Boligkjøp med begrensninger

Du kan kjøpe bolig med livslang leietaker

Det finnes også andre uvanlige begrensninger, men som kan forekommer.

LEIEBOER PÅ KJØPET: Noen boliger selges med en utleiedel der det kanskje er beboere du kan få på kjøpet, men det finnes også leiligheter som har leietakere med livslang leiekontrakt, og da blir din bruk av boligen svært begrenset om du kjøper den. Foto: Jarl Erichsen/NTB Scanpix.
LEIEBOER PÅ KJØPET: Noen boliger selges med en utleiedel der det kanskje er beboere du kan få på kjøpet, men det finnes også leiligheter som har leietakere med livslang leiekontrakt, og da blir din bruk av boligen svært begrenset om du kjøper den. Foto: Jarl Erichsen/NTB Scanpix. Vis mer

Dinside har tidligere forklart hva de forskjellige boligtypene (andels-, selveier-, aksje- og obigasjonsbolig) innebærer og hvordan du finner den typen som passer best for deg.

Det som, blant annet, er spesielt med andelsboliger, er at du gjerne har begrenset utleiemuligheter, da hovedregelen er at det er eieren som skal bo i boligen.

Slike begrensninger er vanlige, men det finnes også mer uvanlige begrensninger når du kjøper enkelte boliger. Én av dem er at du, for eksempel, kan kjøpe boliger med livslang leietaker i hele eller deler av boligen.

Hvor vanlig er dette, og hva bør du være oppmerksom på hvis du vurderer å kjøpe en bolig der noen andre har livslang leierett? Og, hvilke andre uvanlige begrensninger kan du møte på ved kjøp av bolig?

LIVSLANG LEIERETT: Tidligere i februar ble det lagt ut en leilighet for salg i Oslo hvor nåværende leietaker har kontrakt som varer på livstid. Foto: skjermdump/Finn.no.
LIVSLANG LEIERETT: Tidligere i februar ble det lagt ut en leilighet for salg i Oslo hvor nåværende leietaker har kontrakt som varer på livstid. Foto: skjermdump/Finn.no. Vis mer

Ikke så vanlig lenger

Ifølge Olav Kasland, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, er livslange leiekontrakter ikke særlig utbredt i Norge lenger, men det er vanligere i andre land den dag i dag. Han mener at ved slike spesielle begrensninger i boligkjøpet, bør kjøper være ekstra vaktsom, og gjerne leie en advokat som kan boligrett til å hjelpe seg.

Livslang leiekontrakt var vanligere før, da det generelt var vanligere å leie bolig. Leiesummene i gamle dager var også lavere, som følge av husleieregulering, og leiemarkedet var helt annerledes enn nå.

- Det trenger ikke å være en stor ulempe å kjøpe bolig med leietaker hvis du uansett hadde tenkt å leie ut boligen og leietaker betaler markedsleie. Da er dette er en inntektskilde for kjøper, men du vil miste noe av råderetten over boligen, sier advokat Andreas Poulsson i Codex til Dinside.no.

Det at boliger som selges med livslang leietaker er såpass uvanlig, gjør det vanskelig å gi generelle råd rundt dette, mener Anders Leisner, advokat og leder for medlemsrådgivning i Huseiernes Landsforbund.

- Til syvende og sist handler det om boligen og begrensningene som følger med er en god eller dårlig investering for akkurat deg. For å finne ut om en bolig hvor leietaker «følger med på kjøpet» er et godt kjøp, må du se på hvor lenge leieforholdet varer ifølge kontrakten, om du synes leien er høy nok og hvilke muligheter du har til å justere leien, sier Leisner til Dinside.no.

Begrenser boligeieren

Ja, for en bolig som selges med leietaker som har livslang leierett gir eieren en god del bruksbegrensninger.

- Er leiekontrakt livslang, varer den som regel så lenge leietaker lever, med mindre annet er regulert i kontrakten. Det vil si at dersom leietaker havner på pleiehjem eller lignende, for eksempel, kan leiekontrakten fortsatt gjelde, sier Poulsson.

En livslang leietaker i boligen kan også medføre at du får begrenset rett til å pusse opp boligen mens leietakeren bor der.

Leietaker kan alltid si opp leiekontrakt, men eier kan nødvendigvis ikke si opp leier, med mindre det er regulert i leiekontrakten, ifølge Codex-advokaten. Før du kjøper bolig med livslang leietaker, bør du derfor tenke over hvilke rådighetsbegrensinger leiekontrakten setter og hvordan disse påvirker prisen du er villig til å kjøpe boligen for.

Huseiernes Landsforbund får ikke mange henvendelser fra boligeiere eller potensielle kjøpere som vurderer bolig med leietaker. De aller fleste boligsalg foregår uten slike uvanlige begrensninger, og begrensninger i adgangen til bruk gir jo gjerne lavere pris, ifølge advokat Leisner.

Flere grunner til at leietaker blir boende

Det kan være flere grunner til at en bolig selges med leietaker, forklarer Poulsson:

  • Eieren av boligen kan velge å selge den med forbehold om at han eller hun får leie av ny eier. Dette kan være et tiltak dersom vedkommende trenger å frigjøre kapital.
  • En bolig kan overdras innad i en familie, fra et medlem til et annet, med forbehold om bruks- eller leierett for familiemedlemmet som har bodd der, for å redusere boligverdien ved overdragelsen. Dette kunne også være en måte å slippe arveavgift da den fantes.
  • Et borettslag kan oppløses eller gå konkurs, slik at andelene selges til nye eiere, og bruksretten til beboerne regnes da som en tidsubestemt leieavtale.

«Å kjøpe bolig med et eksisterende leieforhold kan fort gi deg hodebry», skriver medlemsmagasinet Hus & Bolig i en artikkel fra 2015. Ifølge loven har leieboer rett til å protestere mot en utkastelse personen mener er urimelig, og da havner saken i forliksrådet, eller eventuelt i Husleietvistutvalget (HTU) der dette finnes. Slike saker kan gå kjapt unna, eller det kan ta opp mot to måneder å få en avklaring.

Advokatfullmektig Morten Fæste mener i artikkelen at en kontrakt med oppsigelsesklausul er viktig. Den gjør at du kan si opp leieren din med lovlig grunn og en frist for utflytting, både om du har tidsbestemt eller -ubestemt leiekontrakt.

Du kan møte byggebegrensninger også

Når det gjelder andre uvanlige begrensninger du kan møte ved boligkjøp, trekker advokat Poulsson i Codex fram «reguleringer som henger ved», for eksempel hvis en tomteeier selger deler av tomten til andre og vil bestemme utforming av ny bolig som bygges.

Det finnes også såkalte villaklausuler. Det er en bestemmelse om at en eiendom bare kan bebygges på en bestemt måte, for eksempel med eneboliger, og ikke leilighetsbygg eller næringsbygg, ifølge Store Norske Leksikon.

Slike begrensninger kan påføres eiendom ved salg eller utparsellering, altså hvis opprinnelig eier ønsker å bevare strøkets villamessige karakter. Klausulen må tinglyses for å få rettsvern mot andre rettighetshavere i eiendommen, står det videre.