BUDRUNDETAKTIKK: Det er mye du bør vite når du legger inn et bud på bolig. Jo bedre du kjenner markedet og boligen du byr på, desto lettere er det å forhandle deg fram til en kjøpesum under prisantydning. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.
BUDRUNDETAKTIKK: Det er mye du bør vite når du legger inn et bud på bolig. Jo bedre du kjenner markedet og boligen du byr på, desto lettere er det å forhandle deg fram til en kjøpesum under prisantydning. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.Vis mer

Bolig under prisantydning

– Ikke fortell mekleren hva som er smertegrensen din

Det er lurt å holde kortene, eller i dette tilfellet finansieringsbeviset, tett til brystet i budrunden. Da kan du være heldig og kjøpe boligen til lavere pris.

Boligprisstatistikken for februar viser at prisene steg med 1,1 prosent. Likevel koster boligene fortsatt 2,3 prosent mindre enn for ett år siden. Prisutviklingen bekrefter trenden Eiendom Norge har sett de siste månedene, at boligprisene er i ferd med å stabilisere seg.

– Selv om vi har hatt en svakere vekst enn normalt så langt i år, så har prisfallet stoppet opp, sier administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer.

De fleste boliger blir solgt til prisantydning, viser tall fra Eiendom Norge. Gjennomsnittlig avvik fra prisantydning var kun 0,1 prosent i februar.

Ytterpunktene finner vi i Fredrikstad og Stavanger, hvor avviket var henholdsvis 2,8 prosent over og 2,5 prosent under prisantydning.

Du lurer kanskje på hvordan kan du gå fram rent taktisk, hvis du vil kjøpe bolig lavere enn prisen selger har satt?

Her får du fem steg som kan gi deg et boligkupp.

1. Bli kjent med markedet

Selv om Norge er et lite land, er boligmarkedet og -prisene i de ulike byene svært forskjellig. Dette kom tydelig fram da Dinside sjekket hvor mye du fikk for et par millioner i januar.

For at du selv skal kunne gjøre en så realistisk vurdering av pris som mulig, er det viktig å kjenne det lokale boligmarkedet godt. Dette er verdt å bruke god tid på.

Magne Gundersen, forbrukerøkonom i Sparebank 1.
Magne Gundersen, forbrukerøkonom i Sparebank 1. Vis mer

– Sjekk hva andre boliger i området er solgt for tidligere. Dette er viktig kunnskap før du legger inn ditt bud, sier Magne Gundersen, forbrukerøkonom i Sparebank 1.

Videre bør du bli godt kjent med boligen du har sett deg ut til et potensielt kjøp. Gå gjerne på flere visninger og observer hvor mange andre som er på visning.

– Lang salgsperiode, mange visninger og redusert prisantydning tyder på en tungsolgt bolig. Det øker din mulighet for å gjøre et godt kjøp, sier Gundersen.

Ved å sjekke hvor mange som har skrevet seg på interessentlisten, vet du hvor stor konkurranse du får i budrunden.

2. Sett egne grenser

Du bør være bevisst på hvilke muligheter du har ved et boligkjøp. Hvor mye kan du låne, hvor stor egenandel har du og hvor mye kan du by?

Når du vet dette, kan du avgrense prissøk allerede når du ser på boligannonser, samt bruke dette til å vurdere hvor stort ditt første bud bør være. Det er ikke noe i veien for å se på boliger som kanskje ligger over kjøperammen din, hvis du er motivert til å forhandle prisen ned til en som passer deg.

I noen tilfeller vil det være fornuftig med en viss fleksibel strategi, mens man andre ganger bør vise fasthet, sier Dag Jørgen Hveem, høyskolelektor ved Institutt for rettsvitenskap og styring på BI.

Strategien beror ofte på hvem du møter i «andre enden». Profesjonelle selgere og meklere, kjenner gjerne godt til atferdsøkonomi og vet hvilke knapper de skal trykke på for å få deg til å by høyere.

Høyskolelektoren mener derfor at det er lurt at du setter en yttergrense for hva du vil by, og eventuelt revurdere underveis, hvis du mener du har vurdert feil.

3. Ha finansieringen i orden

Uansett hvilke strategi du ønsker å bruke i budrunden, må du passe på å ha finansieringen din i orden. Det vil si å skaffe et finansieringsbevis som sier hvor mye du får låne av banken og hvor mye du kan spytte inn i egenandel.

Men, pass på å holde kortene, altså finansieringsbeviset, tett til brystet.

Dag Jørgen Hveem, høyskolelektor ved Institutt for rettsvitenskap og styring på BI.
Dag Jørgen Hveem, høyskolelektor ved Institutt for rettsvitenskap og styring på BI. Vis mer

– Meklerens jobb er å få høyest mulig pris for boligen ved å prøve å påvirke deg til å øke budet. Da er det viktig at mekleren ikke vet hva din øvre smertegrense er prismessig, sier Gundersen i Sparebank 1.

Hvis mekleren vil sjekke om du er kapabel til å betale pengesummen du bør, kan du be mekleren ringe kontakten i banken din, som kan bekrefte eller avkrefte på dine vegne.

Bare det å ha finansieringen i orden er også noe som kan føre deg seirende ut av budrunden, ifølge Gundersen.

– Enkle grep kan være avgjørende i en budrunde, for eksempel å kunne betale raskt og være fleksibel med tanke på overtakelsestidspunkt, sier forbrukerøkonomen.

4. Start lavt

Siste fase av boligkjøpet, budrunden, er ofte et innviklet, psykologisk spill.

For det første, glem aldri at mekleren ikke er på ditt parti, men på lag med selgeren.

– Derfor anbefaler jeg nesten alltid at kjøper har med seg en sparringspartner eller egen mekler når de skal forhandle med boligselger, sier Hveem ved BI.

Så er det dette med å legge inn første bud. Gundersen i Sparebank 1 synes ikke det er noe i veien med å åpne med et lavt bud, men du må være klar over at dette lokker flere andre inn i budrunden og konkurransen kan bli tøffere.

– Legger du inn et lavt bud, er det lurt å gi en romslig frist til selge. Er fristen for kort, vil selger fort ende opp med å avslå tilbudet, sier forbrukerøkonomen.

Han legger til at hver budrunde har sin egen psykologi, så noen ganger er det smart å bare heve budet minimalt over siste budgiver.

5. Mørne selgeren

Er det ikke andre enn deg med i budrunden, er det likevel ikke gitt at du får kjøpt boligen med budet du har lagt inn, understreker Gundersen.

Hvis det er slik at selger eller mekler avslår budet ditt blankt og ber deg komme med et høyere, kan du også be selgeren selv foreslå en pris.

Da har du plutselig et «eksklusivt» tilbud og selgeren har kanskje omstilt seg psykologisk og er beredt til å selge for en lavere pris.

– Føl deg fram til et bud eller en pris som er lavest mulig, men likevel høy nok til at selger er villig til å selge, sier Gundersen.

BI-lektor Hveem er enig i at det noen ganger er smart å stå på budlisten og vente, altså «mørne» selgeren.