Lønner det seg å pusse opp bad?

Du kan tjene penger på å pusse opp badet

I hvert fall i visse steder i landet, og for visse boligtyper.

KAN SMAKE MER ENN DET KOSTER: Noen steder i landet kan det lønne seg å pusse opp badet skikkelig før man selger boligen. Foto: Shutterstock / NTB Scanpix
KAN SMAKE MER ENN DET KOSTER: Noen steder i landet kan det lønne seg å pusse opp badet skikkelig før man selger boligen. Foto: Shutterstock / NTB Scanpix Vis mer

Ekspertenes klare råd har lenge vært at det ikke er lønnsomt å pusse opp badet før du skal selge. Rådet viser seg ikke å være absolutt lenger. Det kommer rett og slett an på hvor i landet du bor og hva slags eiendom du eier.

Flere eiendomsmeglere vi har snakket med anbefaler total renovering av badet før salg.

Daglig leder og eiendomsmegler i DNB Grünerløkka i Oslo, Marthe Hellebust forklarer at det har skjedd en endring i boligmarkedet.

Marthe Hellebust er daglig leder og eiendomsmegler i DNB Grünerløkka i Oslo.
Marthe Hellebust er daglig leder og eiendomsmegler i DNB Grünerløkka i Oslo. Vis mer

Store sentrumsleiligheter

– Oppussing av gamle bad fra 80 og 90-tallet i leiligheter på over 95 kvadratmeter i populære sentrumsområder på øst- og vestkanten i Oslo, kan gi prisgevinst.

Ifølge eiendomsekspertene er det ofte snakk om eldre bygårdsleiligheter, i de klassiske 1890 gårdene i Oslo sentrum. Gjerne i en høyere prisklasse fra 7,5 til ca. 15 millioner.

Leilighetene ble i sin tid bygget uten bad, og det første badet ble gjerne etablert på 80- eller 90 tallet. Ifølge en av meglerne som betjener sentrumsområdene i vest selges det fortsatt mange boliger med slitne 90-talls bad.

Anbefalingen fordrer at resten av leiligheten er forholdvis moderne og i god stand. Eier du en leilighet på 80 kvadrat eller mindre i populære områder, er rådet å tenke seg nøye om før en eventuell oppussing.

Kan gi flere tusen i gevinst

– Hvor mye kan du tjene på å pusse opp badet?

– Det er litt vanskelig å si, men når badet er renovert etter forskriftene oppleves det som trygt for kjøper, og betalingsviljen øker.

– Jeg vil tippe en halv million, muligens mer. Et strøkent bad får ofte i gang en skikkelig budrunde. Hvis du ikke hadde pusset opp badet, kan du oppleve at ingen vil by på leiligheten din.

– Alle kjøperes skrekk er at det skjer noe med badet, eller at det ikke er tett. Det er kanskje ikke så rart så lenge oppussing av bad er noe at det dyreste du gjør av oppussing, sier Hellebust til Dinside.

Dersom det ikke finnes dokumentasjon på arbeidet på badet, og fagfolk heller ikke er sikre på hva som faktisk er gjort, vil takstmannen alltid ta mange forbehold, og boligen får lavere verdi. I slike tilfeller kan det være prisgunstig å ta badet. Uklarhet rundt badets tilstand gjør potensielle kjøpere skeptiske, forklarer Hellebust.

Hun har sett mange eksempler på at kjøpere satser alt på boligen som har et nyoppusset bad med garantier.

En leilighet på 82 kvadrat med et slitent 80-talls bad på Bislett i Oslo bad var nærmest uselgelig, men ble omsider solgt for 4,3 millioner. Eierne oppgraderte badet og malte veggene.

Leiligheten ble solgt for 6,5 millioner kroner ett år senere, og de fornøyde selgerne hadde tjent i underkant av to millioner kroner på å pusse opp badet.

Boligsalget på Bislett er en suksesshistorie. Likevel er samtlige meglere enige om at det alltid vil lønne seg å pusse opp dårlige bad i store, sentrumsnære leiligheter.

Men hva er den faktiske gevinsten når du har trukket fra det badet koster?

Et estimat er at nytt bad i større leiligheter koster fort 300 eller 400 000 kroner.

Du kan regne med å tjene rundt 100 000 kroner, muligens mer når du har trukket fra utgiftene til oppussing. I verste fall går du i null.

Hvordan pusse opp for å tjene penger?

Ifølge eiendomsmeglerne er det forholdvis nytt i boligmarkedet at det er mulig å tjene ekstra penger på å pusse opp badet. Oppussingsobjekter er ikke nødvendigvis like ettertraktet som før hos vanlige folk. Det er den generelle oppfatningen hos andre meglere i landet også. Meglerne har de seneste årene sett en trend der folk stort sett ønsker å flytte rett inn uten å bruke tid og penger på oppussing.

Derimot er proffe boligkjøpere som lever av kjøp og salg av bolig i hovedstaden særlig ute etter objekter med sliten bad som gir pengegevinst.

Hva slags bad bør du bygge for å tjene penger?

– Jeg ville gått for noe nøytralt. Ikke kritt hvitt, men materialer som gir spafølelse. De fleste liker lys stein i grått, hvitt eller off-white, og jeg ville ikke gått for farger. Velg for eksempel fint armatur i dusjen og en dobbeldusj for ekstra kvalitetsfølelse.

LYST OG BEHAGELIG: Materialer som gir spafølelse slår ekstra godt an blant boligkjøpere. Foto: Vecislavas Popa
LYST OG BEHAGELIG: Materialer som gir spafølelse slår ekstra godt an blant boligkjøpere. Foto: Vecislavas Popa Vis mer

Andre eksperter mener at det lønner seg å legge litt ekstra penger i et lekkert bad når resten av leiligheten er i flott stand. Det behøver ikke nødvendigvis være lyst, bare det fremstår som tidløst og elegant.

– Sikter du deg inn mot barnefamilier, er det optimale både dusj og badekar. Må du velge, gå for dusj med glassdører. Det er ikke nødvendig å kjøpe de dyreste baderomsmøblene, det viktigste er at det fremstår som delikat. Kjøper kan heller oppgradere selv, forklarer Hellebust.

Får støtte hos takstmenn

For å få bekreftet (eventuelt avkreftet) ”den nye trenden”, tok vi kontakt med takstmann Jon Sverre Rivø, avdelingsleder for takstmennene i Oslo og Akershus.

- Lønner det seg å pusse opp badet før du selger?

– Ja, det gjør det. Det som er viktig er at det blir gjort riktig, og at det foreligger dokumentasjon slik at du har reklamasjonsrett. Badet bør være gjort lovlig, og det er greit å ta vare på alle kvitteringer.

Som alltid gjelder regelen om at firmaet som utfører jobben må ha godkjent våtromssertifikat.

Takstmann Martin Bøhn Pedersen i Verditek AS i Oslo er også enig i at det kan gi prisgevinst å pusse opp badet, men mener også det er noen fallgruver.

– Jeg skjønner at meglerne ønsker å selge en bolig for å få høyeste karakter på den tekniske tilstandsrapporten en brukt bolig kan oppnå. Og dermed vil boligen fremstå som ny. Man må imidlertid huske på at gamle avløpsrør og vannledninger inn til boligen kan ha innvirkning på det nye badet. I verste fall kan det føre til at badet ikke får høyeste karakter.

Rivø ser poenget, men sier at han ville ha satt beste tilstandsrapport på et nyoppusset forskriftsmessig bad, så lenge avløpsrørene er på fellesarealene, men skrevet utførlig om dette i taksten.

Ansvarlig for badet i fem år

Pusser du opp badet før salg er du ansvarlig for badet i fem år overfor de nye eierne. Samtidig har du som forbruker fem års reklamasjonsrett overfor entreprenøren. Det er derfor viktig å forsikre deg om at det ikke blir gjort feil under byggeprosessen.

Den generelle anbefalingen er å få inn en takstmann så tidlig som mulig i salgsprosessen. Og går du med planer om å pusse opp badet, bør du uansett få en teknisk gjennomgang av takstmann før du setter i gang en eventuell rehabilitering.

Det tryggeste er å få en takstmann til å besiktige byggeprosessen underveis og når badet er ferdig. Leier du inn et firma er en såkalt tredjemannsbesiktigelse ofte inkludert i prisen.

– En megler kan skyte fra hofta å si at man skal pusse opp for å øke verdien, for da ser det pent ut, men det er ikke det samme som at du får solgt til prisantydning. Teknisk tilstand har faktisk betydning for prisen på boligen, sier Rivø.

Når du først har bestemt deg for å pusse opp badet er det lurt å velge et firma som har holdt på noen år. Går firmaet konkurs mister du også muligheten til å reklamere.

Geografi og boligverdi

Daglig leder i Eiendomsmegler 1 i Moss, Kenneth Hareide, forteller at spørsmål om oppussing av bad før salg er en gjenganger. I området hans som omfatter Moss, Rygge, Våler og Råde er forskjellen stor mellom by og bygd. Sentrumsnære objekter i for eksempel Moss kan minne om prisene i Oslo, mens prisene i indre Østfold fortsatt er lave.

Kenneth Hareide er daglig leder i Eiendomsmegler 1 Moss.
Kenneth Hareide er daglig leder i Eiendomsmegler 1 Moss. Vis mer

– Noen ganger vil jeg si at «ja, det lønner seg å pusse opp badet», andre ganger «nei». Det er viktig å huske på at det koster det samme å pusse opp bad i Våler som det gjør i Oslo. Det kan fort bli et misforhold om det du kan be om til slutt.

Hareide sier det er vanskelig å være kategorisk, men generelt mener han at du bør vurdere å pusse opp et slitent bad, om du har et attraktivt objekt i Østfold som koster noen millioner. På et rimelig objekt i indre Østfold vil det antagelig ikke lønne seg.

– Et godt utgangspunkt er å tenke at jo dyrere objekt, jo større er sjansen for å tjene på oppussing.

På Vestlandet er de derimot litt skeptiske til om oppussing av bad vil gi prisgevinst. Partner og eiendomsmeglerfullmektig, Simon Aasen i Eie Bergen mener at det for boliger i de øvre prisklassene kan være god butikk, men advarer mot å pusse opp bad i leiligheter til mellom to og fire millioner.

– På generell basis vil jeg heller anbefale overflateoppussing. På boliger i høyere prisklasser har budgiverne større økonomisk handlingsrom, og du har større marginer per ekstra budgiver. Hvis du har en bolig der det kun er badet det står på, så kan du med et strøkent bad treffe flere kjøpere, og dermed oppnå en høyere sluttsum, sier Aasen.

På Elverum i Østerdalen i Hedmark er de enige i at det ligger størst gevinst i overflateoppussing av bad. Heller ikke her anbefales total renovering av bad for å tjene penger.

Eiendomsmegler, salgsansvarlig og fagansvarlig i Eiendomsmegler 1 Hedmark eiendom, Thomas Skogli Rusten dekker området fra Elverum ned til Flisa, opp til Koppang, og hele veien til Trysil og Engerdal. Han mener at så lenge badet er tett kommer du langt med en generell modernisering kontra en total renovering.

– Å tjene penger på å pusse opp bad lønner seg nok mest i de store byene.

– Viktig å nyansere

Dag Jørgen Hveem er ekspert på privatøkonomi, og høyskolelektor ved Institutt for rettsvitenskap og styring ved Handelshøyskolen, BI. Han sier det er viktig å ha respekt for meglernes erfaringer i enkelttilfeller, men mener det er greit å nyansere litt.

Dag Jørgen Hveem er høyskolelektor ved BI og ekspert på privatøkonomi.
Dag Jørgen Hveem er høyskolelektor ved BI og ekspert på privatøkonomi. Vis mer

– Jeg tror ikke at det er en generell regel at det vil lønne seg å pusse opp slike bad i Oslo. Nordmenn pusser opp for 60-70 milliarder kroner i året, og det er først og fremst for trivsel, og for å ta vare på boligen, ikke for å tjene penger.

– Det store bildet er at man i gjennomsnitt får igjen snaue 50 prosent av penger man bruker til oppussing. Vi hører som regel suksesshistoriene, og ikke om dem som taper penger. Det er absolutt mulig å tjene penger på oppussingsprosjekter, men det er risiko forbundet med det.

Han mener det for mange sitter litt langt inne å fortelle at de har tapt penger på boligprosjekter.

– En annen faktor er at mange i et oppussingsprosjekt priser sin egen tid til null. Det at man faktisk tar en økonomisk risiko, bør man ha betalt for, sier Hveem.

Dersom du bestemmer deg for å pusse opp badet før du selger, vil det lønne seg å starte i god tid. Mange selgere har ikke tid til å pusse opp når de allerede har kjøpt seg ny bolig, erfarer mange meglere. Vinninga kan gå opp i spinninga hvis renoveringen av badet gjør mellomfinansieringsperioden for lang.

Overflateoppussing

Skal du selge en litt sliten leilighet i hovedstaden, og har et ”dårlig” bad som er 20 år gammelt, er det anbefalt å selge boligen som oppussingsobjekt. Hvis det kun er badet som er dårlig, er det ikke sikkert at det gir prisgevinst å renovere badet.

Har du et enda nyere bad fra midten av 2000-tallet som er litt slitent, kan du komme langt med småjusteringer, som å bleke fuger, male taket og bytte innredning. Her gjelder de samme rådene som for andre deler av landet: at overflateoppussing av badet er det som lønner seg.

– For 20 000 kroner kan du fort oppnå samme effekt som å lage et bad til 300 000 kroner, sier eiendomsmegler Marthe Hellebust.

Har du derimot en fuktskade på et relativt nytt bad i en leilighet som ellers er i god stand bidrar det til stor usikkerhet hos kjøperne. I verste fall må du selge det som et oppussingsobjekt.