Hva er forkjøpsrett?

Alt du må vite om forkjøpsrett

Det oppstår gjerne konflikt knyttet til vilkårene for forkjøpsretten.

FORKJØPSRETT: Det er viktig at du leser prospektet nøye før du legger inn bud på en bolig, og blant annet finner ut om det er forkjøpsrett på boligen, samt når denne retten avklares. I verste fall må du vente en god stund etter budet er godkjent før du får vite om du faktisk får boligen. Foto: Jarl Erichsen/NTB Scanpix.
FORKJØPSRETT: Det er viktig at du leser prospektet nøye før du legger inn bud på en bolig, og blant annet finner ut om det er forkjøpsrett på boligen, samt når denne retten avklares. I verste fall må du vente en god stund etter budet er godkjent før du får vite om du faktisk får boligen. Foto: Jarl Erichsen/NTB Scanpix.Vis mer

«Ikke forkjøpsrett» eller «ingen forkjøpsrett» står det gjerne i overskriften på boligannonsene på Finn.no, noe som helt klart er en fordel for interessenter som ikke har forkjøpsrett selv.

Dersom du vurderer å by på en bolig, bør du alltid sjekke om det er forkjøpsrett, slik at du ikke får en lei overraskelse etter at du har «vunnet» budrunden.

I verste fall må du vente opptil tre uker etter at budet ditt er godkjent av selger, før du får vite om noen vil benytte forkjøpsretten sin, og da kan du ikke by på andre boliger i mellomtiden.

Under får du svar på åtte spørsmål om forkjøpsrett, som er aktuelle både for boligkjøpere eller -selgere.

1. Hva er forkjøpsrett?

Med forkjøpsrett har noen rett til å tre inn i en avtale andre har inngått og overta boligen på samme vilkår.

- Så selv om du vinner budrunden, kan du andre ord risikere å bli slått på målstreken, sier Jørn Ramberg, fagsjef i DNB Eiendom, til Dinside.no.

2. Hvem kan benytte forkjøpsrett?

Ifølge Carl Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er forkjøpsrett vanligst ved salg av leiligheter i borettslag, men det kan også være forkjøpsrett knyttet til salg av bolig i eierseksjonssameier eller andre eierformer.

De aller fleste borettslag opererer altså med forkjøpsrett for egne andelseiere og beboere, men ofte også for medlemmer av boligbyggerselskapet eller -laget til borettslaget, for eksempel av Obos. Disse medlemmene må ikke bo i borettslaget selv for å ha forkjøpsrett.

- Fordelen for de med forkjøpsrett, er at de har mulighet til å forholde seg passive i budrunden og «vente ut» de andre budgiverne. De vet jo at de uansett vil få tilslaget så lenge de matcher høyeste bud, sier Ramberg i DNB Eiendom.

Dette er noe av grunnen til at mange foreldre melder barna sine inn i Obos-ordningen og lignende allerede ved fødsel, slik at de skal stå med sterk forkjøpsrett når de en gang skal skaffe seg egen bolig, ifølge ham.

3. Hvem kan ikke benytte forkjøpsrett?

Forbrukerrådet understreker at du som andelseier ikke kan bruke forkjøpsretten din hvis kjøperen av boligen er:

  • andelseierens ektefelle
  • andelseierens eller ektefellens barn, fosterbarn, barnebarn og lignende
  • andelseierens eller ektefellens foreldre, besteforeldre eller søsken
  • personer som de siste to år har tilhørt samme husstand som den tidligere eieren

Forkjøpsretten kan heller ikke benyttes dersom du overtar bolig etter skilsmisse eller oppløsning av husstanden.

4. Hvordan får jeg forkjøpsrett?

Men, selv om du bor i et borettslag med forkjøpsrett eller er medlem av Obos eller et annet boligbyggerlag, får du ikke automatisk forkjøpsrett på alle aktuelle boliger som legges ut for salg. Du må melde din interesse dersom du vil ha forkjøpsrett.

Hver bolig har en meldefrist, og innen dette tidspunktet må du ha meldt forkjøp. Grunnen er at det er lovbestemte frister, så pass på, for hver bolig ligger ute bare noen få dager, ifølge Obos.

Du kan melde forkjøp på så mange boliger du vil, da dette ikke er bindende.

5. Hvilke typer forkjøpsrett finnes?

Det finnes hovedsakelig to typer forkjøpsrett: Forhåndsavklart og fastprisavklart, og slik fungerer de:

Forhåndsavklart forkjøpsrett

  • Boligen blir annonsert for de som har forkjøpsrett før den er solgt, og da er det vanligvis prisantydningen som legges til grunn. De som vil, kan melde at de vil forkjøpsretten sin.
  • Videre skjer salget av boligen på vanlig måte, altså med visning, budrunde og selger aksepterer det budet vedkommende finner best. Når selger har akseptert et bud, avklares forkjøpsretten ved at forretningsfører, eksempelvis Obos eller USBL, henvender seg til alle som har meldt forkjøpsrett.
  • De som har meldt sin interesse må da svare i løpet av fem virkedager på om de virkelig vil kjøpe. Det vil si at hvis budet blir godkjent av selger på en fredag, må budgiver i det lengste vente én uke på å få vite om noen vil benytte forkjøpsretten sin, da lørdag og søndag ikke er virkedager. I mellomtiden kan vedkommende ikke by på andre boliger.
  • De med forkjøpsrett som får henvendelse etter at budet på boligen er godkjent må straks, og med bindende virkning, ta stilling til om de ønsker å gjøre forkjøpsretten gjeldende, altså tre inn i avtalen som selger har akseptert.
  • Forhåndsavklart forkjøpsrett er en fordel for interessenter uten forkjøpsrett, siden de da kan spørre megler hvor mange forkjøpsberettighede som har meldt seg. Du vet, derimot, ikke om noen av disse virkelig er interessert i å kjøpe til den prisen du vil betale.
  • En ulempe med denne metoden er at dersom boligen ikke selges til prisantydning eller høyere, altså prisen som er meldt inn til forretningsfører, vil en ny visningsrunde med forkjøpsrett utlyses, med inntil 20 dagers frist for å melde interesse.

Fastprisavklart forkjøpsrett

  • Ved fastprisavklart forkjøpsrett har det vært gjennomført en budrunde og selger har akseptert et bud før de som har forkjøpsrett får mulighet til å benytte sin rett.
  • Prisen som blir annonsert for de som har forkjøpsrett, tilsvarer akseptert bud.
  • Ved fastprisavklaring er det viktig å vite at en eventuell melding om forkjøpsrett er forpliktende. Det vil si at den som har meldt sin forkjøpsrett, plikter å overta boligen hvis ingen med bedre ansiennitet har meldt seg innen fristen.
  • Fastprisavklart forkjøpsrett løper vanligvis i 20 dager fra budet er akseptert av selgeren, så det kan derfor ta opp mot tre uker før det blir avklart om «budrundevinneren» faktisk får boligen.

Men, i noen salgsoppgaver kan du kanskje lese at «forkjøpsretten avklares parallelt med salget». Slik paralellutlysning er noe som avklares med selger på forhånd, for å få en rask avklaring etter salg.

I tilfeller med parallellutlysning har forkjøpsberettigede har en meldefrist som er satt av forretningsfører. Dette utløser et ekstragebyr, men er praktisk siden en budrundevinneren skal slippe vente to uker etter kjøp med en avklaring.

Det er vanlig med paralellutlysning i dagens boligmarked i Oslo, ifølge DNB.

6. Kan en med forkjøpsrett være med i budrunden på bolig?

Ja, du som har forkjøpsrett kan også være med i budrunden selv. Det kan være fordel hvis du for eksempek ikke har lengst ansiennitet, og vil prøve å presse fram en så høy pris at de med lengst ansiennitet trekker seg, ifølge Obos.

Forkjøpsrett går nemlig alltid etter ansiennitet, som vil si at de som har det eldste medlemskapet, eller har bodd lengst i samme borettslag, står først i køen.

7. Hva er viktig å sjekke når det er forkjøpsrett?

Geving i NEF understreker at det er viktig at både de med og uten forkjøpsrett som er interessert i samme bolig, samt boligselgeren bør være klare over vilkårene knyttet til forkjøpsretten.

Interessenter uten forkjøpsrett bør sjekke følgende:

  • Hvem gjelder forkjøpsretten for: Alle Obos-medlemmer, beboere i det aktuelle borettslaget og/eller beboerne i samme oppgang som boligen som er til salgs?
  • Du bør også være klar over at du ikke nødvendigvis får boligen selv om du «vinner» budrunden. Et tips er å melde deg inn i Obos, eller et annet boligbyggelag om det er aktuelt, på forhånd, slik at du selv har ansiennitet og kommer foran andre budgivere som ikke har det.

Beboere i borettslag eller boligbyggerlag-medlmemmer med forkjøpsrett bør sjekke følgende:

  • Vilkårene for forkjøpsretten, altså hvem den gjelder for og hvordan den avklares.
  • I tillegg må de være klar over at de går med på de sammen betingelsene som budrundevinneren hadde med boligselger hvis de benytter seg av forkjøpsretten. Derfor er det spesielt viktig at de med forkjøpsrett setter seg inn i den opprinnelige avtalen, og at de har satt seg godt inn i hva de faktisk kjøper.

Selger må også være klar over betingelsene som ligger i forkjøpsretten:

  • Dette betyr at det blant annet kan ta noe lengre tid enn vet et ordinært boligsalg.
  • Det kan også være gebyrer knyttet til både kjøper og selger ved bruk av forkjøpsrett.

8. Hvilke konflikter oppstår gjerne knyttet til forkjøpsrett?

Både DNB Eiendom, NEF og Obos opplever få konflikter knyttet til boligsalg hvor det er forkjøpsrett.

- Regelverket er ganske krystallklart, og potensielle kjøpere blir orientert om regelverket i prospektet og under budprosessen. Men, vi opplever naturligvis at mange blir skuffet når drømmeboligen deres blir snappet opp rett foran øynene deres, sier Ramberg i DNB.

Ifølge Geving i NEF, kan det oppstå konflikter hvis det er uklarheter rundt vilkårene for forkjøpsretten til boligen, for eksempel knyttet til ansiennitet eller oppfyllelse av kjøpekontrakten.

- Det er viktig at forkjøpsretten avklares så raskt som mulig og på en ryddig måte. Vi har et regelverk i bunn, borettslagsloven, gode rutiner og en smidig kundereise, som sikrer at dette går fint, sier kommunikasjonssjef Geir Arne Amlien i Obos.