Leiebolig

Dette risikerer du ved ulovlig utleie

Utleier risikerer å få store bøter, og i verste fall er det fare for liv og helse når utleieboligen ikke er godkjent.

BRANNFARE: Dersom utleieboligen ikke oppfyller kravene til rømningsveier, kan leieboeren i verste fall brenne inne. Derfor er det både i utleier og leietakers interesse å sjekke om boligen er godkjent for utleie. Illustrasjonsfoto: Shutterstock/NTB Scanpix.
BRANNFARE: Dersom utleieboligen ikke oppfyller kravene til rømningsveier, kan leieboeren i verste fall brenne inne. Derfor er det både i utleier og leietakers interesse å sjekke om boligen er godkjent for utleie. Illustrasjonsfoto: Shutterstock/NTB Scanpix. Vis mer

En tom kjeller og et høyt boliglån kan friste enhver boligeier til å leie ut og tjene noen ekstra kroner. Men, det er lurt å få kjelleren eller loftet godkjent som utleiebolig før du legger ut annonse på Finn.no eller annet nettsted.

- Utleieboliger har krav om brannrømmingsveier, takhøyde, dagslys, ventilasjon og mye annet. Boligen må, med andre ord, tilfredsstille lovkravene og være godkjent for varig beboelse, sier jurist Thomas Iversen i Forbrukerrådet til Dinside.no.

Det mest kritiske med tanke på sikkerhet er manglende rømningsveier, legger Iversen til. I verste fall kan leieboeren brenne inne.

La ut ulovlig utleiebolig til 10.000 kroner måneden

I Drammen, blant annet, har det kommet tips om slike ulovlige utleieboliger jevnt og trutt i flere år, uten at kommunen ønsker å komme med konkrete tall på dette.

For noen få dager siden lå en treroms sokkelleilighet sentralt i Drammen annonsert på Finn som «innflytningsklar fra 1. august» og med leie på 10.000 kroner måneden, men annonsen er nå fjernet, fordi kjellerleiligheten var etablert ulovlig, skriver Drammens Tidende (krever abonnement).

FJERNET: Denne utleieannonsen ble fjernet da Drammen kommune gjorde huseier oppmerksom på at sokkelleiligheten var ulovlig å leie ut. Foto: skjermdump.
FJERNET: Denne utleieannonsen ble fjernet da Drammen kommune gjorde huseier oppmerksom på at sokkelleiligheten var ulovlig å leie ut. Foto: skjermdump. Vis mer

Da kommunen ble gjort oppmerksom på leiligheten av en anonym tipser, handlet de raskt, og allerede samme dag sendte Milla Flesche, leder for juridisk avdeling på Byplan i kommunen, brev til huseier der hun gjorde vedkommende oppmerksom på at kjelleren var ulovlig.

Huseieren har ikke ønsket å kommentere saken overfor Drammens Tidende.

- Få godkjenning eller flytt

Forbrukerrådet får jevnlig henvendelser om leie av bolig. Siden januar i år har de fått 1701 spørsmål om dette, og ofte er det leietaker som finner ut at boligen mangler godkjenning og tar kontakt.

- Det kan være utfordrende å finne ut om en utleiebolig mangler godkjenning, men i slike tilfeller er det ulovlig å bo i boligen, så vi råder leietakerne til å skaffe seg et nytt sted å bo dersom utleier ikke kan få boligen godkjent raskt, sier juridisk rådgiver Iversen.

Leietaker kan få erstatning

Du kan kreve nøkterne merkostnader for flyttingen refundert av utleier. Det skal imidlertid mye til for at leietaker kan kreve tilbakebetalt husleie for tidligere måneder, ifølge Iversen.

Hvis leietakeren var kjent med at boligen var ulovlig da husleieavtalen ble inngått, vil ikke ulovligheten gi leietaker noe krav mot utleier. Forbrukerrådet anbefaler derfor ikke å leie boliger som mangler godkjenning, uansett hva utleier sier. Da er det bedre å finne en annen bolig å leie.

Dette risikerer leier og utleier

Dersom myndighetene foretar kontroller og finner ulovlige utleieboliger, kan leieboer risikere å «havne på gaten». Kommunen kan pålegge at den ulovlige bruken stanser, typisk med et varsel på én til tre måneder. Leietaker må dermed flytte ut, advarer Iversen i Forbrukerrådet.

- Utleier risikerer store gebyrer etter plan- og bygningsloven dersom vedkommende leier ut en bolig uten tillatelse eller godkjenning fra kommunen. Jeg er kjent med at utleiere har fått gebyrer på flere hundretusener av kroner for ulovlig utleie, sier juristen videre.

Hvis den ulovlige utleien fører til skade på liv eller helse kan også utleieren risikere erstatningsansvar og, i verste fall, straffeansvar.

Godkjenningen som kreves

Dersom du skal få godkjent utleiedel i egen bolig eller leie ut en annen bolig, må den være godkjent etter byggteknisk forskrift (TEK17). I den er det krav til sentrale deler av boligen som:

  • Takhøyde
  • Rømningsveier
  • Vinduer
  • Ventilasjon
  • Lysforhold

Merk at for eldre boliger kan det være noe reduserte krav med tanke på takhøyde. Godkjenningen får du i form av dokumenter fra kommunen utleieboligen ligger i.