Få boliglån til 0,9% rente

Valutalån kan gi stor trygghet eller høy fortjeneste for deg som skal kjøpe eiendom i Norge eller utenfor landegrensene.

«- Et valutalån kan lett slå begge veier på veldig kort tid. For å ta opp et slikt lån, skal du ha god økonomi og råd til å tape.Knut Boye, førsteamanuensis i finans ved Norges Handelshøyskole. »



Mange av oss har hørt om de som har lånt penger i japanske yen og nytt utrolig lave rentesatser på boliglånet her hjemme i Norge. Det høres jo forlokkende ut med dagens japanske rente på 0,9 prosent, nå som den norske renten har hoppet jevnlig med sikre skritt de siste årene…

Eller kanskje du allerede har en bolig i utlandet som du finansierte med et kronelån, og har opplevd et verditap på boligen fordi valutaen du kjøpte boligen i har svekket seg i forhold til kronelånet ditt? Da hjelper det jo lite om du har hatt en verdistigning på boligen – hvis valutaendringene har spist opp gevinsten din.

Sikkerhet eller spekulasjon?

Valutalån er en komplisert affære. Det gjelder å holde tunga rett i munnen og hodet kaldt om du har tenkt deg ut i denne jungelen.

Vi fikk noen av ekspertene til å fortelle oss hva valutalån går ut på, og til å stake ut de mulige gullgruvene og fallgruvene ved er slikt lån. For å forenkle det hele en del til å begynne med, er det viktig å presisere at det er to høyt forskjellige årsaker til at noen tar opp et valutalån på sin bolig her hjemme eller i utlandet.

Den første er for spekulanten, han som liker stor risiko med muligheter for høy avkastning og fortjeneste. Den andre er for den trygghetsavhengige - han som ønsker en ekstra sikkerhet mot effekten av valutasvingninger på boligverdien om han eier en bolig i utlandet.

Kjetil Ødven Vis mer


Spekulering med valutalån

De siste årene har mange nordmenn sett gode gevinster med å spekulere i valutalån. Yen(JPY) og sveitsiske franc (CHF) er de mest populære lånevalutaene, og senior Meglersjef Kjetil Ødven i Terra Securities forklarer hvordan det er mulig.

- I pengemarkedet ligger nå tre måneders NOK-rente på ca 5,75, mens det sveitsiske rentenivået ligger stabilt på rundt 2,75 og den mer volatile yen på 0,90 – altså en god del lavere enn den norske renten. Her kan du med dagens satser spare flere prosent i renteutgifter på et år.

Motstykket er selvsagt at et valutalån gir deg valutaekspoenring på godt og vondt. Enkelt sagt vil en NOK svekkelse tilsvarende rentedifferansen spise opp rentegevinsten. De siste årene har imidlertid NOK jevnt styrket seg i de fleste valutapar.

Fallende kurser er gunstig, da lånet faller i verdi målt i NOK. I det korte bildet kan imidlertid volatiliteten gi kundene ubehagelige perioder. De siste ukene har JPY steget 7-8 prosent i forhold til NOK, i takt med stigende finansiell uro og fallende børser, sier Ødven.

Så er dette en god måte å spare renteutgifter på?

- Det innebærer en viss risiko, men for å ta det i betraktning kan du se på Oslo Børs. Den kan rase over 15 prosent på noen dager. Det skjer ikke i valutamarkedet over natten. Økonomisk teori tilsier imidlertid at åpen renteparitet gjelder over tid. Det betyr at renteforskjellen mellom to valutaslag skal utlignes av kursbevegelser i det lange løp.

De siste årene har imidlertid valutalån i lavrenter som CHF og JPY vært meget bra butikk. Kundene har opplevd lav rente og kronen har utviklet seg positivt i forhold til JPY og CHF. Det betyr at man får både lavere rente og lånet synker i verdi, sier meglersjefen.

Knut Boye Vis mer


Knut Boye er førsteamanuensis ved Norges Handelshøyskole. Når vi spør om valutalån som spekulasjon, så kommer den første kommentaren spontant:

- Valutalån er meget risikofylt!

Han fortsetter med å skuffe deg som har rosenrøde tanker om å fullfinansiere ferieboligen din med yen.

- Et valutalån kan lett slå begge veier på veldig kort tid. For å ta opp et slikt lån, skal du ha god økonomi og råd til å tape. Det er vanlig at du må ta opp en lånesum på minimum en million kroner, og bankene setter ganske høye krav til kunder som ønsker et valutalån. Det er normalt med inntil 60 prosent sikkerhet innen boligen din. Så selv om det er mye som taler for at slike lån kan lønne seg, har det uten tvil sine baksider, sier tungvekteren innen økonomi.

Han får følge av siviløkonom og daglig leder i Finansportalen, Elisabeth Realfsen.

- Å ta opp valutalån er den absolutt mest risikofylte metoden du kan spekulere med pengene dine på, sier Realfsen.

Å forklare hvorfor er enkelt mener hun:

- Svingningene i valutakursene skjer uhyggelig raskt, og kan i verste fall føre til at verdien av lånet ditt i kroner øker betydelig bare fra en dag til en annen. Risikoen er høy for at gevinsten du får av renteforskjellene blir spist opp av en ørliten endring i kursene. Noen praktikere viser til gode gevinster, mens økonomisk teori tilsier at det umulig å vinne på valutalån i det lange løp.

Elisabeth Realfsen Vis mer


- Som valutalåntaker og privatkunde så konkurrerer du også med verdens beste valutameglere til en hver tid, noe som gjør det til en risikabel lånemetode hvis du gjør det kun for å spekulere, sier Realfsen.

For de som trosser økonomiske teorier, anbefaler de fleste banker at eventuelle fortjenester ved valutalån går rett inn på en høyrentekonto. Det er viktig å ha en buffer hvis valutakursen plutselig snur. Vanlig prosedyre med valutalån er at renten fastsettes med utgangspunkt i markedsrenten for den aktuelle valuta. Kunden avtaler en fast rente på forhånd (vanligvis i en periode på 3 måneder) og blir belastet etterskuddsvis. I tillegg kommer bankens margin som avspeiler engasjementets risiko.

Verdisikring gjennom valutalån


Høres dette risikabelt ut? Da er det på tide å forklare hvordan et valutalån kan gi deg trygghet som boligkjøper i utlandet. Seniormegler Ødven forklarer om den andre siden av paien.

- Mange av de som tar opp valutalån gjør det for å eliminere valutaeksponeringen når de driver handel eller kjøper en bolig i utlandet. Si du eksempelvis kjøper en bolig i Spania for 100.000 euro med et lån i norske kroner. Du har boligen din i noen år, for så å selge den igjen. Hvis euroen har styrket seg med 10 prosent, si fra 8 til 7,2 kroner, vil investeringen lide et valutatap uavhengig av utviklingen i eiendomsmarkedet.

Har du lånet i euro derimot, betaler du ned gjelden i euro når du selger igjen og sitter igjen med merverdien uten å tape på valutasvingninger. Et valutalån nominert i tilsvarende valuta som eiendomsinvesteringen vil dermed eliminere valutaeksponeringen, forklarer Ødven.

Det tydeligste eksemplet på hvordan et valutalån kunne ha reddet store pengesummer det siste året, er fallet i dollar.

- I 2004 lå dollarkursen på ni kroner, nå er den på 5,35. I tilegg har du hatt ett fall i boligprisene i mange områder av USA. Dette har ført til store tap for mange nordmenn som tidligere har kjøpt boliger på populære steder som Florida. Bare valutasvingningen tilsier et verdifall på nærmere 40 prosent hvis du hadde lånet i kroner. Et valutalån i dollar ville ha eliminert dette tapet, sier Ødven.

Tar du sjansen på å krympe lånet ditt med valutaspekulasjon? Eller setter du pris på sikkerheten det kan gi deg på en utenlandsbolig?Bruk debattforumet i bunn av artikkelen.Foto: sxc.hu Vis mer


Knut Boye mener denne elimineringen av risiko er gunstig for deg som boligkjøper.

- Jeg vil anbefale de som kjøper bolig i land hvor renten er fordelaktig, å ta opp valutalån i samme valuta som de kjøper boligen. Dette gjør at du vil ha en variabel mindre å bekymre deg over når du eier noe i utlandet. Det er en god sikkerhet å ha i et marked med raske endringer, sier han.

Dette er en forenkling av noen valutalånsenarioer, og en konklusjon for deg som vurderer å ta opp et valutalån er vanskelig å gi. Selv om mange boligpriser i populære land for boligkjøp er gitt i for eksempel euro og dollar, kan det være vanskelig å forutsi hva som skjer med de lokale valutaendringene som også styrer markedet.

Land som Tyrkia og Brasil er gode eksempler på dette med sine flyktende valutaendringer. Med tanke på valutalån som spekulasjon, så er det viktig å vite hva du gjør. Ikke bruk opp en eventuell rask fortjeneste på høye glass og hvite duker, men alltid ha noe i bakhånd til den dagen markedet snur.

Det kommer mest sannsynlig til å skje.

Mer om lån: