Boligmarkedet er fortsatt hett og det knives om utleieleiligheter i sentrale strøk. Gir det rom for en god investering? Foto: Colourbox.com
Boligmarkedet er fortsatt hett og det knives om utleieleiligheter i sentrale strøk. Gir det rom for en god investering? Foto: Colourbox.comVis mer

Kjøp utleieleilighet: Du kan tredoble investeringen din

Men vær bevisst på risiko og usikkerhet knyttet til utviklingen av boligmarkedet.

Bolig er et yndet investeringsobjekt for nordmenn, og her har nordmenn truffet blink. I de ti årene vi har lagt bak oss, har prisen på en gjennomsnittlig kvadratmeter i Norge doblet seg. I samme periode har aksjemarkedet vært turbulent og mange har ikke tjent en eneste krone på aksjeinvesteringene sine.

Men hva nå? Er bolig fortsatt et attraktivt investeringsobjekt, eller satser man i så fall penger på gårsdagens vinner? Fremtiden er vanskelig å spå, men DinSide viser deg hva du bør tenke på før du investerer i eiendom. I regneeksempelet ser vi på hvordan du kan bygge egenkapital med en lånefinansiert utleiebolig, som ikke er en del av din egen bolig (altså ikke sokkelleilighet eller lignende).

Sjekk ut denne gavepakken: Staten sponser dette huset med 800.000 kroner

Fem avgjørende faktorer

Kort fortalt er det kjøpesum, rentekostnader, leieinntekter, skatter og avgifter samt prisstigning som er avgjørende for om investeringen blir bra eller ikke. Her er det med andre ord en rekke usikkerhetsmomenter å ta hensyn til. Et regnestykke som tar høyde for disse momentene illustrerer godt hvordan eksempelvis en renteendring vil påvirke investeringen.

  • Kjøpesum
    Kjøpesum er det enkleste punktet å forholde seg til. Her er det budet fra deg som er avgjørende. Ikke la deg rive med. Kjøper du for å leie ut, må du kjøpe med hodet og ikke med hjertet.
  • Rentekostnader
    Jo større grad av lånefinansiering på utleieobjektet, jo større usikkerhet vil rentenivået representere. I følge Nordea har nordmenn både tro på fortsatt lav rente og økning i boligprisene. Nordeas forbrukerøkonom Christine Warloe advarer mot at dette er en farlig kombinasjon som kan friste boligkjøpere til å ta i litt ekstra i budrunden. Glem heller ikke at mange økonomer spår renteoppgang fra 2013.

    Men det spiller i grunn liten rolle hva både du og ekspertene tror om rentenivået i årene fremover. Det viktige er at du høyde for en renteøkning på 3-5 prosent når du skal vurdere lønnsomheten i et investeringsobjekt.

  • Leieinntekter
    Når du skal beregne leieinntekter tjener du ingenting på å være for optimistisk. Sjekk statistikken for området du ønsker å kjøpe i. Kilder som Utleiemegleren og Finn Eiendom kan være nyttige.

    Ta også høyde for felleskostnader husleien skal dekke, og ikke minst skatt på leieinntekten. Du må også regne med at boligen kan stå tom i perioder. Vurder om det går rundt hvis du ikke får leieinntekter på et par måneder. Og for all del: kjøp bolig som KAN leies ut. Enkelte borettslag har for eksempel begrensninger på dette.

  • Skatter og avgifter
    Inntekt ved utleie er i utgangspunktet skattepliktig inntekt. Nettoinntekten skattlegges som kapitalinntekt med 28 prosent. Når du en gang i fremtiden skal selge må du dessuten skatte 28 prosent av gevinsten, med mindre du selv bor et år i boligen først. Kommer du i en formuessituasjon, er det også verdt å merke seg at bolig nummer to har høyere ligningsverdi enn bolig nummer en.
  • Prisstigning
    Prisstigningen de siste årene har vært formidabel. Kvadratmeterprisen doblet seg fra 1992 til 2002, og doblet seg så på ny igjen fra 2002 til 2012. Man bør likevel ikke belage seg på en tilsvarende prisvekst de kommende årene. Ta det i så fall som en hyggelig bonus. Undertegnede har liten tro på boligkrakk, men anser en utflating av boligprisene som mer sannsynlig.

Slik kan regnestykket se ut

Når du leier ut, må du regne med å ha månedlige utlegg selv. Avdragene er din sparing. Det interessante er hvor mye av avdragene leietakeren "sponser". Foto: Tuva Moflag Vis mer


I regnestykket har vi tatt utgangspunkt i en reell boligannonse på Finn.no, en leilighet på St. Hanshaugen i Oslo. Kjøpesummen er 2.150.000 pluss omkostninger på 60.000 kroner, samt 1.500 kroner i månedlige felleskostnader. Vi forutsetter 15 prosent egenkapital, og et låneopptak på 1.875.000 kroner over 20 år.

Vi tar utgangspunkt i at både verdien på leiligheten og leieinntekten dobler seg i perioden. Merk deg dog at dette er et anslag som kan endre seg. Likevel er tallene nøkterne sammenlignet med foregående 20-årsperiode.

Lånet nedbetales som annuitetslån. Et annuitetslån fungerer slik at man betaler større andel renter i begynnelsen, og mindre på slutten av nedbetalingsperioden. Dette vil ha innvirkning på det årlige skattefradraget i lånets løpetid. Eksempelet over viser derfor hvordan dette vil se ut i år 1, år 20 og i et gjennomsnittsår. Vi viser også hvordan lønnsomheten ser ut med dagens rente på 3,8 prosent og en rente på 5,8 prosent.

Så mye sitter du igjen med til slutt

Gitt en dobling av leilighetens verdi, vil salgssummen ligge på 4,3 millioner kroner i 2032. Med dagens regelverk, må du da skatte 28 prosent av gevinsten. Men her trekker du fra omkostninger til kjøp og salg, totalt kan dette ligge på 250.000 kroner. I vårt tilfelle vil gevinsten være 1,9 millioner, og skatten på 532.000 kroner.

Med en rente på 5,8 prosent betyr dette følgende: Din startkapital på 335.000 og din egen nedbetaling av avdrag på 807.600 (3.365 i måneden i 20 år), vil om 20 år være verdt 3.578.000 kroner etter skatt.

Les også: Med disse fradragene blir skatten på boligsalget lavere

Stor etterspørsel etter utleieboliger

I følge Utleiemegleren er det stort press på utleieboliger i attraktive strøk, selv om trykket legger seg litt utover høsten. Sommeren er høysesong for bytte av utleiebolig, og på enkelte av boligene må man gjennom heftige budrunder før man får tilslag på leiekontrakten. Og Oslo er heller ikke alene, det er faktisk Stavanger som er den byen i Norge med de høyeste prisene på utleieleiligheter.

Hvor sikkert det er at du får leid ut boligen din, henger sammen med hele dynamikken i boligmarkedet for øvrig. Med de barrierene det er for å komme inn på boligmarkedet nå (egenkapitalkrav og prisnivå), er det mye som tyder på at utleiemarkedet vil være attraktivt også i tiden fremover.

Les også: Gode råd til deg som skal leie ut