Du kan fortsatt sikre deg mot de virkelige toppene. Foto: Per Ervland
Du kan fortsatt sikre deg mot de virkelige toppene. Foto: Per ErvlandVis mer

Fastrente nå?

Gjennomsnittlig boligrente siden 1996 er 6,3%. De beste bankene tilbyr nå ti års fastrente til 5,2%.

Fastrenten har steget litt den siste måneden, men fremdeles ligger den godt under den historiske, flytende renten.

6,3 prosent siden 1996

DinSide har beregnet hvilket fastrentelån som hadde vært nøyaktig like godt som den gjennomsnittlige boligrenten siden 1996. Statistisk Sentralbyrå offentliggjør gjennomsnittsrenten for alle boliglån (nedbetalingslån med pant i bolig), uavhengig av hvor høyt belånt boligene har vært. Lån både med flytende og fast rente inngår i tallene. Andelen låntakere med fastrentelån har imidlertid ikke vært over 20 prosent i perioden, så kurven viser hovedsakelig det flytende rentenivået. Gebyrer er inkludert.

KALKULATOR: Beregn boliglånet her

Når vi omgjør kvartalsmålingene til gjennomsnittlige årsrenter, ser vi at et fastrentelån på 6,3% hadde gitt samme utfall som gjennomsnittlig boligrente i 13-årsperioden fra 1996 og til nå. *)

6,3 prosent Den gule kurven viser faktisk boligrente i norske banker fra 1996 til idag. Den rosa kurven er gjennomsnittet i perioden. Kilde: SSB Vis mer



Er renten lav nå?

Perioden siden 1996 omfatter tidsrommet da Kina utkonkurrerte mange av de tradisjonelle industrilandene som leverandør av varer. Dette ga et prisfall i mange sektorer, og sentralbankene svarte med å senke rentene. Bieffekten ble et sterkt prispress på tjenester og varer som ikke er så lette å flytte på, slik som hus.

Gjennomsnittsrenten for boliglån etter 1996 har derfor kanskje heller vært unormalt lav enn uvanlig høy.

Renten i 180 år: Rentenivået i Norge siden 1820. Kilde: Jon Petter Holter/SSB. Vis mer


Tidligere statistikkdirektør i Norges Bank, Jon Petter Holter, har beregnet renten i Norge fra 1820 til 1999. Kurven gjengis nedenfor. I lange perioder i dette tidsrommet hadde vi kredittrasjonering og politisk styrt rente, men vi ser kurven slynger seg rundt fem-tallet helt frem til enden av kredittrasjoneringen på begynnelsen av 1980-tallet.

En siste rentekurve man kan se på, er statens obligasjonslån med ti år igjen av løpetiden. Dette er statens fastrente, som alltid vil ligge lavere enn den man får i private banker, men som vil ha den samme generelle utviklingen over tid. Her ser man et langsiktig fall i renten, helt siden kurven starter på 1980-tallet.

Statens fastrente Årlig gjennonsnittlig rente for statsobligasjoner med ca. ti års løpetid igjen. 2009-tallet er hentet fra 22. mars iår. Kilde: Norges Bank. Vis mer


En ytterligere indikasjon på at vi nå har lav rente, kan være at sentralbanksjef Svein Gjedrem, flere ganger har antydet at et normalt rentenivå bør være rundt seks prosent. Og da kommer påslaget til bankene i tillegg.

Renteforskjell mot Tyskland

Historisk har det vært en risikopremie på norske kroner som har gitt omtrent én prosent høyere rente enn i Tyskland og senere i Euro-området. Tyske statslån med ti års gjenstående løpetid omsettes idag (24. mars) til en effektiv rente på 3,01% i Frankfurt.

Det er mange som er optimistiske på vegne av den norske kronen for tiden, men vi har ikke tro på at kronen vil "lukke" renteforskjellen mot tyske statslån i euro. Dagens riskikopremie, på under ett prosentpoeng, skulle ikke i seg selv gi noen impuls for et fall i den langsiktige renten i Norge.

Binding er spekulasjon

DinSide mener - i motsetning til del forbrukerøkonomer - at det er rentebinding som er spekulativt, mens flytende rente er en nøytral posisjon. Det er sannsynlig at man ved rentebinding vanligvis kommer litt dyrere ut enn ved flytende rente, siden rentebindingen inneholder et forsikringselement som noen vil ta betalt for å gi deg.

Rentebinding vil derfor bare lønne seg når den foretas på et gunstig tidspunkt. Og hvilket tidspunkt er gunstig? Tja, om vi ser på kurven over flytende rente fra 1996 til idag, vil de tidsrom der fastrenten lå under den rette streken være gunstige.

De tre grafene over later alle til å indikere at drøyt seks prosent er et normalt rentenivå for boliglån i Norge. Statens lånekostnad har i lange perioder ligget på fem prosent. Idag ligger den på under fire prosent for et tiårslån.

Du kan i skrivende stund binde boliglånet ditt i ti år for rundt 5,2% rente. Satsene har steget marginalt de siste ukene, men forekommer oss stadig som et akseptabelt tilbud.

Risikoen ligger i fastrenten

Det er verdt å merke seg at risikoen man tar ved å binde renten ikke først og fremst er at fast rente alt i alt viser seg å bli dyrere enn flytende, men at fastrenten på nye lån faller videre. Om man skulle ønske å innfri et fastrentelån underveis, enten for å bytte tilbake til flytende rente eller fordi man skal selge boligen som tjener som pant for lånet, kan man måtte betale overkurs.

Det er bare om renten på nye fastrentelån med samme forfallstidspunkt har falt siden du tok opp ditt lån, du vil måtte betale overkurs. Om du har valgt lang bindingstid, er det ikke uvanlig at denne overkursen kan komme opp i så mye som 20% av hele lånet.

På den annen side kan du cashe inn en underkursgevinst om nye fastrentelån skulle bli vesentlig dyrere underveis i nedbetalingsperioden din. Da kan du gå i banken og kreve å få innfri lånet ditt til en lavere pris enn pålydende. Det kan være ti- og hundretusener å tjene på dette. Det interessante er også at det er en spekulasjon du kan gjøre gratis - den fordrer ingen innskudd eller deltakeravgift.

Om du sitter med lånet helt til utløpet av bindingsperioden, påløper det ikke noen overkurs eller underkurs. Men mange som leser dette kommer til å selge boligen sin i løpet av de neste ti årene, selv om de ikke har noen slike planer idag.

Velg lang binding

Denne risikoen er ikke så stor om man har valgt en kort bindingstid. Til gjengjeld risikerer man da å binde renten bare i perioden der også den flytende renten er uvanlig lav. Vi synes det er litt "tunga ut av vinduet" å binde renten for tre år, for eksempel. Den flytende renten kommer utvilsomt til å være lav i treårsperioden som ligger foran oss.

Derfor er kanske en "splitt og hersk"-strategi den riktige. Bind halve boliglånet over en lengre horisont - ti til femten år - og la resten være flytende.

Eller ta en sjanse, lukk øynene, trykk på knappen og bind hele lånet.

Sjekk vilkårene nøye!

Det har tidligere vært banker som ikke gir deg underkursgevinst om fastrenten stiger, men krever inn overkurs om den faller. Det er naturligvis helt uakseptabelt med slike assymetriske betingelser, men ikke forbudt. Du må derfor lese lånevilkårenen nøye: Det må beregnes både overkurs og underkurs ved eventuell førtidig innfrielse.

*) Vi har benyttet geometrisk gjennomsnitt, en beregningsmetode som tar hensyn til rentersrente-effekten innenfor hvert år.