Fellene ved tvangssalg

Fellene er flere ved tvangssalg enn ved vanlige boligkjøp. Her er de viktigste:

[Ugjyldig objekt (NAV)]

Som ved alle andre boligkjøp er det flere ting du må huske på. Men ved tvangssalg er det grunn til å være ekstra oppmerksom.

Fellene ved tvangssalg

Hovedregelen for eiendommer som kjøpes på tvangssalg er at de kjøpes i den stand de befinner seg. Det er viktig å være klar over er at bestemmelsene i avhendingslova ikke vil gjelde når en eiendom er tvangssolgt.

Du er imidlertid ikke stilt helt på bar bakke. Tvangsfullbyrdelsesloven bestemmer nemlig at kjøper kan kreve prisavslag i følgende tilfeller:

  • Når eiendommen ikke er i samsvar med opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper (megler eller advokat) har gitt, eller
  • medhjelperen har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som han måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, eller
  • eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, og
    disse forhold kan antas å ha hatt innvirkning på kjøpet.
  • Kjøperen kan ikke heve kjøpet hvis noe av dette har skjedd, men du får altså rett til å kreve prisavslag.

    Sak mot kreditorene

    Dersom kjøper og selger ikke blir enig om prisavslag, må kjøper eventuelt gå til søksmål mot kreditorene. Det er viktig å huske på at kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men du kan kreve at den summen du krever i prisavslag ikke utbetales til kreditorene før saken er avgjort.

    Hvis namsretten finner at kravet fra kjøperen er åpenbart grunnløst, kan namsretten avvise kravet.

    Hva med utleie?

    Dersom hele eller deler av eiendommen er bortleid, overtar kjøper selv ansvaret for leieforholdet.

    Selve budgivningen

    Eiendomsmegleren sender normalt ikke inn bud til namsretten før et bud tilnærmet markedspris har kommet inn. Budgivningen er i hovedsak som ved et ordinært salg, men det gjelder en del spesielle regler for frister på budet.

    Du bør derfor alltid rådføre deg med medhjelperen før budet inngis.

    Budets bindingstid

    Budet må ha en bindingstid på minimum seks uker. For andelsleiligheter er bindingstiden minimum tre uker. Loven åpner likevel for at bindingstiden kan settes ned til to uker ved avtale mellom partene. Vær oppmerksom på at to uker kan være for knapp tid for å få budet stadfestet av namsretten.

    Bud med forbehold om finansiering vil normalt ikke bli akseptert før finansieringen er ordnet. Det er ikke anledning til å ta forbehold om konsesjon eller odelsløsning. Kjøper må selv ta risikoen for dette.

    Medhjelpers stilling

    Medhjelperen (megler eller advokat) formidler kun bud mellom partene. De kan altså ikke selv akseptere et bud. Medhjelperens oppgave er å gi budet til saksøkeren (det vil si de som har forlangt tvangssalg, normalt banken) og andre rettighetshavere, og eventuelt anbefale saksøkeren om å be namsretten akseptere budet.

    Saksøkeren har imidlertid ikke plikt til å sende en slik anmodning til namsretten, og saksøkeren kan trekke hele saken tilbake inntil budet er akseptert av namsretten. Dette kan for eksempel skje der saksøkte ordner opp i gjeldsforholdet sitt i siste liten.

    Normalt vil imidlertid banken være fornøyd så lenge de har fått et bud som er stort nok til å dekke det beløp de har utestående. Er det kun én bank som har krevd tvangssalg, vil det altså være gode sjanser for å få boligen til en lavere pris enn ellers.

    Ankefrist

    Når namsretten har akseptert et bud, har partene (saksøkte, saksøkeren og andre rettighetshavere) en måneds ankefrist på avgjørelsen.

    Det opprettes ikke kjøpekontrakt mellom partene. Det aksepterte budet er kontraktsdokumentet.

    Betaling og overtagelse

    Ved tvangssalg er det spesielle regler for når oppgjør skal skje. Tvangsfullbyrdelsesloven sier at oppgjørsdagen (den dag kjøper plikter å betale) inntrer tre måneder etter at budet ble akseptert. Betaler du ikke da, vil du bli ilagt forsinkelsesrenter.

    Er eiendommen fraflyttet, kan medhjelperen tillate overtagelse før oppgjørsdato. Skal eiendommen overtas tidligere, må hele kjøpesummen betales før innflytting kan skje. Husk at du ikke bør flytte inn før ankefristen er utløpt.

    Når kjøpesummen er betalt, og kjøperen er blitt eier, vil namsretten utstede skjøte som tinglyses på eiendommen. Benyttes statsautorisert megler eller advokat som medhjelper, vil medhjelperen som regel foreta oppgjøret, samt sørge for tinglysing av pantobligasjoner og skjøte.

    Når skjøtet blir tinglyst, vil alle heftelsene som forrige eier hadde på eiendommen, og som kjøperen ikke skal overta, bli slettet.