2005: Ikke troverdig boligkrakk

ANALYSE: Tror du på et nært forestående boligkrakk? Da er selvfølgelig det ultimate trikset å selge nå, vente til prisene er mye lavere, for så å kjøpe seg inn igjen med en pen gevinst. For oss er det vanskelig, for ikke å si umulig, å råde deg til å gjøre noe slikt nå.

2005: Ikke troverdig boligkrakk

  1. Sjekk boligprisen akkurat nå

Aller først: Hva er et krakk?
Vi har ikke klart å finne en entydig definisjon av begrepet "krakk", men en sterk nedgang i markedsprisene oppsummerer vel hva vi vanligvis forbinder med det. Et
"krakk" kommer gjerne etter en "boble", som på en grei måte ble definert som følger av DnBs analytiker Øystein Dørum i mandagens Aftenposten: En "boble" oppstår når den "eneste" grunnen til at prisen er høy i dag er at den forventes å være enda høyere i morgen.

2005: Ikke troverdig boligkrakk


I en boble er altså en sterk verdiøkning på investeringen en forutsetning for at kjøpet blir finansiert. Psykologien og forventningene til stadig høyere priser er det viktigste grunnlaget for prisnivået. Fra allmennkunnskap om børskrakket i 1929, husker vi at folk kjøpte aksjer med lånte midler, under forutsetningen av at lånet fullt ut ville bli finansiert av den fremtidige (og selvsagt skyhøye) gevinsten av den nye investeringen. Da krakket skjedde, måtte imidlertid aksjonærene selge med tap.

Tvangsauksjoner

Noe tilsvarende husker vi fra boligkrakket i 1992. Den gang var antallet tvangssalg av boliger dramatisk høyt. Bankene gjennomførte dem i høyt tempo fordi husholdningene ikke var likvide, det vil si at de ikke klarte å betjene sine forpliktelser. Det som var mulig å drive inn av misligholdte lån, ble gjort på tvangsauksjon, til stor glede for nyetablerere, som kunne skaffe seg boliger til sterkt reduserte priser.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Medvirkende til husholdningenes dårlige likviditet i 1992 var også den økte arbeidsløsheten. I november 1992 var 6,7 prosent av arbeidsstyrken uten arbeid. I tillegg kom skattereformen av 1991, som reduserte skattefradragene av gjeldsrenter til et helt nytt og lavere nivå enn før.

Et krakk er altså en "boble" som sprekker, fordi betydelige deler av markedet ikke kan betjene sine forpliktelser.

Dette må til:

For å tro på et boligkrakk til neste år, må vi tro på at det vil settes i gang en dominoeffekt i boligmarkedet, fordi mange boligeiere må selge med tap.

For å tro dette, må vi tro at husholdningene for tiden gjør boliginvesteringer under budsjettforutsetninger som på en eller annet måte vil svikte. Vi må se tegn i tiden til at folks inntekter vil bli lavere enn de trodde da lånet ble tatt opp, eller at utgiftene vil bli vesentlig større enn forventet.

Vi må altså tro at norske husholdningers soliditet og likviditet snart vil bli dramatisk endret til det verre.

Her er hva vi har funnet i vår jakt på tegn til boligkrakk om kort tid.

Er husholdningene på tynn is?

Tabellen nedenfor viser husholdningenes finansielle fordringer (eiendeler) og gjeld. Det er bare finansielle fordringer, det vil si bankinnskudd, verdipapirer, osv som vises. Husholdningenes boligformue og annen realformue kommer i tillegg.

Så solide er husholdningene
År199020002004
Sum rentebærende fordringer282 563438 471582 140
Sum ikke rentebærende fordringer342 305869 3401 113 266
Totale fordringer624 8681 307 8111 695 406
Total gjeld606 680885 7991 299 570
Fordringer i prosent av gjeld103%148%130%
Beløp i millioner kroner per tredje kvartal hvert av årene. Kilde: Norges Bank


Som vi ser har husholdningene i dag 30 prosent større finansielle fordringer (eiendeler) enn gjeld. Dette er noe lavere enn i 2000, da vi nesten hadde halvannen gang så store fordringer som gjeld, men fortsatt et godt stykke unna hva vi hadde i begynnelsen av 90-tallet, da vi hadde omtrent like stor gjeld som vi hadde eiendeler. En forholdsvis stor andel av fordringene er riktignok ikke-rentebærende. Det vil si at verdiene er sårbare for svingninger i aksjemarkedet, men hvis aksjemarkedet skulle krakke, snakker vi jo ikke lenger om et boligkrakk.

Vil husholdningenes inntekter bli mindre enn forventet?

Ikke hos noen norske analysemiljøer eller andre autoritative hold finner vi holdepunkter for noen tro på økt arbeidsledighet. Tvert imot: "Norsk økonomi er på vei inn i en høykonjunktur, mens internasjonal økonomi kan bevege seg mot en ny konjunkturnedgang i løpet av neste år. I så fall vil rentene i Norge kunne forbli uendret i de neste årene", skriver det mest autoritative miljøet, Statistisk sentralbyrå, i sin siste konjunkturrapport. Deres prognose for arbeidsledigheten ligger rundt 4 prosent ut 2007, og altså litt lavere enn dagens 4,4. I følge de samme prognosene, kan lønningene øke med i underkant av fire prosent hvert år de neste fire årene.

Vil husholdningenes utgifter eksplodere?

Det er få tegn til at husholdningenes utgifter vil øke de neste par årene til et nivå som ingen kunne forutsi da boliglånet ble tatt opp. Statistisk sentralbyrå (SSB) spår moderat prisvekst (KPI), mellom 1 og 2,5 prosent de nærmeste årene. Som tidligere nevnt, forventer SSB heller ingen renteøkninger av betydning.

I vår forrige analyse: "Sterke krefter knuser lånerentene" viste vi hvorfor det er lite sannsynlig at vi får vesentlig høyere prisstigning enn i dag med det første, blant annet fordi vi allerede nå importerer mye fra den fjerne Østen, og det er lite sannsynlig at denne importen vil avta. I den samme artikkelen viser vi hvorfor det er lite sannsynlig at forutsetningene for en vesentlig økt rente på boliglånet oppfylles med det første.

Husholdningene avgjør

2005: Ikke troverdig boligkrakk


Hva økonomien i de tusen hjem tåler, avgjør mye av etterspørselen i boligmarkedet. Forsker Erling Røed Larsen i SSB fortalte oss i september
at andelen av husholdningenes utgifter (budsjettandelen) som er knyttet til det å bo er nokså konstant verden over. I Norge har den steget langsomt og forsiktig fra omtrent 20 prosent inntil nitti - tallet, til dagens nivå rundt 25 prosent.

Økt antall nybygg

Når tilbudet av nye boliger øker, har det en innflytelse på boligprisene. Nylig publiserte Statistisk sentralbyrå tall som viser at det i fjor ble igangsatt bygging av betydelig flere boliger enn året før. I perioden januar til november 2004 er det registrert igangsatt 27309 nye boliger, opp 32,6 prosent fra samme periode i 2003.

Statistikken over eiendomsomsetningen viser at det omsettes omtrent 67000 boligeiendommer hvert år. Når antallet nye boliger øker med omtrent 6700 mer enn tidligere, vil det bety at prisene blir lavere enn de ellers ville ha vært. Men man kan ikke gå ut ifra at dette økte tilbudet alene vil føre til sterkt reduserte priser på boliger de neste par årene.

Bli boende!

Vi må lete godt og lenge for å finne fakta som underbygger at det er sannsynlig at det vil være lønnsomt å selge boligen nå, leie, og så kjøpe seg inn igjen.

Bortsett fra økningen i antall nybygg, som mange har lengtet lenge etter, er det ingen andre tegn til at presset på boligprisene vil kunne lette de nærmeste årene. Dessverre for mange, er det altså lite sannsynlig at prisene i boligmarkedet vil vise noe annet i 2006 enn kanskje litt lavere vekst enn før.

Hva er boligen din verdt akkurat nå? Finn ut med Vår HVA ER BOLIGEN VERDT kalkulator!.