Leie bolig

7 leiebolig-feller du bør unngå

Kontrakt? Depositumskonto? Dokumentere skader? Her er fellene du ikke må gå i, hvis du skal leie bolig.

UNNGÅ TABBENE: Det er mye å holde styr på når du skal leie bolig. Foto: NTB Shutterstock
UNNGÅ TABBENE: Det er mye å holde styr på når du skal leie bolig. Foto: NTB ShutterstockVis mer

Dersom du enten har vært leieboer de siste ti årene, har planer om å leie bolig, eller er på utkikk etter en studentbolig, er det viktig at du unngår leiefellene som kan dukke opp.

Møt alltid opp forberedt, og vit hva du burde spørre om for å få mest mulig informasjon om de aktuelle boligene.

Daglig leder hos Utleiemegleren Sinsen, Vemund Holmen, forteller til Dinside at spesielt mange studenter opplever usikkerhet rundt det å leie bolig, og at det er viktig at de blir kjent med de juridiske utfordringene det å leie bolig kan føre med seg.

- Det er ikke gitt at du får bolig via studentsamskipnaden, og du må derfor bevege deg inn på det private boligmarkedet, sier Holmen.

#1. Husleier oppretter ikke depositumskonto

Ann Hege Skogly, senior kommunikasjonsrådgiver i Forbrukerrådet, forteller til Dinside at det er viktig at både utleier og leietaker bruker en depositumskonto når depositumet blir betalt inn.

Huseieren har ikke lov til å sette dem inn på en vanlig konto, men her er det annerledes for en studentsamskipnad.

- Står pengene på huseierens konto, kan han ta de pengene han mener han har krav på. Har dere en depositumskonto, krever det en ryddig prosess hvis han mener at du skylder penger, og du får dessuten rentene av beløpet, forklarer Skogly til Dinside.

Kontoen skal være sperret, og ingen av partene i leieboerforholdet kan ta ut penger uten at den andre er enig i det.

Holmen sier at det er viktig at en depositumskonto opprettes hos en profesjonell tredjepart, som en bank, slik at ingen av partene kan disponere depositumet fritt.

- Aldri innbetal depositumet inn til utleiers private konto, råder Holmen.

#2. Å ikke ha en tydelig kontrakt

Skogly i Forbrukerrådet er klar på at de forventer at profesjonelle utleiere har satt seg inn i lovverket, men at en viktig del av markedet likevel er privat. Hun mener dermed at graden av juridisk kompetanse kan variere.

- Derfor er en trygghet for både leietager og utleier å skrive kontrakt, sier hun til Dinside.

Den kan lastes ned gratis på forbrukerradet.no, og Skogly mener den bidrar til å sikre at lover og regler følges, og samtidig reduserer risikoen for misforståelser og konflikter.

Det er svært viktig å vite hva leieforholdet går ut på, og hva leietaker og utleier forventer av hverandre.

Holmen fra Utleiemegleren forteller på sin side at de hvert år hører om ulovlige leieavtaler på privatmarkedet.

- En godt utarbeidet leieavtale er viktig, hvor både utleiers og leietakers rettigheter blir ivaretatt, sier han.

Minstetiden ved utleie forteller Holmen opprinnelig er 3 år, med mindre utleier har en saklig grunn for tidsavgrensning. Hvis du skal leie en sokkelleilighet under et hus kan leietiden faktisk være nede i ett år.

I tillegg til husleien, er det kun strøm og brensel som utleier har lov å kreve betaling for.

#3. Glemme å dokumentere skader på leiligheten

Skogly sier også at det ofte oppstår uenighet, spesielt når man skal flytte ut av leieboligen han eller hun har bodd i.

- Huseieren kan for eksempel ta betalt for de flisene på badet som allerede var knust da vedkommende flyttet inn, forklarer Skogly.

Hun mener det derfor er svært viktig å ha gått gjennom boligen sammen ved innflytting og har dokumentert det som var ødelagt.

- Da slipper du å betale for gammel moro du ikke er ansvarlig for, understreker Skogly.

Holmen i Utleiemegleren understreker også viktigheten av å fylle ut en tilstandsrapport på boligen når du har fått tilslaget på boligen og avtalt overtakelse, nettopp for å hindre eventuelle konflikter ved utflytting.

- Hos oss har megler med seg en protokoll som partene fyller ut i fellesskap og signerer. Det samme gjøres ved en fraflytting sånn at du ikke får skylden for skader som har vært der tidligere, forklarer Holmen.

Han mener også bildedokumentasjon er viktig, men leietaker har også en plikt etter han eller hun har overtatt boligen til å melde inn eventuelle skader eller mangler på leiligheten innen rimelig tid, noe som regel er på 14 dager.

- Om dette ikke gjøres, mister du retten til å påberope feil og mangler, forklarer Holmen til Dinside.

#4. Være uenige om slitasje

Slitasje er faktisk et av de vanligste tvistene i et leieforhold, men noe slitasje må utleier regne med dersom han eller hun leier ut boligen sin.

- Har partene svært forskjellig syn på hvordan det er normalt å bruke boligen og hvor streng og pirkete utleier kan være, kan det lett bli konflikt, uttalte Ellen Strømodden, leder og tvisteløser i HTU til Dinside for to år siden.

Det er ikke mulig å si hva som regnes som normal slitasje på et gitt tidspunkt, ifølge Leieboerforeningen. Her må alle saker vurderes konkret.

- Tanken bak «normal slitasje» er at leieboer som hovedregel ikke skal erstatte slitasje som følger av at man har brukt boligen som et hjem. Dette kompenseres for ved at utleier mottar husleie, sa Tove Berggaard, advokat i Leieboerforeningen den gang.

Utleier må over tid regne med at det blir noen riper i parketten og merker på veggene, ifølge Berggaard. Hvor omfattende slitasjen er, avhengiger av hvem man leier ut til, hvor lenge vedkommende har bodd i utleieboligen og hva leieavtalen sier om vedlikehold.

- Leier man ut til en barnefamilie må man regne med mer slitasje, enn hvis det bare bor én person i boligen, mente Berggaard.

Strømodden fra HTU er enig i at leieboer og forventet slitasje må vurderes individuelt.

- Vi ser likevel at mange leiere mener at de kan bruke boligen ganske hardt uten at det kan anses som skader, mens utleiere ofte kan sette erstatningskravet litt høyt, sa Strømodden.

#5. Ikke vite hva husleia omfatter

- Det er svært mange som også opplever problemer rundt husleie, bekrefter Skogly overfor Dinside.

Ifølge Skogly ligger husleiekonflikter på en andreplass på statistikken over hva folk tar kontakt med Forbrukerrådet om.

- Vi har ikke oversikt over hvor mange av disse som er studenter, men vi vet at de er en utsatt gruppe, bekrefter hun.

Kommunikasjonsrådgiveren forteller at det kan være fryktelig trangt om plassen i en studentby, og noen tar sjanser, eller godtar mer enn de egentlig vil, kun for å sikre seg tak over hodet og et sted og bo.

Ifølge Forbrukerrådet er blant annet vedlikehold av leieboligen inkludert i leieprisen. Dette betyr altså at utleier ikke kan kreve betalt for utgifter for vedlikehold, reparasjoner og utskiftning i leiligheten.

Likevel er det to unntak det kan avtales betaling for, ifølge Forbrukerrådet:

  • Elektrisitet
  • Vann og avløp, når det er betaling etter målt forbruk

Utleier kan altså ikke komme med krav om betaling for elektrisitet, brensel og vann etter at leieavtalen er inngått, med mindre dette framgår i kontrakten du har skrevet under.

#6. Betale for en bolig som ikke eksisterer

Dette punktet gjelder spesielt for studenter, da det er mange som på denne tiden flytter til en annen by for å studere. Da kan det være vanskelig å skaffe seg et sted å bo, ofte på kort tid.

Skogly i Forbrukerrådet forteller at noen studenter opplever å betale depositum og leie for en leilighet på en annen kant av landet uten noen gang å ha sett hybelen.

I noen tilfeller forklarer hun at det viser seg at hybelen rett og slett ikke eksisterer, eller at den som har tatt imot pengene ikke har noe eierskap til den.

- Det kan svi godt i en studentøkonomi, og er en veldig lei start på semesteret, sier Skogly.

#7. Ikke ha innboforsikring

Om du skal bli leieboer, eller allerede er det, er det utleier som er ansvarlig for å forsikre selve boligen - men leieboeren er nødt til å sikre sine egne eiendeler.

Dersom du er leieboer kan du gjøre med å skaffe deg innboforsikring. Ifølge Husleie.no dekker mange innboforsikringer også rettshjelp, dersom du en gang i fremtiden skulle få behov for det.

Dersom du er student og leier bolig, kan du fortsatt bruke dine foreldres innboforsikring hvis du ikke endrer din folkeregistrerte adresse.

Espen Opedal, leder i Tryg Forsikring fortalte Dinside ifjor at de fikk mange henvendelser fra studenter som var i tvil om de trengte sin egen innboforsikring.

- Her er reglene enkle, endrer man ikke sin folkeregistrerte adresse kan man fint bruke foreldrenes innboforsikring, fortalte Opedal den gang.

Holmen i Utleiemegleren forteller til Dinside at det også kan oppstå problemer underveis i leieforholdet, som gjør at boligen blir delvis eller helt ubeboelig, som ved vannlekkasje.

- Det er viktig at du har tegnet innboforsikring som eventuelt dekker en erstatningsbolig, sier Holmen.