<a target="_blank" href="http://www.bolig.selmer.no/cgi-bin/selmer/imaker?id=5222">Rud-Haugentunet</a> i Rælingen ved Lillestrøm er blant prosjektene hvor du kan kjøpe en bolig og selge den i stedet for å flytte inn når byggeperioden er over.
Rud-Haugentunet i Rælingen ved Lillestrøm er blant prosjektene hvor du kan kjøpe en bolig og selge den i stedet for å flytte inn når byggeperioden er over. Vis mer

Bli boligmillionær til halv pris

BOLIG: Dristige spekulanter tjener store penger på å kjøpe seg inn i boligprosjekter før de er igangsatt. De betaler bare en del av byggesummen når kontrakten undertegnes, og kan med flaks selge seg ut med gevinst før eller ved ferdigstillelse.

- Til en viss grad er dette utbredt, særlig hvis boligen selges til lav pris. Ofte er det nemlig slik at de først solgte boligenhetene i et prosjekt selges billigst. Da er muligheten større for gevinst ved videresalg, forteller Bjørnar Danielsen, administrerende direktør i Selmer Bolig, en av de største boligentreprenørene her i landet.

Uten å ha bodd der selv

Flere og flere oppdager at det går an å spekulere i nye boliger. DinSide kjenner til at enkelte til og med har solgt boligen før de har betalt avdragene fram til den er ferdig bygd. De har latt kjøperen overta forpliktelsene. I de tilfellene hvor utbyggeren nekter dem å selge før de overtar boligen, har enkelte latt være å melde fra om videresalget. Mange selger også boligen videre straks de har overtatt den - uten å flytte inn. Var de første avdragene lave og verdistigningen i markedet er høy, kan risikovillige smartinger få 100 prosent gevinst på et halvt års tid!

Uansett er fordelene at spekulantene slipper å betale inn hele kjøpesummen med en gang, de slipper å leie den ut mens de venter på verdistigning og de slipper (med noen få skrekk-unntak) å bekymre seg for mangler og skader som ofte følger med eldre boliger.

Et nøkternt tilfelle: Knut kjøper en ny bolig i dag gjennom en entreprenør. Boligen koster om lag 1,5 millioner kroner. Han vil selge den raskt, men venter til den er ferdig bygd om et års tid. Da har verdien kanskje steget med over 200.000 kroner – beregnet ut fra en verdistigning på 15 prosent per år.

Gevinsten minus 28 prosent skatt realiserer han ved å selge boligen med en gang. Og vips har han tjent godt over 100.000 kroner på en bolig han ikke en gang har bodd i selv!

Knut og andre spekulanter er villig til å ta sjansen på at verdien på boligen vil stige. De velger å tro på ekspertenes spådommer om at boligprisene vil stige ytterligere i ett til to år. De må selvsagt også ha råd til å betale inn deler av kjøpesummen i perioden fram til overtagelsen - eller til selger den før overtagelsen. Ofte betaler de såkalte ”håndpenger”, vanligvis fem til ti prosent av kjøpesummen, når de undertegner kontrakten. Deretter betaler de rater, ofte på 30 prosent av kjøpesummen, fram til overtakelsen. Med andre ord: Ikke alle kan investere pengene på denne måten. På den annen side er dette billigere enn å kjøpe en ny bolig hvor de må betale inn hele kjøpesummen med en gang.

Prosjektet Badedammen i Stavanger forventes å få god verdistigning på lett omsettelige boliger.
Prosjektet Badedammen i Stavanger forventes å få god verdistigning på lett omsettelige boliger. Vis mer

De slipper ikke unna skatt

Skattereglene for gevinst ved salg av bolig sier at man må ha bebodd boligen i minst 12 av de siste 24 månedene for å slippe unna skatt. De påtvungne 12 månedene behøver ikke å være sammenhengende. Her må man uansett betale 28 prosent skatt av gevinsten – siden man ikke kan bo i en bolig som ikke er ferdig bygd.

I tillegg kommer honoraret til megleren som selger boligen. Dermed forsvinner ytterligere 30.000 kroner.

Vi må heller ikke glemme utbyggernes anledning til å heve salgsprisen. Vanligvis har utbyggerne kontraktfestet at de kan heve prisen fram til byggestart.

Hos Selmer Bolig får vi opplyst at en eventuell prisøkning følger Statistisk sentralbyrås boligindeks. SSB-indeksen har økt med to-tre prosent per år de siste årene. Beregnet fra kontraktsinngåelse til byggestart (tre-fire måneder) estimerer vi en forventet prisøkning til 15.000 kroner for en bolig til 1,5 millioner kroner.

Disse utgiftene kan man trekke fra gevinsten. Regnestykket blir da som følger:

Regnestykke for lønnsomme nybygg
  
Gevinst 1225.000
Fradrag for meglerhonorar- 30.000
Fradrag for mulig prisøkning- 15.000
Gevinst 2=180.000
Skatt- 50.400
Reell gevinst= 129.600
Alle tall i kroner. Beregnet ut fra en verdistigning over ett år fra du kjøper boligen.


Dette betyr imidlertid ikke at entreprenørselskapene, som står for store utbyggingsprosjekter landet over, applauderer at folk spekulerer i nybygg.

Konkurrenter

- Hvis folk har kjøpt en bolig og har betalt alle avdragene, så kan ikke vi bestemme hva de gjør med den. Markedet styrer dette. Likevel er det ingen ønskesituasjon at de selger så snart boligen er ferdig bygd. Selmer selger vanligvis 60 prosent av boligene før byggingen kommer i gang, 35 prosent i byggeperioden og fem prosent når prosjektet er ferdig. De som vil selge boligen i stedet for å flytte inn, blir da direkte konkurrenter til oss når vi skal selge de siste fem prosent av leilighetene/eneboligene, sier Danielsen.

Entreprenørselskapenes behov for å få solgt en del av boligmassen før byggestart gjør altså at de godtar at folk spekulerer vilt. De kunne enkelt lagt inn en klausul i kjøpekontraktene om at kjøperne ikke kan selge før det har gått en viss tid.

- Entreprenørene vil jo bare sikre seg at tilstrekkelig mange binder seg til å kjøpe boligene før de starter byggingen, sier Peter Batta, administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund.