RØRKONTROLL: Sjekk av rørsystem, lekkasjer og fuktskader er blant de viktigste undersøkelsene takstmenn gjør i en bolig som er til salgs, og det er viktig at du som boligkjøper leser tilstandsrapporten nøye og bemerker deg hva som står der og ikke. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.
RØRKONTROLL: Sjekk av rørsystem, lekkasjer og fuktskader er blant de viktigste undersøkelsene takstmenn gjør i en bolig som er til salgs, og det er viktig at du som boligkjøper leser tilstandsrapporten nøye og bemerker deg hva som står der og ikke. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.Vis mer

Tilstandsrapport ved bolighandel

– Det er kjøperen som oftest overtar ansvaret for synlige og skjulte feil

Derfor er det viktig at du leser nøye gjennom tilstandsrapporten.

Skal du kjøpe eller selge bolig, følger det som regel med en tilstandsrapport. Dette er en vurdering av boligens tekniske tilstand basert på en takstmanns undersøkelser, som sier noe om feil og mangler, samt boligens verdi.

Men det er ikke obligatorisk med tilstandsrapport, og det er heller ikke sikkert at alt bli tatt høyde for i den.

– Dette fører til stor risiko for kjøperen og skaper en skjevhet i avtaleforholdet til selgeren, som er et godt argument for at tilstandsrapport bør være obligatorisk i bolighandel, sier Kristin Sundby, advokat i Osloadvokatene.

Det fikk en boligkjøper i Trondheim erfare. Han kjøpte et hus til nesten fem millioner kroner, hvor det i etterkant ble oppdaget alvorlige og ulovlige feil ved det elektriske anlegget, i tillegg til flere fuktskader, skriver NRK. Ingenting av dette ble opplyst om i prospektet, og det sto i tilstandsrapporten at elanlegget ikke ble sjekket før salget. Til sammen må trønderen betale 800.000 kroner for utbedringer av boligen.

Kjøperen tar størst risiko

Sett bort fra denne enkeltsaken, hvem har ansvar for feil som oppdages etter en bolighandel?

– I utgangspunktet er det kjøperen som overtar risikoen for mangler i boligen på overtakelsestidspunktet, både synlige og skjulte, sier advokat Sundby.

Unntakene er hvis boligselgeren har gitt uriktige og manglende opplysninger, eller hvis feilene som oppdages har et slikt omfang at boligen i sin helhet er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente ut fra avtalen og forholdene ellers. Hovedregelen er nemlig at selgers opplysningsplikt går framfor kjøpers undersøkelsesplikt.

– Selger er også forpliktet til å lese gjennom tilstandsrapporten og «godkjenne» at det som står der er korrekt, i og med at vedkommende har bodd i boligen sist og kjenner den bedre enn kjøper, sier Sundby.

Det er imidlertid mange boligkjøpere som velger å ikke lese tilstandsrapporten før de legger inn bud. Ifølge Norges Takseringsforbund (NTF) sjekker bare fire av ti tilstandsrapporten før boligkjøpet.

Forbrukerrådets undersøkelser viser også at bare halvparten av boligkjøpere leser all salgsinformasjon, inkludert tilstandsrapporten. Boligkjøpere bedømmes som om de har lest alt, og derfor er det risikabelt å ikke gjøre det.

Les konklusjonen først

For å unngå å havne i en fortvilet situasjon etter et boligkjøp, er det viktig å være føre var ved å være kritisk, bruke god tid på visning og få klarhet i alle spørsmål du måtte ha fra mekler og takstmann. Og, selvfølgelig, lese tilstandsrapporten.

Men, hvordan leser du egentlig tilstandsrapporten?

– Begynn med å lese konklusjonen, for å få et generelt inntrykk av boligens tilstand. Gå deretter nøye gjennom de enkelte kontrollerte bygningsdelene og merk deg risikoopplysninger og tilstandsgrad for hver del, råder Sundby.

Advokaten legger til at noen bygningsdeler er mer kostbare enn andre å skifte ut, som elektrisk anlegg, baderom, røropplegg, tak og drenering. Derfor bør du lese ekstra grundig om disse delene.

STIGER I GRADENE: Dette er en oversikt over tilstandsgradene (TG) som du ofte finner i takstmannens tilstandsrapport når du vurderer å kjøpe en bolig. Foto: skjermdump/NTF.
STIGER I GRADENE: Dette er en oversikt over tilstandsgradene (TG) som du ofte finner i takstmannens tilstandsrapport når du vurderer å kjøpe en bolig. Foto: skjermdump/NTF. Vis mer

Med tanke på utformingen av tilstandsrapportene, erfarer Sundby i Osloadvokatene at enkeltelementene i dem er godt beskrevet og forståelige. Dette gjelder blant annet tilstandsgradene (TG) som angis, samt levetidsbetraktninger for de ulike bygnings- og funksjonsdelene.

– I enkelte tilfeller ser vi, imidlertid, at takstmenn ikke gir utfyllende kommentarer til tilstandsgraden. Dette kan medføre at kjøper ikke forstår alvorlighetsgraden av for eksempel TG3, som innebærer at bygningsdelen bør skiftes ut snarlig, sier Sundby.

Når opplysninger mangler

Det er, derimot, ikke sikkert at det hjelper å lese tilstandsrapporten fra a til å, hvis det er opplysninger som mangler.

Årsakene til at enkelte deler ikke undersøkes kan være ulike, ifølge NTF. Når det gjelder elektrisk anlegg, for eksempel, er dette noe som ikke undersøkes av bygningstakstmenn utover at det gis en enkel beskrivelse av type elanlegg.

– Bygningstakstmenn er ikke utdannet innenfor el-fag og har derfor ikke den nødvendige kompetansen til å gjøre tilstandsvurderinger av dette. Det må gjøres av kyndige personer, sier markedssjef Catharina Kruse.

Hun legger til at undersøkelser av elanlegget i boligen dessverre er en tjeneste få boligselgere velger å investere i.

Tilstand kan senke boligprisen

Er det vesentlige feil og mangler ved boligen som kjøperen vet om, kan dette brukes til å få ned prisen, ifølge Sundby i Osloadvokatene.

– Markedsverdi og prisantydning skal gjenspeile hva boligen er verd, også fra et teknisk perspektiv, sier hun.

Dersom du er eneste interessent i en bolig med tilstandsrisiko, kan dette brukes som argument for lavere pris enn prisantydning, ifølge advokaten.

Forbrukerrådet mener du må vurdere boligtilstanden i forhold til hvor mye du byr.

– Du kan også ta skriftlig forbehold i budet dersom det er viktige forhold som må avklares faglig før du vil stå ved budet ditt, sier fagdirektør Thomas Bartholdsen.