt til å sende en slik anmodning til namsretten, og saksøkeren kan trekke hele saken tilbake inntil budet er akseptert av namsretten. Dette kan for eksempel skje der saksøkte ordner opp i gjeldsforholdet sitt i siste liten. Normalt vil imidlertid banken være fornøyd så lenge de har fått et bud som er stort nok til å dekke det beløp de har utestående. Er det kun en bank som har krevd tvangssalg, vil det altså være gode sjanser for å få boligen til en lavere pris enn ellers.

Ankefrist
Når namsretten har akseptert et bud, har partene (saksøkte, saksøkeren og andre rettighetshavere) en måneds ankefrist på avgjørelsen. Anken kan som hovedregel ikke begrunnes med innvendinger som ikke har vært fremsatt overfor namsretten før kjennelsen avsies.

Det opprettes ikke kjøpekontrakt mellom partene. Det er det aksepterte budet som er kontraktsdokumentet.

Betaling og overtagelse

Ved tvangssalg er det spesielle regler for når oppgjør skal finne sted. Tvangsfullbyrdelsesloven sier at oppgjørsdagen (den dag kjøper plikter å betale) inntrer tre måneder etter at medhjelperen har bedt om at budet skal aksepteres. Betaler du ikke da vil du bli ilagt forsinkelsesrenter.
Er eiendommen fraflyttet, kan medhjelperen, dersom kjøper ønsker det, tillate at overtagelse skjer før oppgjørsdato. Skal eiendommen overtas tidligere må hele kjøpesummen betales før innflytting kan skje. På grunn av ankefristen bør du imidlertid ikke flytte inn før ankefristen er utløpt.

Når kjøpesummen er betalt og kjøperen er blitt eier, vil namsretten utstede skjøte som tinglyses på eiendommen. Benyttes statsautorisert eiendomsmegler eller advokat som medhjelper, vil medhjelperen som regel foreta oppgjøret, samt sørge for tinglysing av pantobligasjoner og skjøte.

Når skjøtet blir tinglyst vil alle heftelsene som forrige eier hadde på eiendommen, og som kjøperen ikke skal overta, bli slettet.

Beklager – dette elementet er ikke lenger tilgjengelig.