To lønnsomme rentetak

Boliglån med rentetak er det nye produktet nervøse låntakere fristes med av bankene. Vi ble ikke fristet av annet enn to bankers produkter - og de var forbeholdt ungdommen.


Vi har funnet og vurdert tilbudene fra fire banker og finansinstitusjoner som tilbyr boliglån med rentetak: DnBNOR, Postbanken, Nordea og Terra-gruppen. Sistnevnte tilbyr sitt produkt gjennom omtrent åtti frittstående lokale sparebanker, fra Andebu til Åfjord.

Konklusjonen vår etter gjennomgangen, er at DnB NOR/Postbankens tilbud til førstegangsetablerere er det eneste lønnsomme av tilbudene vi har funnet i markedet - resten kan en like gjerne hoppe bukk over og heller velge flytende eller fullt og helt fast rente.

Hybrid-produkt

For å vurdere lønnsomheten i et hvilket som helst lånetilbud, er det helt grunnleggende spørsmålet "hva skal vi sammenlikne det med?".

Illustrasjon: Per Ervland Vis mer


Et lån med rentetak er en hybrid. I perioden hvor det gis rentegaranti, har den enkelte kunden to andre alternativer hun eller han kan velge, nemlig:

  1. Lån med flytende rente, med risiko for at rentenivået øker over rentetaket i perioden
  2. Fastrentelån i bindingstiden, hvor "risikopremien" er innbakt i renten.
For å kunne fastslå om renten man betaler i låneavtalene med rentetak er gunstig eller ikke, må den sammenliknes med begge alternativene.

  • Jo lavere påslaget på flytende rente er i avtaleperioden, jo mer interessant er tilbudet.
  • Jo kortere vei det er fra renten i avtaleperioden til fastrentetilbudet med samme bindingstid, jo mindre interessant er tilbudet.

Vår metode

I første omgang har vi bestemt oss for å sammenlikne hver av bankenes tilbud innbyrdes - det vil si at vi kun sammenlikner tilbudene hos én bank av gangen. Dermed er det bare de nominelle rentene vi viser her. Gebyrene er nemlig like for alle lånetilbud i hver bank, slik at det er forskjellene i nominelle rentesatser som utgjør forskjellen for kundene.

For alle tilbudene har vi tatt utgangspunkt i et lån på 1 million kroner. Videre har vi forutsatt at de som kan ha størst nytte av rentetak, er folk med relativt høy gjeldsbelastning. Der hvor vi har kunnet velge, har vi lagt kravene til sikkerhet relativt lavt.

Nordea

Nordea viser prisene for avtaler om rentetak på en ryddig måte på sine nettsider. Avhengig av om avtaletiden er 3, 5 eller 10 år, kan en gjeldstynget kunde velge mellom ulike prosentvise tillegg i de flytende rentetilbudene.

Alle Nordeas tilbud kan du finne hvis du trykker her. Nedenfor sammenlikner vi Nordeas tilbud om lån med rentetak i fem år med kundenes to andre alternativer for samme periode.

Tre muligheter hos Nordea
AvtaleRente
Fastrente med bindingstid i fem år4,65 prosent
Boliglån med rentetak i fem årStartrente (i dag) 4,60%
Renten justeres i takt med det generelle rentenivået.
Rentetak: 6,00 prosent
Ren avtale om flytende rente (fordelskunder sikkerhet innenfor 80 prosent)4,00 prosent



Det er svært vanskelig å anbefale dette produktet. Premien som legges oppå den flytende renten er så høy, at med dagens antakelser om rentenivået i tiden fremover, vil den flytende renten i avtalene kunne stange opp mot fastrentetilbudet allerede etter neste rentemøte i Norges Bank.

En kunde som gjør en fem-årig avtale i dag, vil starte med en nominell rente på 4,60 prosent. Går renten opp med en kvart prosent ved neste rentemøte, vil den avtalte renten bli på 4,85 og altså høyere enn hva man kan oppnå ved en fastrenteavtale for fem år.

Nordeas fastrentetilbud ved lav sikkerhet er svært gode, slik at sammenlikningen blir muligens litt "urettferdig", men vår rolle er å opplyse, så vi kan ikke gjøre stort med det.

En person som har disse tre alternativene, kan også med hell finne lønnsomme alternativer blant de billigste alternativene i vår boliglånsprisliste. I skrivende stund tilbys lån til 3,35 flytende nominell rente og 3,5 effektiv, også med krav til sikkerhet innenfor 80 prosent.

Terra i åtti sparebanker

På Terras nettside finner vi at sparebanklån med rentetak gis mot pant i selveier- og borettslagsboliger innenfor maksimalt 60 prosent av eiendommens verdi. Som sammenlikningsgrunnlag har vi derfor brukt flytende rente ved sikkerhet innenfor 60 prosent av boligverdien. Vi går til Andebu Sparebank for prisopplysninger om Terra/Sparebank-produkter. Avtaleperioden hos Terra er på fem år.

Tre muligheter hos Andebu Sparebank/ Terra
AvtaleRente
Fastrente med bindingstid i fem år5,00 prosent
Boliglån med rentetak i fem årStartrente (i dag 3,50 prosent
Justeres i takt med det generelle rentenivået.
Rentetak: 6,00 prosent
Ren avtale om flytende rente (sikkerhet innenfor 60 prosent)3,35 prosent



Her er den avtalte flytende renten under rentetaket i utgangspunktet satt såpass lavt, at vi er mer i tvil enn hos Nordea. Bare 0,15 prosentpoeng betales i "premie" for garantien som gis i rentetaket. Det generelle rentenivået må øke med 1,5 prosentpoeng før fastrenteavtalen blir gunstigere, og at dette skulle skje på kort sikt er svært lite sannsynlig.

På den annen side, viser vår liste over flytende boliglånsrenter at en kunde med god sikkerhet kan oppnå 2,85 nominelt og 2,97 effektiv rente ved å vende nesen ut i markedet.

Med et halvt prosentpoeng å vinne frem til dagen rentetaket måtte komme til nytte, vender vi tommelen ned, også for dette produktet.

Frieri til ungdommen

Mor DnB NOR og datter Postbanken er enige om å ikke gi tilbud om rentetak til andre kunder enn førstegangsetablerere.

Disse får et relativt rundhåndet tilbud om finansiering inntil 100 prosent av boligens kjøpesum til en konkurransedyktig rente, og rentetak i omtrent 2,5 år - til juni 2008. Og her må vi innrømme at vi ble fristet, på vegne av ungdommen.

Som sammenlikningsgrunnlag har vi brukt flytende nominelle renter ved boliglån med svært lave krav til sikkerhet. I mangel av noe mer presist, har vi sammenliknet med fastrentetilbudene med tre års bindingstid.

Tre muligheter hos DnB NOR
AvtaleRente
Fastrente med bindingstid i tre år5,8 prosent
Boliglån med rentetak til juni 2008Startrente 3,35 pst.
Justeres i takt med det generelle rentenivået.
Rentetak: 6,35 prosent
Ren avtale om flytende rente (kundeprogram - sikkerhet inntil 100% av omsetningsverdi )Gjennomsnittlig rente
5,15 prosent



At rentenivået skal øke med tre prosentpoeng innen juni 2008 er ikke veldig sannsynlig, men for alle som likevel måtte sove dårlig, er dette et svært aktuelt alternativ. Årsaken ligger jo i at den flytende renten i avtaleperioden her er så lav, at man i praksis ikke betaler noen premie for rentegarantien. Alternativet for DnB NORs programkunder med liten egenkapital, er å låne til en høyere flytende rente enn i rentetakavtalen. Et tilleggsmoment er at de neppe vil få innvilget fastrentelån for mer enn 80 prosent av kjøpesummen.

Etter at avtalen er utløpt i juni 2008, lover DnB NOR at tiden med lykkelig lave renter ikke skal være over. Skulle styringsrenten være på samme nivå som i dag, vil rentenivået fortsatt være 3,35 prosent ut lånets løpetid, i følge banken.

Tre muligheter hos Postbanken
AvtaleRente
Fastrente med bindingstid til juli 20094,85 prosent
Boliglån med rentetak til juni 2008Startrente 3,35 pst.
Justeres i takt med det generelle rentenivået.
Rentetak: 6,35 prosent
Ren avtale om flytende rente
(Gjennomsnittsrente ved 1 mill kroner i lån og 100 prosent av kjøpesum- hvis kunden har god økonomi)
4,76 prosent



På samme måte som hos DnB NOR, er den flytende renten i avtaleperioden så lav, at man i praksis ikke betaler noen premie for rentegarantien. Alternativet for Postbankens kunder med liten egenkapital, er å låne til en høyere flytende rente enn i rentetakavtalen. Disse vil heller ikke få innvilget fastrentelån for mer enn 80 prosent av kjøpesummen.

Etter utløpet av avtalen, er også Postbanken generøse overfor førstegangsetablererne.

"Når rentetaket blir opphevet, vil førstehjemslånet løpe med de samme gunstige
betingelser som før - med unntak av rentetaket. Den nominelle renten for førstehjemslånet vil dermed bli den samme som den er for vårt gunstigste lån, et boliglån med flytende rente innenfor 60 prosent, uansett hvor mye eller lite førstehjemslånet er nedbetalt med."
, forteller informasjonssjef Kristin Paus.

Vår prisliste for boliglån viser at markedets beste flytende rente ved 80 prosent sikkerhet er på samme nivå som den som DnB NOR/Postbanken tilbyr ved dårligere sikkerhet.

Med rentetaket som bonus, må vil derfor gi skryt til konsernet for å ha laget et godt førstehjemslån som nervøse førstegangskjøpere bør kunne beholde nattesøvnen med.

Alle landets tilbud om flytende renter finner du hvis du trykker her.
Vår ferskeste test av fastrentetilbud finner du hvis du trykker her.