Mangler du egenkapital er det vanskelig å komme inn på boligmarkedet. Med nye retningslinjer fra Finanstilsynet kan det bli enda verre. Foto: Colourbox.com
Mangler du egenkapital er det vanskelig å komme inn på boligmarkedet. Med nye retningslinjer fra Finanstilsynet kan det bli enda verre. Foto: Colourbox.comVis mer

Presses ut av boligmarkedet

Kan ramme unge og innvandrere i særlig grad.

Finanstilsynet vil med nye retningslinjer stille strengere krav til hva som regnes som et godt sikret lån. Hensikten er at bankene skal bli mer robuste for å møte eventuelle kriser i fremtiden. Kort fortalt må bankene må bygge opp mer egenkapital selv, og dermed blir det dyrere å drive bank.

De foreslåtte retningslinjene for bankene kan både føre til høyere boliglånsrenter for alle, og samtidig gi mindre tilgang til lån for personer med liten egenkapital. DNB har allerede bedt kundene forberede seg på renteoppgang

– Dette vil skape et klasseskille i boligmarkedet, der de som ikke får hjelp hjemmefra blir stående utenfor. Spesielt unge og innvandrere vil få problemer med å komme seg inn på markedet, advarer Baard Schumann, administrerende direktør for børsnoterte Selvaag Bolig ASA.

Les også: Finanstilsynet fraværende der de trengs mest

For strenge krav

Finans Norges første reaksjon på det nye forslaget er at kravene synes å være for strenge i forhold til den risikoen som tradisjonelt ligger i boliglån. Mislighold på boliglån i Norge ligger svært lavt.

– Ingen er tjent med et boligmarked som kollapser, og Finans Norge forstår myndighetenes behov for å gjøre bankene mer robuste i forhold til størrelsen på norske husholdningers gjeld. Våre analyser tilsier imidlertid at det ikke er noen fare for boligboble i det norske markedet nå. Vi mener at boligprisene lar seg forklare. Innvandring og tilflytting til sentrale strøk skaper høy etterspørsel etter boliger og presser dermed prisene opp, men vi kan selvfølgelig ikke utelukke at prisene vil falle, sier Jan Digranes, direktør i Finans Norge til DinSide.

Dyrere lån

Professor ved Økonomisk Institutt, Steinar Holden. Foto: UIO Vis mer


Steinar Holden, professor ved Økonomisk Institutt på Universitetet i Oslo, mener på sin side at et skjerpede krav til bankene vil ha en dempende effekt på etterspørselen.

– Innstramming av egenkapitalkrav vil dempe etterspørselen fordi boliglånene vil bli noe dyrere. Det kan gi lavere boligprisvekst, men det er vanskelig å si hvor stor effekten vil bli. Jo mer man strammer inn, jo sterkere vil effekten av tiltaket bli. Effekten av innskjerpingen i 2011 blir noe begrenset som følge av at noen boligkjøpere har fått hele eller deler av lånet i Husbanken, sier Holden.

Les også: Alle kan få lån i Husbanken

Finnes bare en løsning

Det er bekymring for norske husholdningers gjeldsgrad og den sterke boligprisveksten som presser frem de foreslåtte retningslinjene fra Finanstilsynet. Det er imidlertid usikkert om tilsynet kommer med riktig medisin for å snu denne trenden.

– Det er i realiteten bare en løsning for å få boligprisene ned, og det er å bygge vesentlige flere boliger i pressområdene. Med den etterspørselen det er etter bolig i områdene rundt de store byene, vil prisene bare fortsette å stige. Resultatet er at det blir enda dyrere for de som klarer å komme seg inn, med den renteøkningen som vil følge av de nye kravene, sier Schumann.

Og for å bygge boliger, trengs det tomter. Mange tomter.

– Det må reguleres langt flere boligtomter enn det som er tilgjengelig i dag. Vi kan ikke bygge tusen boliger på en tomt i løpet av et par år. Vi må spre utbygging over større deler av byen og områdene rundt, i tråd med etterspørselen i de ulike områdene, forklarer Schumann.

Baard Schumann, administrerende direktør i Selvaag Bolig. Foto: Selvaag Vis mer


Motsatt effekt

De foreslåtte tiltakene fra Finanstilsynet kan skape en motsatt effekt av det mange mener er den mest effektive løsningen. Skjerpet krav til egenkapital er ikke nødvendigvis noe drivkraft for mer boligbygging.

– Problemet for Selvaag blir at færre får finansiering til å kjøpe våre boliger. Frykten for boligprisfall som følge av nye retningslinjer gjør dessuten at det kan bli vanskeligere å få finansiering til fremtidskjøp. Vi selger jo gjerne våre boliger et par år før de er ferdig bygget, forklarer Baard Schumann, administrerende direktør for børsnoterte Selvaag Bolig ASA.

Professor Holden peker også på dette som en mulig konsekvens av nye retningslinjer.

– En mulig ytterligere konsekvens av de foreslåtte retningslinjene er
at boligbyggerne begrenser boligbyggingen i frykt for redusert etterspørsel, sier han.

Store lån

Kjøpekraften til norske boligkjøpere er kombinasjonen av egenkapital og størrelsen på lånet banken er villig til å gi. Denne journalisten har opplevd å få tilbud om lån fire ganger inntekten uten problemer, og man kan undre seg om norske banker er for utlånskåte. Jo høyere lånetilsagn bankene gir, dess høyere kan boligkjøpere gå i budrunder.

– Bankene forholder seg til Finanstilsynets retningslinjer, og har skjerpet praksisen etter innstrammingen av egenkapitalkravet i 2011. Selv om det ikke er noen låste krav på hvor mange ganger inntekten bankene kan låne ut, er uansett bankene pålagt å vurdere risikoen i hvert enkelt tilfelle. Her gjør bankene en grundig jobb. Med dagens lave rentenivåer er det dessuten mange som klarer å betjene et boliglån fire ganger inntekten, påpeker Digranes.

Les også: Sjekk om du bør binde renten nå

Svekket kjøpekraft kan fordeles bredere

En innstramming basert på betjeningsevne kunne også bidra til å dempe prisutviklingen, uten at bestemte grupperinger presses ut av markedet.

– Innstrammingen for bankene vil trolig først og fremst ramme boligkjøpere som mangler egenkapital. Andre typer innstramminger, for eksempel i hvor mye lån som innvilges i forhold til inntekten, ville kunne gi en jevnere fordeling av redusert kjøpekraft på boligmarkedet, sier Holden.

Flere saker fra DinSide Økonomi finner du her