Slik blir det boligkrakk

En korreksjon av boligprisene må utløses av eksterne faktorer, mener Holberg-fondene.

- Vi er slett ikke overbevist om et nært forestående boligkrakk, men ønsker likevel å tenne noen varsellamper nå, sier Holberg-fond-forvalter Petter Slyngstadli til DinSide.

Holbergfondene har rangert ulike typer historiske bobler i tråd med Sergio Leones skurketypologi i The good, the bad and the ugly.

Regn ut: Hvor mye er boligen verdt?

Tre bobler

De snille boblene gir oss ny teknologi og infrastruktur, og baner vei for vekst i andre næringer - på bekostning av de dummeste kapitalistene og de dummeste bedriftene.

Vis mer


- Dot.com-boblen på nitti-tallet var en var en god en, sier Slyngstadli, og viser blant annet til at den hadde liten virkning på husholdningenes etterspørsel.

I den litt slemme boblen henger aksjemarkedsprisene på fundamentale faktorer, som oljeprisen og renten. Når disse forutsetningene viser seg å briste, sprekker også markedet.

Skulle grunnlaget for dagens høye råvarepriser og/eller lavrenteregime ikke være til stede, kan norske aksjonærer gå på en smell, mener Holbergfondene. Men også i de litt slemme boblene går husstandene rimelig fri når de sprekker. I hovedsak er det aksjonærer og investorer som bærer tapene.

De farlige boblene er lumske greier. Her er det verdiene av realaktiva, som eiendom, som er overpriset. Sprekker bobla, er det bankene og kredittsystemet som tar tapene, og velter dem over på konsumenter og bedrifter på bred basis.

- En eiendomsboble vil ramme pensjonister, lærere, uføretrygdede og
nyetablerte hardest - i tillegg til noen nyslåtte eiendomsbaroner. Denne kan være her – men vi trenger eksogene sjokk for at den skal sprekke (vår uthevning), skriver Holbergfondene.

Som eksempler på slike faktorer som kan komme utenfra, nevner Slyngstadli høyere internasjonalt rentenivå enn antatt, og lavere oljepriser enn vi regner med i dag.

Kalkulator: Hvor mye kan du låne?

Før vi ser et fall i boligprisene, må det skje en brist i de grunnleggende forutsetningene for boligkjøp, mener Holbergfondene. Vis mer


DS: Hva hvis etterspørselen etter boliger i Norge for en stor del er drevet av skattesystemet og fete femti-åringers ønske om å redusere formuesskatten?

Slyngstadli: Skulle stortinget for eksempel fjerne formuesskatten, slik at boligsparing ikke lenger er så favorisert i skattesystemet som i dag, ville dette helt klart også være en slik eksogen faktor, som kan føre til en sprekk i boligbobla.

DS: Har dere konkudert med at vi nå står rett foran en sprekk i boligprisene?

Slyngstadli: Nei, vi har ikke det. Vi mener ganske bastant at aksjeprisene ikke er overvurdert, og faktisk er fundert i reelle forhold. Likevel ønsker vi å peke på at det finnes en viss fare for at boligprisene nå er så høye at sentralbankene bør ta større ansvar for å sikre stabilitet i alle priser - også boligprisene.

– Vi mener verdens sentralbanksjefer burde fokusere mer på boligprisinflasjon enn på Kina-effekten, som kan vise seg å være en engangseffekt. Dessuten er det vanskelig å kurere lav kinesisk inflasjon fra Bankplassen i Oslo, skriver Holbergfondene.

Regn ut: Hvor mye er du verdt?

DS: Men kan ikke Kina-effekten vise seg å bli en nokså langvarig engangseffekt?

- Det kan veldig godt hende. Globaliseringssykluser har tidligere vært langvarige, og Kina-effekten kan bli langvarig den også. Poenget vårt er at de norske husholdningene i dag har fallhøyde, dersom de internasjonale forholdene skulle snu i Norges disfavør.

DS: Men hvordan tenker dere dere at sentralbankens mandat heller burde være? Skal den sette renta etter innenlandske boligpriser?

- Rentesettelsen som tok sikte på å holde valutakursene stabil, som vi hadde før Gjedrem, ble beskylt for å være medsyklisk: Gi gass i nedoverbakke etc, fordi vi kuttet renten når oljeprisen og kronen var sterk. Nå har vi et inflasjonsmål, men kutter da renten fordi inflasjonen er lav på grunn av Kina - hvis vekst også sender oljeprisen til himmels. Samtidig ignoreres i stor grad boligprisene - en god indikator på klimaet innenlands. Da har vi gitt gass i nedoverbakke, og risikoen er at vi da må bremse i en eventuell oppoverbakke. Og det med husholdninger som nå har overlast i form av store lån, avslutter Slyngstadli.