DOKUMENTSJEKK: Det er viktig at boligselgeren samler all relevant dokumentasjon om boligen i salgsoppgaven, og at boligkjøperen leser dette nøye. Dersom det ikke ligger ved tilstandsrapport, bør kjøperen være ekstra på vakt og eventuelt by med forbehold. Foto: Jarl Erichsen/NTB Scanpix.
DOKUMENTSJEKK: Det er viktig at boligselgeren samler all relevant dokumentasjon om boligen i salgsoppgaven, og at boligkjøperen leser dette nøye. Dersom det ikke ligger ved tilstandsrapport, bør kjøperen være ekstra på vakt og eventuelt by med forbehold. Foto: Jarl Erichsen/NTB Scanpix.Vis mer

Ikke tilstandsrapport i salgsoppgaven

– En verditakst kan ikke erstatte tilstandsrapporten

Du kan ta forbehold i budet ditt hvis det ikke følger tilstandsrapport med i salgsoppgaven.

Når du skal selge bolig, er det ikke pålagt at du engasjerer en takstmann for å lage tilstandsrapport. Men, i de seinere år har det vært en markant økning, til om lag 70 prosent, i bruk av tilstands- og boligsalgsrapporter, ifølge Norsk Takst.

– Vi mener at gode, standardiserte tilstandsrapporter er et viktig bidrag til å redusere det høye konfliktnivået i boligomsetningen og skape en tryggere bolighandel, sier administrerende direktør Are Andenæs Huser.

Også Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) oppfordrer sine medlemmer til å hente inn tekniske tilstandsrapporter i alle tilfeller hvor dette kan bidra til et tryggere kjøp for begge parter.

Likevel kan du lese en salgsoppgave og gå på visning til en bolig hvor det ikke foreligger tilstandsrapport. Hva har dette å si for deg som boligselger eller -kjøper?

– Krev tilstandsrapport

Det er tre typer rapporter som gjerne følger med i en bolighandel:

  • Tilstandsrapport: En grundig og detaljert beskrivelse av boligens status med hensyn til teknisk tilstand og vedlikeholdsbehov. Den beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og normale forventninger om tilstand etter slitasje og elde, som angis med tilstandsgrad (TG).
  • Boligsalgsrapport: En grundig gjennomgang med informasjon om boligens tilstand basert på en norsk standard. I en boligsalgsrapport legges det spesiell vekt på de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte.
  • Verditakst: En rapport etter befaring og oppmåling av boligen som vurderer boligens verdi ut fra tilstand, men også etter beliggenhet, utsikt, solforhold, nærhet til offentlig kommunikasjon og andre tjenester. Verditakst kan ofte følge med tilstands- eller boligsalgsrapporten.

– En verdi- og lånetakst kan ikke erstatte opplysningene i en tilstandsrapport, understreker Huser i Norsk Takst.

Han mener at boligkjøpere alltid bør kreve en skikkelig tilstands- eller boligsalgsrapport, siden en enkel verditakst ikke sier noe om feil eller mangler ved boligen. Som oftest er verditaksten helt fri for alle tekniske vurderinger.

Stor risiko for kjøper

I boligannonser refereres det ofte til avhendingslovens «solgt som den er»-klausul. Det er denne loven som regulerer kjøp av brukte boliger. Ifølge Carl Geving, administrerende direktør i NEF, er det tre forhold som kan være mangel etter denne bestemmelsen:

  • Manglende opplysninger.
  • Uriktige opplysninger.
  • Eiendommen er vesentlig dårligere enn det som er forutsatt.
«SOLD AS IS»: Det er ikke uvanlig at denne teksten finnes nederst i boligannonsene på Finn.no, eller i salgsoppgaven. Dette er utdrag fra avhendingsloven som regulerer kjøp av brukt bolig. Foto: skjermdump.
«SOLD AS IS»: Det er ikke uvanlig at denne teksten finnes nederst i boligannonsene på Finn.no, eller i salgsoppgaven. Dette er utdrag fra avhendingsloven som regulerer kjøp av brukt bolig. Foto: skjermdump. Vis mer

Huser i Norsk Takst framholder at kjøper overtar en betydelig risiko ved å kjøpe bolig uten tilstandsrapport. Vedkommende risikerer å overse vesentlig informasjon om boligen, som kan by på store utgifter seinere.

– Det kan i verste fall dreie seg om svært dyre fuktskader på baderom, skadedyr i vegger eller, for den saks skyld, brannfeller på det elektriske anlegget, sier Huser.

Undersøkelser Forbrukerrådet har gjort viser at hver femte bolighandel fører til misnøye og klager.

Vanskelig å by med forbehold

Men, så er jo ikke tilstandsrapport obligatorisk, og dermed kan du ikke kreve at boligselger henter inn dette. Boligkjøper eller -interessent kan, imidlertid, engasjere en takstmann og få tilstandsvurdering på boligen selv, men dette er uvanlig, ifølge Norsk Takst og NEF.

– Omløpshastigheten er høy i de store byene og det kan derfor rett og slett være vanskelig tidsmessig for kjøper å få til dette, forklarer Huser.

Dersom du skal legge inn bud på en bolig, kan du ta forbehold om at boligen får en teknisk vurdering, men utfordringen med forbehold er at du ofte stiller dårligere i budrunden, påpeker NEF.

– Dessuten vil det være vanskelig å formulere et forbehold som gjør at man kan gå fra kjøpet hvis tilstanden er dårlig. For hvor dårlig skal det være? En bedre løsning er nok å se på andre boliger, og la denne gå, råder Geving.

Pia Cecilie Høst i Forbrukerrådet sier at du for eksempel kan skrive: «Jeg tar forbehold om at gjennomgang av kyndig fagmann ikke finner behov for utbedring av boligen», så er det opp til selger å godta dette budet.