Den nye loven sikrer deg som bygger bolig etter 1. juli i år. Foto: Karoline Brubæk
Den nye loven sikrer deg som bygger bolig etter 1. juli i år. Foto: Karoline BrubækVis mer

Fem års reklamasjonsfrist for boligbygger

Fra 1. juli trer en ny lov om oppføring av ny bolig, Boligoppføringsloven, i kraft. Loven skal sikre deg som forbruker når du inngår avtaler som gjelder kjøp av bolig som ikke er ferdig når avtalen blir inngått. Loven skal også sikre deg i forhold til avtaler med entrepenører og byggmestere som skal bidra til oppføring av din nye bolig.

Loven ble vedtatt av Stortinget i juni 1997. I den forbindelse har Forbrukerrådet og byggebransjen utarbeidet nye standardkontrakter som er tilpasset loven. Avtaler kan ikke fravike loven dersom det er til skade for deg som forbuker. Det er imidlertid full anledning til å avtale bedre vilkår enn det lovteksten fastsetter.

Loven gjelder

Boligoppføringsloven gjelder i de tilfellene der du disponerer en tomt og avtaler bygging av bolig med en eller flere entrepenører eller byggmestere. Den gjelder også i de tilfellene der du kjøper tomt med ny bolig som ikke er ferdig oppført ved avtaletidspunkt. Loven dekker også oppføring av fritidboliger, og eierseksjoner samt fullstendig renovasjon/ombygging av slike typer boliger.

I loven stilles det krav til entrepenøren når det gjelder utføring av byggearbeidet og veiledning til deg som er kjøper.

Dekkes ikke

Loven gjelder også deg som foretar en fullstendig ombygging av boligen Foto: Karoline Brubæk Vis mer

Kjøper du en ny bolig som allerede er ferdig til innflytting når du gjør avtalen, kommer dette ikke inn under denne loven, men under avhendingsloven. Skal du utføre enklere arbeid eller mindre ombygginger på et hus dekkes dette av håndverkertjenesteloven.

Finansiell garanti

Boligoppføringsloven innebærer at entrepenører må stille garanti som sikrer deg retten til å få oppfyllt avtalen, selv om entrepenører går konkurs eller på annen måte går ut av virksomhet. Du trenger faktisk ikke betale en krone av kontraktsummen før du får bekreftelse på at en godkjent finansieringsinstitusjon har gitt garanti.

Dagmulkt

Hvem ser vel ikke for seg marerittet når huset ikke står ferdig i tide, og man allerede har solgt og må flytte ut av sitt gamle hus. Den nye loven sørger for at entrepenøren må betale dagmulkter dersom han eller hun ikke overholder avtalt tid for ferdigstillelse av boligen. Du kan kreve dagmulkt uavhengig av om du har lidd økonomisk tap. Dagmulkten tilsvarer èn promille av samlet honorar entrepenøren skal motta i følge avtalen. Dersom du skal betale en million, vil altså entrepenøren skylde deg 1.000 kroner for hver dag som går, etter at tidspunktet for levering er passert. Om avtalen også gjelder eiendomsrett til grunnen, er laveste sats for dagmulkt 0,75 promille av entrepenørens totale vederlag. Du kan kreve dagmulkt i inntil 100 dager. Ut over dette kan du kun kreve erstatning dersom entrepenøren har handlet grovt uaktsom eller i strid med god tro.

Hold tilbake beløp

Når du skal betale entrepenøren for arbeidet, skal 10 prosent av kontraktssummen holdes tilbake som sikkerhet etter at du har tatt over huset. Dette for å sikre at entrepenøren vil utbedre eventuelle feil og mangler du oppdager etter at du har flyttet inn.

Fem års reklamasjonsfrist

Loven gir deg rett til å reklamere på feil eller mangler i inntil fem år etter etter at du har overtatt boligen. Boligen har en mangel dersom den ikke samsvarer med avtalen, de krav loven stiller til entrepenørens arbeid, og krav som stilles fra offentlige myndigheter til for eksempel elektrisk anlegg og ildsted. Det er imidlertid kun vesentlige feil og mangler som fantes ved overtakelsen som kan reklameres på. Har entrepenøren gjort feil under byggingen, men dette er rettet opp før overlevering, kan du ikke reklamere på disse forholdene. Du må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget for å kunne ha et gyldig krav mot entrepenøren. Det vil si at du ikke kan komme fire år etter overtakelsen med en klage på at vinduene ikke har latt seg åpne de siste tre årene.

Har boligen en mangel kan du kreve at entrepenøren retter dette gratis. Du kan også kreve prisavslag eller erstatning. Dersom mangelen er svært alvorlig kan du også heve avtalen.

Skriftlig avtale

De fleste entrepenører og byggmestere benytter standardkontrakt. Det er imidlertid full anledning til å benytte andre typer kontrakter, selv om man ikke kan avtale forhold som stiller forbrukeren svakere enn det loven bestemmer som minstekrav. I følge Forbrukerrådet bør kontrakten i alle fall inneholde opplysninger om følgende forhold:

1: pris og betalingsmåte
2: finansiering og sikkerhet
3: utførelse av boligen, materialvalg
4: fremdriftsplan og tidsfrister
5: forsikring av eiendommen
6: overtakelse

En muntlig avtale er i teorien like bindende som en skriftlig, men i praksis lønner det seg med en skriftlig avtale for å unngå misforståelser. Også endringer og tillegg som avtales underveis bør gjøres skriftlig.