Mangler du egenkapital blir du stående utenfor boligmarkedet. Og da mister du en god mulighet for å bygge opp formue gjennom nedbetaling av lån. Foto: Colourbox.com
Mangler du egenkapital blir du stående utenfor boligmarkedet. Og da mister du en god mulighet for å bygge opp formue gjennom nedbetaling av lån. Foto: Colourbox.comVis mer

Finanstilsynet fraværende der de trengs mest

Har strammet inn bankenes utlånspraksis – mens finansieringsselskapene pøser ut dyre kreditter og forbrukslån.

Som nyutdannet 23-åring kjøpte jeg min første bolig. 100 prosent lånefinansiert. Det har vært avgjørende for at jeg ti år senere har råd til en stor familiebolig sentralt på Østlandet. Lån er nøkkelen, bokstavelig talt, for å komme inn på boligmarkedet.

Førstehjemslån med fullfinansiering var et populært produkt for noen år tilbake. Det var stor etterspørsel og mengden økte signifikant fra år til år. Bankene opplevde liten grad av mislighold på denne typen lån, til tross for et rentenivå som var vesentlig høyere enn det vi har i dag.

«Hadde det vært opp til meg, hadde jeg satt egenkapitalkravet ned fremfor å sette det opp i dagens marked.»


Men populariteten la også grunnlaget for fullfinansieringens fall. I 2010 kom Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis. Denne skulle bidra til å begrense omfanget av høye lån, både i forhold til inntekt og boligens verdi. Den gang var kravet at boligkjøpere måtte ha ti prosent egenkapital – hensynet til forbrukerne og finansiell stabilitet lå bak.

Og det stoppet ikke der. Egenkapitalkravet ble skjerpet til 15 prosent i slutten av 2011. Men her har Finanstilsynet valgt å gi mer av medisinen som kan synes som den ikke virker.

Hadde det vært opp til meg, hadde jeg satt egenkapitalkravet ned fremfor å sette det opp i dagens marked. Ikke for å pøse ut lån til mennesker med manglende betjeningsevne. Men fordi at mangel på egenkapital ikke automatisk bør diskvalifisere en lånekunde. Mindre tilgang på billige boliglån er til ulempe for forbrukerne i dagens situasjon.

Resultatet av dagens ordninger er mildt sagt paradoksal. For mens bankene ikke får gi 100 prosent lån til en hyggelig rente, finnes det ifølge Lindorffanalysen for 2. kvartal 2012, låntakere som finansierer egenkapitalbehovet ved å ta opp forbrukslån til langt høyere rentebetingelser. Her oppgis dessuten at kredittkortutlån har økt med 53 prosent siden 2006.

Hvor er Finanstilsynet i forhold til denne utviklingen?

Så hvorfor ikke la banken innvilge boliglån helt opp til 100 prosent, mot at låntaker til gjengjeld må foreta en intensiv nedbetaling av lånet nå mens rentenivået ligger lavt? Som låntaker bør man uansett takle en renteøkning på 3-5 prosent. Legg dette avdragsnivået til grunn med en gang lånet er innvilget.

La oss si at bankene fullfinansierer en bolig til to millioner kroner, og gir lån med 25 års løpetid. Terminbeløpet med annuitetslån vil da være 10.387 kroner i måneden med dagens rentenivå på 3,8 prosent. Som forutsetning for å få lån må du imidlertid følge en nedbetalingsplan med "risikopåslag", det vil si at du betaler ned som om renta var tre prosent høyere allerede i dag. Terminbeløpet blir da 13.931 kroner i måneden.

Tuva Moflag er økonomiekspert i DinSide. Foto: PER ERVLAND Vis mer


I praksis sparer lånekunden opp egenkapital parallelt med at lånet betales ned. Etter tre år utgjør egenkapitalen 13,9 prosent av kjøpesummen. Dette uten at det er hensyn til en eventuell boligprisvekst. Analysebyrået Pöyry spår nemlig at det er slutt på boligfesten om få år, så nøkterne forventninger bør legges til grunn.

Det er rett og slett skivebom at unge og andre førstegangskjøpere ikke får ta del i formuesveksten som nedbetaling av boliglån representerer. Kanskje Finanstilsynet ikke har fått med seg at nedbetaling av boliglån er en ypperlig form for sparing? Det er på tide at Finanstilsynet tenker alternativt, og ikke minst, setter fokus der det trengs mest.

Avslagsprosenten hos kredittkortselskapene varierer fra 40-90 prosent. Den store variasjonen vitner om at sentrale retningslinjer for innvilgelse av kreditt i beste fall er utilstrekkelige, om ikke helt fraværende. Forskning fra SIFO viser at det er husholdninger med forbruks- og kredittkortlån som har størst risiko for å ha betalingsproblemer. Samtidig oppgir DNB at mislighold av boliglån er så godt som fraværende i dagens marked.

Det er altså kredittkortgjeld og forbrukslån som skaper problemer for nordmenns økonomi. Finanstilsynet er imidlertid mest opptatt av å stagge tilgangen til den lånetypen som styrker økonomien over tid. Hvor er logikken?

Flere ferske saker fra DinSide Økonomi finner du her