BOLIGKJØP: Hvilke forsikringer trenger du egentlig hvis du skal kjøpe eller selge bolig? Foto: Shuttestock/NTB Scanpix.
BOLIGKJØP: Hvilke forsikringer trenger du egentlig hvis du skal kjøpe eller selge bolig? Foto: Shuttestock/NTB Scanpix.Vis mer

Trenger jeg boligkjøperforsikring?

Dette kan gjøre forsikring ved bolighandel unødvendig

Det er et par forsikringer selger og kjøper ofte tegner når en bolig skifter eier, men Huseierne og Forbrukerrådet påpeker at det er noe som kan gjøre disse overflødige.

Du ikke inngå noen forsikringsavtaler i forbindelse med en bolighandel, men enhver boligselger er, imidlertid, forpliktet til å holde boligen forsikret ved en hus- eller bygningsforsikring frem til overtakelsen.

Ellers i bolighandel møter du ofte to forsikringer: Eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring.

Den første er en ansvarsforsikring som dekker boligselgers økonomiske ansvar, altså at i de tilfeller boligkjøper har et berettiget krav mot boligselger, vil kjøper kunne få utbetaling fra selgers eierskifteforsikring.

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring til fordel for kjøper, som gir kjøper tilgang på hjelp fra advokater. Det er dermed ikke en skadeforsikring som utbetaler penger til kjøper for feil som oppdages, det er en advokatforsikring.

- Forsikringer kan bli unødvendige

Huseiernes Landsforbund mener at dagens lover og ordninger for bolighandel motiver kjøp av kostbare forsikringer, fremfor å heller bruke pengene på å skaffe så mye informasjon som mulig om eiendommen som selges.

- Det er en uheldig løsning, og forsikringsselskap og advokater lever av at bolighandelen er preget av høy risiko med mange tvister mellom kjøper og selger, sier generalsekretær Morten Andreas Meyer.

I sin boligstrategi har regjeringen varslet at trygg bolighandel vil bli fulgt opp, og blant annet sendt forslag til endring av avhendigslova på høring, for å øke bruken av tilstandsrapporter og redusere konfliktnivået ved salg av bolig.

Endringsforslaget innebærer blant annet at «solgt som den er»-klausulen kan falle bort, en bestemmelse som gir selgere som selger bolig uten tilstandsrapport mulighet til å fraskrive seg ansvar for feil og mangler.

- Hvis selgers ansvar for ukjente feil faller bort, vil det ikke være behov for at selger tegner eierskifteforsikring, og det vil heller ikke være nødvendig at kjøper tegner en boligkjøperforsikring som gir krav på rettshjelp mot selgers eierskifteforsikringsselskap, mener Meyer.

«SOLD AS IS»: Dette er utdrag fra avhendingsloven som regulerer kjøp av brukt bolig, som ofte finnes i salgsoppgaven til boligen. Foto: skjermdump.
«SOLD AS IS»: Dette er utdrag fra avhendingsloven som regulerer kjøp av brukt bolig, som ofte finnes i salgsoppgaven til boligen. Foto: skjermdump. Vis mer

Nesten 300 spørsmål om bolighandel hittil i år

Forbrukerrådet har så langt i år fått 207 spørsmål om kjøp av bruktbolig og 71 spørsmål om salg av bolig.

- Kjøper du en bruktbolig og den viser seg å ha store feil og mangler, kan det bli dyrt. Det kan også bli dyrt hvis du selger en boligen og den viser seg å ha store feil du ikke kjente til, sier Audun Skeidsvoll, direktør for forbrukerpolitisk avdeling.

Viktig å sjekke vilkårene

Skeidsvoll påpeker at det er eierskifte- og boligkjøperforsikringer som er vanligst ved bolighandel, men understreker at det er viktig å lese vilkårene i forsikringen, fordi det kan være forskjellig dekning hos de ulike forsikringsselskapene.

Advokat Kim Fredrik Torneus har erfart at forsikringsselskapene kan tolke og anvende forsikringsvilkårene snevert når det kommer til hvorvidt en sak er dekningsmessig. Tilknyttet boligkjøperforsikring, for eksempel, er det et vilkår om at saksbehandleren du blir tildelt mener det er mer enn 50 prosent sjanse for at kravet vinner frem.

- Denne vurderingen er prematur, og blir som regel foretatt før du får anledning til å dokumenterte kravet. Satt på spissen, innebærer dette at en boligkjøper som har et millionkrav, risikerer å bli overlatt til seg selv dersom saksbehandleren mener at det er for liten sannsynlighet for at kravet vil vinne frem, sier Torneus.

En vanlig rettshjelpsforsikring, derimot, blir innvilget så snart det foreligger en «tvist» og det har oppstått et rettshjelpsbehov, forklarer Torneus videre. Det er, og burde være, opp til deg selv å avgjøre om du vil gå videre med saken din eller ei. Det er slik rettssystemet i Norge er bygget opp.

- Lite ulemper med å ikke ha forsikring

Slik vilkårene i de ulike eierskifteforsikringsproduktene har utviklet seg, er nedsiden ved ikke å tegne slik forsikring begrenset , forutsatt at du har en hus- eller bygningsforsikring som dekker utgifter til rettshjelp, ifølge advokaten.

- Du må selv vurdere om det er nødvendig med forsikring avhengig av boligen, hvilken risiko det er for feil og mangler, samt hvor viktig det er deg å ha en slik sikkerhet forsikringen gir, sier Skeidsvoll i Forbrukerrådet.

I dag finnes det også garantier basert på en grundig tilstandsrapport. Den utbedrer små og store feil som ikke ble oppdaget før salget, men husk å sette deg inn i vilkårene før du velger, legger Skeidsvoll til.

Tilstandsrapport i stedet for forsikring?

Jo mer informasjon selger og kjøper har om boligen, jo mindre behov er det for forsikringer, mener Forbrukerrådet. Det er usikkerhet ved boligen vi forsikrer oss mot.

- En god tilstandsrapport er din beste garanti. Behovet for å kjøpe forsikringer bør gjøres ut fra en samlet vurdering av boligtype, alder, teknisk tilstand og kostnader ved oppretting av eventuelle større feil, sier Skeidsvoll.

Huseiernes Landsforbund mener at obligatoriske, offentlig godkjente tilstandsrapporter, endringer i avhendingslova, revisjon av forsikringsordningene og etablering av autorisasjonsordning for takstmenn, vil sikre forbrukerinteressene i bolighandelen, og dermed gjøre forsikringer overflødige.

- Feil og mangler som burde vært oppdaget av takstmannen eller eiendomsmegleren, blir fullt og helt de profesjonelle partenes ansvar. Vi må slutte å forsikre oss mot hverandre, og heller bruke pengene på å dokumentere boligens tilstand på en god måte, sier Meyer.

Dersom selger innhenter tilstandsrapport, vil Huseierne at selger blir fri for alt ansvar i avhendingslova, med unntak av tilfeller der han har opptrådt svikaktig eller grovt uaktsomt.

Dette tror også advokat Torneus kan være et godt utgangspunkt for å få ned konfliktnivået for ukjente feil det var umulig for selger å vite om. Terskelen for å fremsette et krav om prisavslag, har etter hans mening blitt altfor lav grunnet ulike forsikringer både på kjøpers og selgers hånd.