Nabokrangel i tomannsboliger og rekkehus

Dette krangler vi med naboen om

Dette er de vanligste tvistene som oppstår mellom eierne i to- og flermannsboliger, og slik kan du løse dem.

FORSKJELLIG FARGE: Eierne av en tomannsbolig har delt ansvar for vedlikehold, både innvendig og utvendig. Blant annet må de passe på å male ytterveggene, men det er ikke alltid avtalefestet hvilken farge hver del skal males med. Foto: Eiendomsmegler 1.
FORSKJELLIG FARGE: Eierne av en tomannsbolig har delt ansvar for vedlikehold, både innvendig og utvendig. Blant annet må de passe på å male ytterveggene, men det er ikke alltid avtalefestet hvilken farge hver del skal males med. Foto: Eiendomsmegler 1. Vis mer

I 2018 var det 230.328 tomannboliger og 302.720 rekkehus av totalt 2,54 millioner registrerte boliger i Norge, ifølge SSBs boligstatistikk.

Når flere eiere skal dele samme hus, kan det lett oppstå konflikter om alt fra hvem som har ansvar for taket som lekker til hvilke farger det skal være på ytterveggene.

Hvilke lover gjelder for beboerne i to- og flermannsboliger, og hva må dere bli enige dere imellom?

Seksjonert versus useksjonert

Flesteparten av tomannsboligene i landet er useksjonerte, og de reguleres av sameigelova. Seksjonerte tomannsboliger og rekkehus, derimot, kommer inn under eierseksjonsloven.

I januar 2018 trådte den nye eierseksjonsloven i kraft, og den gir faktisk den ene av sameierne i en useksjonert tomannsbolig rett til å forlange at eiendommen blir seksjonert. Den ene eieren kan også kreve tvangssalg av den andre seksjonen ved vesentlig mislighold.

- Fordelen med å seksjonere et sameie, er at eierseksjonsloven har detaljerte regler om hvordan eiendommens skal drives, og hvilke rettigheter partene har i forhold til hverandre, sier Anders Leisner, advokat og leder for medlemsrådgivning i Huseiernes Landsforbund, til Dinside.no.

Det er ikke så stor forskjell på de to lovene, men eierseksjonsloven gjør det mye enklere å løse tvister sameierne imellom, ifølge ham.

Hvis du vurderer å kjøpe en tomannsbolig bør du undersøke hvilket regelverk som regulerer eierforholdet. Mange useksjonerte tomannsboliger har bruksavtaler du må forholde seg til, som det er greit å vite om før du kjøper en del av en slik bolig. Du bør også sjekke hvordan utgiftene fordeles, om det er felles forsikring på eiendommen, om det avholdes jevnlige møter eierne imellom og om eiendommen fremstår som godt drevet, råder Leisner.

Det kan være fritt fargevalg

Huseiernes Landsforbund forteller at mange eiere av tomannsboliger stiller dem spørsmål om ansvar for vedlikehold og hvordan utgifter skal fordeles.

Svaret er at du som sameier har ansvar for innvendig vedlikehold av egen bruksenhet, mens ansvaret for vedlikehold av bygningen utvendig, er felles. Begge parter plikter både å betale og medvirke til at eiendommen vedlikeholde på forsvarlig vis.

- Det kommer som en overraskelse på mange at det er et felles ansvar å male også den andre sameierens del av veggen, sier Leisner.

Men, det er ingen regulering av om eiere kan velge forskjellige farger på sin del av boligen. Dette blir gjerne bestemt av eierne eller sameiet i fellesskap, eller vedtektsregulert.

- Ofte står eierne i hver del fritt til å bestemme farge på sin del, mens større vedlikehold som tak gjerne må gjøres i fellesskap, sier advokat Andreas Poulsson i Codex til Dinside.no.

Farge for retten

Og, fargevalg kan fort skape konflikt, en uenighet som av og til ender i retten. I 2013 skrev Bergensavisen om en fire år lang konflikt mellom naboene i en tomannsbolig:

Krangelen oppsto sommeren 2008 da den ene eieren malte sin del av tomannsboligen fra umbragrønn til perlegrå. Da den andre naboen kom hjem fra ferie, likte han ikke fargeforandringen, og saken ble tatt til domstolene. Utfallet ble at naboen måtte male tilbake til den tidligere fargen: Umbragrønn med almegrønne kister og vinduslister.

Men, konflikten stopper ikke der, for eieren som vant i retten i første omgang var ikke fornøyd med maleinnsatsen til naboen, for fem måneder senere var hele huset like grønt. Deler av fasaden hadde bare fått ett strøk, noe den malende naboen forklarte med dårlig vær. Nok en gang var naboene i retten.

I RETTEN: Eierne i denne tomannsboligen har vært i flere rettsrunder om fargevalg. Foto: skjermdump/Bergensavisen.
I RETTEN: Eierne i denne tomannsboligen har vært i flere rettsrunder om fargevalg. Foto: skjermdump/Bergensavisen. Vis mer

Konfliktnivået ble etter hvert så høyt mellom naboene, at selv om det bare var et par meter mellom inngangsdørene, var besøks- og kontaktforbud inne i bildet, skriver avisen.

Enden på visa var i 2013 da Gulating lagmannsrett satte foten ned med følgende kjennelse: «Det fremstår som svært underlig at retten ved dom skal beslutte fremtidige detaljer om fargevalg, bruk av materialer på boligen etc».

Delingen av boligen byr også på konflikter

Noe som gjerne påvirker konfliktene mellom eierne i to- eller flermannsboliger, er hvorvidt boligen er vertikalt- eller horisontaldelt.

- En horisontaldelt bolig legger normalt opp til mer støy og øker konfliktnivået. Den utvendige konstruksjonen er ulik for den enkelte bruksenhet, som fører til at eksempelvis feil ved yttertaket normalt kun ramme den øverste boligen, mens feil ved drenering vil ramme den nederste, sier advokat Kim Fredrik Torneus til Dinside.no.

Det å fordele kostnader i forbindelse med utbedring, kan dermed by på utfordringer, fortsetter han.

- Mange vet ikke at de kan ha ansvar for å utbedre terrassen i annen etasje, selv om de selv bor på bakkeplan og ikke har terrasse, legger Leisner i Huseiernes Landsforbund til.

Dersom boligen er vertikaltdelt, er utgangspunktet enklere, siden både tak og drenering er direkte tilknyttet begge bruksenheter.

- Begge har like stort ansvar for vedlikehold av fellesdelene, som vegger og tak. Det samme gjelder snømåking. Loven sier også at naboen har forkjøpsrett om du vil selge, sier Pia Cecilie Høst i Forbrukerrådet til Dinside.no.

Det er ganske vanlig å skille ut hagene som egne enheter knyttet til de enkelte delene, slik at hver har sin egen hage. Da slipper man å krangle om for eksempel gressklipping, fortsetter hun.

Viktig å være venner

Så, hvordan kan alle de vanlige konfliktene mellom beboere i to- og flermannsboliger unngås?

Foruten å være klar over hvilke lover som gjelder for akkurat deres bolig, er det viktig med god dialog med naboen fra et tidlig stadium. Selv om den nye eierseksjonsloven er dekkende, bør ulike sameier og borettslag opprette vedtekter som utfyller behov for regulering internt, og er tilpasset ulike ønsker og interesser, mener advokat Torneus.

- Videre er det viktig å være bevisst på at det alltid vil være noe støy og lyder når man bor i rekkehus, tomannsbolig og andre former for felles bolig, sier Torneus.

Leisner i Huseiernes Landsforbund framholder også at når du deler hus med en annen familie, er det viktig at dere går greit overens.

- I en tomannsbolig blir det fort veldig utrivelig dersom forholdene surner. Du bør rett og slett spørre på visning hvordan forholdet til naboen er hvis du ser på en slik bolig, og kanskje til og med prøve å få hilse på den andre sameieren før du bestemmer deg for å kjøpe, sier Leisner.