NYE VINDUER: Vær obs på at borettslaget kan vedta å skifte alle vinduer, som sannsynligvis vil øke fellesgjelden og de månedlige kostnadene du betaler. Da hjelper det ikke at du syntes vinduene var fine på visning, understreker Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet. Denne typen vedlikeholdsvedtak kan du finne informasjon om enten i boligannonsen, salgsoppgaven eller i referatet fra siste generalforsamlig i borettslaget eller sameiet. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.
NYE VINDUER: Vær obs på at borettslaget kan vedta å skifte alle vinduer, som sannsynligvis vil øke fellesgjelden og de månedlige kostnadene du betaler. Da hjelper det ikke at du syntes vinduene var fine på visning, understreker Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet. Denne typen vedlikeholdsvedtak kan du finne informasjon om enten i boligannonsen, salgsoppgaven eller i referatet fra siste generalforsamlig i borettslaget eller sameiet. Foto: Shutterstock/NTB Scanpix.Vis mer

Rehabilitering av borettslag

Det er forskjell på «pynt» og oppussing

Du bør sette deg grundig inn i tidligere og kommende vedlikehold dersom du skal kjøpe bolig.

Som boligkjøper er det forventet at du har lest og forstått alt av informasjon som følger med boligen. Dette blir du bedømt etter hvis det blir en reklamasjonssak etter kjøpet.

– Vi har hopetall av henvendelser der boligkjøpere mener de blir helt urimelig behandlet, og vi mener mange av dem bedømmes strengere enn de bør, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet.

For å være beredt er det viktig at du leser tilstandsrapporten nøye, samt setter deg inn i vedlikehold og oppussing som har skjedd i boligen eller borettslaget du vurderer å flytte inn i. Du må også huske å sjekke rehabilitering som er planlagt etter at du eventuelt har kjøpt boligen, for dette kan påvirke fellesgjelden og -kostnadene.

Men, hva bør du være ekstra oppmerksom på knyttet til tidligere, pågående og framtidig vedlikehold av boligen din?

VIKTIG HISTORIKK: Vedlikehold og oppussing, både tidligere og kommende, skal du finne i salgsoppgaven til boligen du er interessert i. Det varierer hvor mye informasjon som står i annonsene på Finn.no, men her ser du et eksempel på hvordan det kan se ut. Foto: skjermdump.
VIKTIG HISTORIKK: Vedlikehold og oppussing, både tidligere og kommende, skal du finne i salgsoppgaven til boligen du er interessert i. Det varierer hvor mye informasjon som står i annonsene på Finn.no, men her ser du et eksempel på hvordan det kan se ut. Foto: skjermdump. Vis mer

Viktig å skille «pynt» og oppussing

Dersom du skal kjøpe bolig må du vite at boligannonsen på Finn.no er utformet for å selge boligen til høyest mulig pris. Det kan blant annet påvirke hvilke ord eiendomsmeklerne velger å bruke, som ikke alltid stemmer overens med virkeligheten.

– Vi kjenner eksempler på at ord som «oppgradert», «fornyet» og «oppusset» også benyttes hvis noe er «pyntet på» før et salg, sier Bartholdsen i Forbrukerrådet.

Han mener at slik ordbruk gjør det lett å mistenke at selger prøver å kamuflere alvorlige feil som ikke er rettet på. Vakre overflater og luksuriøse bad framheves, mens opplysningen om at drenering, tak og vinduer er fra boligens byggeår, som utgjør en potensiell utgift, nevnes kort, gjerne først i tilstandsrapporten eller i generalforsamlingspapirene.

Selv om det står «oppusset og nytt sluk», men så viser det seg at badet er ubrukelig som våtrom, kan du faktisk bli nektet erstatning dersom rørene er fra byggeåret, ifølge Bartholdsen.

– Vi ser også formuleringen «nyere bad» om bad som er over ti år gamle, og da vil selskap som selger eierskifte- og boligselgerforsikring hevde at badet straks er klart for utskiftning uansett, sier fagdirektøren.

IKKE ALLTID LIKE TYDELIG: Det er sjelden du finner så detaljerte opplysninger som dette i boligannonsene på Finn.no. Ofte finner du dem først i tilstandsrapporten som følger med salgsoppgaven. Foto: skjermdump.
IKKE ALLTID LIKE TYDELIG: Det er sjelden du finner så detaljerte opplysninger som dette i boligannonsene på Finn.no. Ofte finner du dem først i tilstandsrapporten som følger med salgsoppgaven. Foto: skjermdump. Vis mer

Oppussing kan fort koste over 100.000 kroner

Ifølge en undersøkelse Norges Takseringsforbund (NTF) tar mer enn én av tre nordmenn med seg sin egen fagperson på visning. Det er også stadig vanligere at takstmenn oppsøkes for å bistå boligkjøpere.

– Det å ha med seg en profesjonell takstmann når du skal gjøre en millioninvestering i bolig er en svært billig forsikring mot skjulte feil. De brukes gjerne både til å tyde boligens tilstandsrapport, eller å undersøke boligen på selve visningen, sier Roger Andersen, takstmann og styremedlem i NTF.

Hvis du ikke tar med deg egen fagperson er det noen deler av boligen du bør være mer nøye med å sjekke enn andre. Bad og våtrom er spesielt viktig, framholder NTF, og her er tekniske feil som både er vanlige og ofte dyre å få rettet opp:

  • Bad: Mangel med membran og tetting. Et nytt gjennomsnittsbad koster fra 150.000 kroner og oppover.
  • Kjeller: Fuktinntengning i kjellere skyldes ofte dårlig drenering, og dersom denne må byttes, kan det fort koste minst 100.000 kroner.
  • Tak: Lekkasje som fører til at hele taket og undertaket må byttes, som faktisk ikke er så uvanlig, koster fra 200.000 kroner og oppover. Denne kostnaden er selvsagt også helt avhengig av omfanget av skaden og behovet.

Sjekk hvem som har pusset opp

Når du leser i salgsoppgaven til en bolig du er interessert i, er det verdt å merke seg hvem som har utført oppussing og vedlikehold. Noen ganger har slike ting skjedd i «regi av borettslaget», mens andre ganger er det boligeieren selv som har hatt oppussingsansvaret.

– Les egenerklæringen fra selger nøye. Er det noe du stusser over, så spør og be om skriftlig svar, slik at du har dokumentasjon, sier Bartholdsen i Forbrukerrådet.

Det kan også være viktig å få klarhet i om borettslaget er involvert i en tvist, legger han til. Hvis det er reklamasjoner på drenering, tak eller andre fellesdeler som er pusset opp i fellesskap, som ikke berører din bolig direkte, kan det slå inn i borettslagets økonomi på en måte som er uheldig for deg.

NTF sier at i de fleste tilfeller har sameiet eller borettslaget engasjert en profesjonell part ved oppussing, for å ivareta beboernes interesse, og det går derfor stort sett bra.

– Hva tidligere eier har gjort krever større oppmerksomhet fra takstmannens side. Spesielt viktig blir eventuell dokumentasjon som framlegges, og ufagmessig utførelse oppdages fort av en erfaren takstmann, sier takstmann Andersen.

Vedlikehold kan øke boligverdien

Det er imidlertid ikke alt framtidig vedlikehold du bør se like negativt på. Noen tiltak i borettslaget kan faktisk øke verdien på boligen du vil kjøpe, og det er ikke dumt med tanke på at du sannsynligvis skal selge den igjen en gang i framtida.

– Dersom det bygges balkong til leiligheten, for eksempel, vil jo dette gi en verdiøkning, sier Bartholdsen i Forbrukerrådet.

Veldig lave fellesutgifter på grunn av lav fellesgjeld kan av og til skyldes at borettslaget eller sameiet har utsatt nødvendig vedlikehold gang på gang, påpeker fagdirektøren. Dermed kan regningen bli høy når det til slutt gjøres noe. Hvis fellesgjelden er knyttet til at borettslaget har drevet fornuftig vedlikehold og oppgradering, derimot, er dette et godt tegn.