2006: Prisvekst 8 - 10 prosent

Med de lave renteforventningene og høye forventningene til lønnsvekst, tror vi gjerne at prisveksten på boliger også i år kan ligge opp mot 10 prosent. For ettromsene er vi ikke sikre.

Hei, denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon


Statistisk sentralbyrås renteforventninger er lave for de neste fire årene. I 2006 forventes rentene å stige med omtrent et halvt prosentpoeng. Hele tre år forventes etter dette å gå før renten har krabbet seg opp det neste halve prosentpoenget. Dette går fram av byråets siste konjukturrapport, som du kan lese hvis du trykker her.

Disse bevegelsene kvalifiserer helt klart til betegnelsen "mindre". Og aldri i moderne tid, har vi sett at rentebevegelser av dette slaget fører til lavere prisstigning på norske boliger. For vårt vedkommende ser disse renteutsiktene ut som nærmest en garanti for fortsatt høy prisvekst.

Bildet forsterkes av den samme konjunkturrapportens tro på omtrent 4 prosent lønnsvekst hvert år til og med 2009, og prisstigning rundt to-tallet i samme periode.

For å illustrere hvorfor dette bildet blir så klart for oss, la oss anta at SSB har rett, og la oss lage et regnestykke for en person med 350.000 kroner i inntekt, og 1 million i gjeld.

Finn prisen på DIN bolig her
  1. Hva er boligen verdt?


Med 4 prosent lønnsvekst for hvert av årene i fire år, vil lønna til denne personen i 2009 ligge omtrent 60.000 kroner høyere enn i dag, og 40.000 etter skatt. Rentene på boliglånet vil ha økt med ett prosentpoeng, det vil si 10.000 før skatt, og 7.000 etter skatt.

Netto vil denne personen ha økt sin disponible inntekt etter skatt og renter med over 30.000 kroner. Av disse vil omtrent 10.000 kroner måtte brukes til å opprettholde samme levestandarden som i dag, det vil si dekke prisstigningen på forbruksvarer. Da gjenstår fortsatt 20.000 kroner årlig.

Hvem er villig til å vedde i mot at denne personen vil ønske å bruke en del av pengene til overs på å skaffe seg en bolig med bedre utsikt, flere rom eller bedre turmuligheter?

Ikke vi. Med vår kjennskap til Ola og Kari Nordmanns kjærlighet til boligen, kan vi ikke se en eneste grunn til at prisveksten i det året vi går inn i vil stå tilbake for de to årene som har gått, det vil si rundt 9 - 10 prosentpoeng.

Ettroms i vakuum


Et lite unntak gjør vi for markedet for ettroms-leiligheter, hvor kjøpernes motiver er sterkest preget av ønsket om å plassere penger med gevinst. Mer om dette kan du lese i vår artikkel "Ettroms stiger dobbelt", som du finner hvis du trykker her.

I Statistisk sentralbyrås siste konjunkturrapport, er det nemlig nedfelt en kuriositet. Prognosen for vekst i husholdningenes realdisponible inntekt er negativ for 2006: Stikk i strid med hva en skulle tro på bakgrunn av alt vi har skrevet ovenfor, skal dette nøkkeltallet synke fra årets vekst på rundt 5 prosent, til minus 5,7, for så å bli positivt igjen i 2007.

Dette er ingen trykkfeil. Årsaken ligger i innføringen av skatt på aksjeutbytte fra og med i år. Dette har vært kjent lenge og har medført svært høye utbyttebetalinger i de foregående årene, som SSB mener ganske sikkert vil få som motstykke at disse inntektene går betydelig ned fra 2005 til 2006.

Året for bolighaiene

En god del av utbyttene som er tatt ut skattemotivert i fjor, har trolig gått inn i boligmarkedet, og en stor andel trolig i markedet for små leiligheter. Hva som skjer med prisene på ett-romsene når dette elementet av etterspørsel plutselig faller bort, er ikke godt å si. Vi vil imidlertid advare unge førstegangskjøpere i byene mot å tro blindt på noe prisfall på små leiligheter.

Det er to grunner til dette:

For det første, gjør årets regler for beregning av formuesskatt at bolig fremdeles vil bli foretrukket av en rekke fete femti-åringer som ønsker å skjule formue.

For det andre, har mengden igangsatte nye boliger sunket i fjor.

Færre nybygg

I en lite påaktet pressemelding 15. desember, meldte nemlig Statistisk sentralbyrå om en nedgang på 5,5 prosent i antall igangsatte nye boliger i forhold til de ti første månedene i 2004. I Oslo viste tallene nesten en halvering av antallet igangsatte boliger.

Var det noen som sa "utflating" av boligprisene?