Advokat Botolf Botolfsen jr. svarer deg på dine spørsmål Foto: Per Ervland
Advokat Botolf Botolfsen jr. svarer deg på dine spørsmål Foto: Per ErvlandVis mer

Erstatning eller prisavslag?

ADVOKATEN SVARER: Fuktskader på badet. Huset var ikke ferdig til riktig tid, hva gjør vi?

Fukt bak badekaret i leiligheten. Det er skilt ut en tomt mellom min og naboens tomt; jeg fikke ikke beskjed om dette da jeg kjøpte. Gir det rett til prisavslag?

Å kjøpe bolig er komplisert og det er mange hensyn å ta både for kjøper og selger. DinSide skrev i går at 20 prosent av boligkjøperne kommer til å klage på boligen.

Advokatenhjelperdeg.no og Botolf Botolfsen ved advokatfirmaet Frick Langseth svarer i dag på alle spørsmål vedrørende bolighandel

Nettmøtet er nå avsluttet.

Tomt

Innsendt av Boligkjøper
13.12.2006 12:46
Hei

Har et spørsmål ang. tomt som er utskilt fra nabotomta.

Kjøpte hus her i Bodø for ca. 2 år siden, og ble i fjor sommer gjort oppmerksom av nabo at det var skilt ut en tomt fra fra eiendommen hans, altså mellom vårt og hans hus.

Dette ble gjort for mange år siden , ihverfall 8 år siden.

Vi ble ikke opplyst om dette i forbindelse med huskjøpet hverken av tidligere eier eller av megler.

Kunne ikke tenkt oss at det var en tomt mellom de eksisterende husene, så ved en ev. utbygging der så blir det trangt , og selvfølgelig mindre usjenert utenfor huset vårt.

Spørsmålet er om vi har noen rettigheter som f.eks. prisavslag ?

Mvh. Boligkjøper
Dette kommer noe an på hva du ble presentert i salgsoppgaver mv.
Normalt skal du ha fått et situasjonskart og der bør tomten ha vært tegnet inn.
I et slik tilfelle burde du ha sett problem, jfr avhendingsloven 3-10, og du har neppe krav på prisavslag.

I tilfelle dette ikke var oppgitt vil det kunne være en mangel etter avhendingsloven 3-8, og hvis den manglene opplysning har virket inn på avtalen,kan du kreve prisavslag etter § 4-12
Prisavslaget vil være differansen mellom det du har betalt, og
hva markedet ville med de riktige opplysningene.

Botolf Botolfsen
Advokat

Mangel

Innsendt av VH
13.12.2006 12:56
Hei!

Ser at dere tilbyr hjelp til å svare på juridiske spørsmål omkring boligkjøp, og tenkte at jeg skulle benytte anledningen.

Jeg har et spørsmål om kravet til vesentlighet når man skal gjøre gjeldende mangel ved kjøp av bolig. Er det slik at en skjult mangel må være av en slik størrelse at utbedringskostnadene må antas å utgjøre "en vesentlig del av kjøpesummen", også når selger kjente til mangelen og lot være å opplyse om den, for at det skal være grunnlag for å kreve prisavslag? Jeg har krevet erstatning hos eierskifteforsikringsselskapet Anticimex for et defekt dusjkabinett, men får til svar at kostnaden (ca 10 000 NOK) ved å utbedre skaden er så begrenset, at den ikke under noen omstendighet vil være dekningsberettiget. Dette selv om selger opplyser at han kjente til forholdet og lot være å opplyse om det. Utfra min rettsoppfatning vil en slik tolkning åpne for at selger kan la være å opplyse om samtlige feil og mangler hvor utbedringskostnadene samlet ikke anses å utgjøre en vesentlig del av kjøpesummen, uten at han vil risikere å stå ansvarlig for dette i ettertid.

Med dagens boligpriser vil dette i såfall kunne utgjøre relativt betydelige summer, og dermed gjøre boligkjøp til en økonomisk utrygg affære for kjøper.

Er avhendingsloven blitt feiltolket av forsikringsselskapet, eller gir loven rett og slett et relativt dårlig rettsvern for kjøper?

Vennlig hilsen
Vesentlighetskravet gjelder generelt med henvisning til avhendingsloven 3-9.
I tilfelle du kan bevise at selger kjente til manglen, skal det vurderes etter § 3-8 evt 3-7 og det er da ikke noe vesentlighetskrav.
Problemmet kan være å bevise at selger viste om manglen.
I et slik tilfelle skal det gis prisavslag etter 4-12, som da normalt vil være hva det koster å reparere manglen

Botolf Botolfsen
Advokat

Konkurs

Innsendt av AB
13.12.2006 12:57
Hei!

Kjøte leil. i Larvik for nærmere 3 år siden. Tidlig i år gikk det selskapet, entreprenørene konkurs. Hvem står ansvarlig for bygget nå? Banken/meglerne tar over de resterende usolgte leil. . Men hva med de solgte mye er uferdig og dårlig utført.. Er det meglerne? Sånn som at utelys ikke er på plass , gjerdene rundt bygget , sentralstøvsuger, etc

Håper dere får tid til å hjelpe!
Jeg forstår det slik at det er kjøpt et nytt bygg, og ville tro at avtalen er basert på Bustadoppføringsloven. I tilfelle skal selger har stilt garantier, som fortsatt kan benyttes.

I tilfelle avtalen er basert på avhendingsloven, er det ikke stilt garantier, og du må melde et krav i boet. Spørsmålet om du får dekning vil da avhenge av om det er penger i boet.

Det vil uansett være store sjanser for at banken, når de selger de resterende leilighetene, forplikter seg til å fullføre fellesområdene, slik at dette blir ryddet opp i.

Dewt er svært tvilsomt om megler kan være ansvarlig, det må i tilfelle påvises at han har gjort noe uansvarlig.

Botolf Botolfsen
Advokat

Fukt på badet

Innsendt av JH
13.12.2006 12:59
Hei
Jeg kjøpte en leilighet i lokalt boligbyggelag i Porsgrunn i 2004.
Etter jeg flyttet inn og skulle ta vekk badekaret, oppdaget jeg fuktskader bak det.
Skadene var såpass store at jeg måtte hugge ut en del av betongen og støpe i nytt.Deretter måtte det jo ny fuktsperre og alt som hører med.
Kontaktet boligbyggelaget og de sa det var bare å reparere alt siden det gikk på forsikringen de hadde på bygget.
Men når jeg var ferdig med jobben og alle utgifter til fagfolk fikk jeg bare beskjed om at slikt ikke gikk under den forsikringen allikevel!
Snakk om å føle seg lurt av boligbyggelaget.Hadde jo selvfølgelig et pent bad, men endel tusener fattigere som var tenkt å bruke til helt andre ting enn badet.
Det jeg lurer på er jo da om jeg kan kreve forrige eier eller boligbyggelaget for denne reparasjonen selv om jeg ikke fikk noe da?
Jeg har bilder av badet fra når jeg oppdaget fuktskadene om det kan hjelpe.

På forhånd takk
I tilfelle det ikke er en skade, men dårlig arbeid, som er grunn til problemmet, dekkes det ikke av forsikringen.

Du bør straks reklamerer til selger, men det være for sendt fordi du har reparert.
I den grad manglen skyldes mangler i fellesarealet, kan borettslaget være ansvarlig

Botolf Botolfsen
Advokat

Ferdigstillelse

Innsendt av EL
13.12.2006 13:01
Hei,har hatt masse problemer i forbindelse med dette kjøpet-fremdeles ingen ferdigstillelse av boligen-dette til tross for at innflytting skjedde for 1,5 år siden. -Er det mulig å kunne heve kjøpet så lang tid etterpå?
Dette spørsmålet er litt vagt, da jeg er usikekr på hva slags kjøpt vi snakker om.
Er det kjøp av bolig, skal bustadoppføringsloven være benyttet, og det skal da være stilt garantier.
Har det vært avholdt 1 års befaring ? Det kan du kreve for å få avklart manglene.

Det er sansynligvis for sendt å heve, da manglene neppe er vesentlig, da hadde du ikke kunne bebo boligen.

Botolf Botolfsen
Advokat

Tvangssalg

Innsendt av MB
13.12.2006 13:06
Hei Jeg og dama mi ser på leilighet nå og det en leilighet i kikkerten, denne skal bli solgt pga tvangs salg er dette skummelt?
Det er skummelt på den måten at hvis det er feil ved boligen, kan du ikke kreve prisavslag mv av kjøper, som ved normalt salg.

Jeg ville tatt med en byggekyndig for å kontroller før du legger inn bud.

Botolf Botolfsen
Advokat

Resalg

Innsendt av SS
13.12.2006 13:07
Jeg har kjøpt en nybygd bolig på resalg, dvs. megler er bare mellommann mellom meg og en privat investor.

Boligen står ferdig i Januar, og jeg flytter da inn. Hvordan blir det juridiske, når jeg ikke har kjøpt direkte fra utbygger? Er det noen ulemper? Kan jeg klage på de samme tingene? Noe jeg ikke kan klage på siden jeg kjøpte på resalg?
Jeg forstår det slik at det du kjøper er rettigheten til å overta boligen , altså at kontrakten blir transportert til deg.
Du vil da ha de samme rettigheter overfor utbygger som tidligere eier hadde.
Spørsmålet er om selger gir opplysninger som ikke er relle, disse manglende må du evt krave av selger, ikke utbygger

Botolf Botolfsen
Advokat

SR

Innsendt av Ikke skrevet kontrakt
13.12.2006 13:08
Hei. Kjøpte en innskuddsleilighet. Byggingen er ikke startet enda og selger har ikke signert kontrakt. Er det mulig å si opp denne kjøpsavtalen?
I tilfelle det er vesentlig forsinkelse e.l. kan du heve avtalen.
Det er ikke avgjørende om du har underskrevet kontrakt eller ikke, du er like bundet hvis det det er gitt et tilbud som er akseptert.
Du må altså ha et jurdisk grunlag for å gå fra avtalen

Botolf Botolfsen
Advokat

Faktura og nybygg

Innsendt av Sørlending
13.12.2006 13:08
Hei,
vi har fått byggd et nytt hus på sørlandet. Hvor lenge etter overtakelse kan byggmester komme med regninger på ekstraarbeid?

Hvilken mulighet har man for å holde igjen penger om man mener at alt ikke erferdigstilt. Hva skjer om han da sender regningene til innkasso? Hvem blir til sist den avgjørende innstansen?

På forhånd takk!
Byggmester skal straks etter overtakelse sende sluttfaktura, og kan ikke komme med nye lang tid etter. Dette styres av bustadoppføringsloven § 48
Dere har rett til å holde tilbake beløp som er nødvendig for å rette mangler, og kan evt deponere midlene etter § 49
Hvis kravet bilr sent til inkasso,skal du melde til inkasso selskapet at kravet er bestridt, og det skal da ikke behandles som en innkasso sak, men evt bringes inn for retten.

Botolf Botolfsen
Advokat

Sameie

Innsendt av Sb
13.12.2006 13:10
Hei!



1.Vi er et nyopprettet sameie med 3 enheter.

Den ene enheten gir stort sett blanke i hva som skjer i sameiet da deres del er utleid.

Vi andre har den siste tiden pusset opp fellesarealer, men ikke fått noe økonomisk oppgjør fra denne enheten selv om flere regninger og purringer er sendt.

Hva bør vi gjøre?



2. Vår bolig ble nymalt for 3 år siden(murhus)da vi kjøpte boligen, men begynte å flasse maling etter kun 1 år. Det ble flekket i fjor(vi mente dette ikke var nok) og nå flasser bygget igjen som aldri før…

Problemet er tatt opp med megler og selger(som har eierskifteforsikring), men det har skjedd lite så langt. Vi planlegger å melde saken inn til selgers forsikringsselskap til våren da ingen malerfirma vil gi oss dokumentasjon nå, da fasaden sannsynligvis vil bli enda verre når vinteren er over…

Hva bør vi gjøre? Hvor stor er sannsynligheten for at selgers forsikringsselskap vil dekke skaden?

Mvh


Dere kan kreve felleskostandene dekket,e vt gå til forliksrådet/rette å få fastslått kravet.
Evt kan dere kreve seksjonen tvangsolgt for å få inn pengene jfr
eierseksjoneringsloven § 26 flg

Botolf Botolfsen
Advokat

Røyklukt

Innsendt av ak
13.12.2006 13:12
Hei.

Vi har akkurat overtatt et hus hvor det lukter utrolig mye røyklukt. Vi trodde det ville hjelpe å lufte og vaske. Huset er vasket og har nå stått tomt med gjennomtrekk i flere dager uten at dette har hjulpet. Hva kan vi gjøre? Kan vi klage på dette?
Jeg går ut ifra at det var røyklukt i huset også da dere var på visning og la inn bud, dette slik at dere har akseptert dette.

Løsningen kan være å male

Botolf Botolfsen
Advokat

Dokumentavgift

Innsendt av C
13.12.2006 13:14
Hei,

Kjøpte en innskuddsleilighet i mai og betalte dokumentavgift til megler. Dette var en eldre bygg som ble renovert/nyopppusset og som igjen ble solgt som andelssleiligheter. Vi betalte i tilegg rundt kr 6000,- for borettslagsopprettelse som skulle gå til staten.I september ble det opprettet borettslag.

Snakket med andre i bygget og vi alle mener man ikke skal betale dokumentavgift til megler når man har kjøpt en borettslagsleilighet. Og dette stemmer jo iht.
Lov om dokumentavgift av 12. des. 1975.

Da jeg snakker med megler, sier han at da dette gjelderet nystiftet borettslag i et rehabilitet bygg skal kjøper av andeler betale dokument avgiften (beregnet etter andel i leiligheten) til staten da borettslaget kjøper opp eiendommen. og at vi som har kjøpt andeler eier hver vår del av eiendommen via borettslaget etter dette.

Er dette lovlig og hvor er hjemmelen for dette? Man skulle jo tro at en borettslagsleilighet er en borettslagsleilighet om den er renovert el.om den ikke er det. Og hvis det er slik at eiendommen er kjøpt opp for opppussing, skulle vi da ikke kun betalt avgift av tomteverdien og ikke 2,5% av markedsverdien, eller at dette skulle heller vært inkludert i kjøpesummen av innskuddet?

og hvis det viser seg at meglen ikke hadde krav på dokumentavgift av vi som kjøpte andelen, hvem skal man henvende seg til for å få dette tilbake betalt?

Takk for svar på forhånd.

mvh
Jeg forstår det slik at gården er solgt til et borettslag, hvor du har en andel,
Når borettslaget kjøper eiendommen skal det betales dok. avgift av verdien av tomt og byggning, som ved vanlig kjøp.
Eiendommen går over fra et rettsubjekt til borettslaget.
Denne avgiften blir fordel på andelshaverne, slik du forklarer.
Det ser ut til at det er riktig det som har skjedd

Botolf Botolfsen
Advokat

Membran

Innsendt av t
13.12.2006 13:16
Hei
Vi kjøpte et hus i desember 1999. I går fikk vi konstatert at det ikke er membran på et dengang forholdsvis nytt bad. Dette var ikke nevnt i tilstandsrapporten, mens svakheter ved membran for de to andre og eldre badene var omtalt. Vi er klar over at avhendingsloven normalt bare beskytter oss i fem år. Har vi likevel krav på erstatning utfra at det er tilbakeholdt viktige opplysninger for oss og skaden først nå er synlig (badet er på betong i kjelleren, slik at det ikke er noe treverk der dette kunne være synlig)? Hvis vi har noe å hente; bør vi engasjere advokat?
I utgangspunket er du for sent ute, hvis man ikke kan påvise at selger har vært grovt aktlaus, Jfr avhendingsloven 4-19, se nedenfor

Det kan nok være vanskelig for deg å bevise dette.

Botolf Botolfsen
Advokat

§ 4-19. Reklamasjon. (50)
(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.


Blokkering av utsikt

Innsendt av M
13.12.2006 13:22
Hei,

Vi har nylig kjøpt oss en nybygget leilighet som er bygget ut som en del av et tidligere loftsareal i en bygård fra 1930-tallet. Leiligheten er en av syv nye leiligheter som er bygget på loftet i denne gården. Seks av disse leiligheten har takterrasse. Under kjøpsprosessen var vi særskilt usikre på utsynet fra takterrassen, men megler forsikret oss om at dette ville bli langt bedre enn vi kunne forestille oss ut fra tegningene. Prospektet (via dataanimerte tegninger) viste samtidig at utsynet ville bli bra. Vi fallt dermed til ro. Ved overtagelse viste det seg at det var satt opp en stor bjelke i synshøyde fra terrassen. Bjelken har en stabiliserende funksjon, og har hele tiden vært på tegningene som er sendt til godkjennelse hos Plan- og bygningsetaten. Det vi som kjøper reagerer på er at bjelken ikke er vist på de tegningene som er presentert i prospektet.

Mitt spørsmål er da hvilken plikt vi har som kjøper til å sette oss inn i plantegningene som er sendt Plan- og bygningsetaten? Kan selger stilles til noe form for ansvar ved mangel på informasjonsplikt i prospektet?

MVH
M
I tilfelle dette spørsmålet var opp til diskusjon, og selger/megler la frem presentasjoner, som var gale, kan det gi grunnlag for prisavlag/erstaning.
Dere har ikke plikt til å undersøke mer en det dere blir presenter for av selger.
Selger er ansvarlig for at de opplysninene som blir gitt er riktige, jfr bustadoppføringsloven § 25

Botolf Botolfsen
Advokat

Budrunde

Innsendt av OR
13.12.2006 13:40
Disse 3 spørsmålene er ved budrunde på leilighetskjøp:

1 Hvem bestemmer hvor lang tid et bud kan være gjeldende, og hvilke
kriterier ligger til grunn for en slik bestemmelse?

2 Hvem bestemmer hvor mye man må øke et bud med dersom man ønsker å
by over noen andre? Hvilke kriterier ligger til grunn for å bestemme dette?


Det man ideelt sett ønsker er vel å by minst mulig, men mest (i forhold til de andre budgiverne) opp til et beløp som man selv har satt som sin maksgrense.

3 Har en slik ordning noen gang blitt foreslått?

Utfyllende forklaring/eksempel på punkt 3:
Altså at jeg kan si til megler at jeg ønsker å by 1 krone *mer* enn evnt. andre budgivere oppad til (f.eks.) kr 2,5 mill. På denne måten så slipper vi disse merkeligetidspunktene når et bud er over, og også disse merkelige intervall beløpene.
1. Budgiver kan ved normalt salg bestemme hvor lenge budet blir stående, men selger kan bestemme minimumstid når han annonserer.
Når budfristen har utløpt, er budgiver fri. Selger kan fortsatt gi aksept, men da er det opp til kjøper om han vil stå ved budet.

2 Dette kan kjøper bestemme, men selge kan på forhånd si ifra at han eks ikke vil ha bud økinger på kr 100

3 Du kan gi megler fullmakt til å by for deg, men da har du ingen kontroll selv. Megler vet jo da hele tiden hvor langt du vil gå, og der er neppe noe god løsning for deg.

Botolf Botolfsen
Advokat

Reklamasjon ved SALG

Innsendt av IR
13.12.2006 13:55
Hei,

Jeg har et spørsmål vedrørende salg. Da jeg solgte min leilighet opplyste jeg om at badet ikke var utført i henhold til våtromsnormen. Nå har kjøperen klaget og vil ha 100000 kroner i erstatning nettopp fordi hun mener badet ikke er tett. Jeg har eierskifteforsikring. Men nå trekker selgeren frem at vasken er utskiftet og akkurat den den detaljen hadde jeg ikke ført opp i skjemaet, jeg husket det rett og slett ikke. Hva skjer nå?
Jeg tror du har gitt kjøper tilstrekkelig varsel, slik at saken burde undersøkelse nærmere av kjøper jfr anvendigsloven 3-10.
Det med vasken var vel synlig.

Dette vil uansett være et spørsmål som forsikringsselskapet vil se på, du må bare melde kravet videre til de.
De skal da reprsentere deg i saken videre.

Botolf Botolfsen
Advokat

dagbøter

Innsendt av TMH
13.12.2006 13:56
Kjøpte meg leilighet fjor høst som skulle stå ferdig våren 2006.Etter en del forsinkelser ble vi enige om innflytting den 05.05.2006. Imidlertid røyk en kobling på badet (før stoppekran) med det resultat at hele leiligheten stod med 5 cm vann opp fra gulvet. Dette skjedde noen dager før overtagelsen. Gulv måtte skiftes, badet fornyes etc etc. Poenget er at fedigstillelsen måtte utsettes nesten i 3 mnd. Heldigvis hadde jeg ikke solgt min daværende bolig så jeg kunne fortsette å bo der intill leiligheten sto ferdig.Sånn sett hadde jeg ikke noen ekstra kostnader. Men mitt spørsmål er om jeg kan forlange dagbøter i denne perioden? I kontrakten er det oppført dagbøter hvis ikke tidsfristen holdes. Men det forsikringsselskapet sier er at entreprenøren var ferdig med leiligheten, og at det er rørlegger som har skylden og vil derfor ikke ut med dagbøter. Er dette rett?
Mvh TMH
Jeg forstår det slik at du har kjøpt en ny leilighet, og du skal da bare forholde deg til selger, som ikke har greid å overlevere i samsvar med avtalen.
Selger må ta ansvaret, og må evt melde regress til sine leverandører, jfr Bustadoppføringsloven.
Dette så sant du ikke har egen avtale med rørlegger, og han har gjort arbeidet direkte for deg.

Botolf Botolfsen
Advokat

Omregulering

Innsendt av TT
13.12.2006 14:06
Hei,
Vi har kjøpt et hus med forståelse at tomt ved siden av var regulert til friareal. Etter vi vunnet budrunden, kom det frem at det ligger en plan hos plan og bygnings etaten å omregulere til bolig. Dvs vi komme til å få en hus rett ved siden av som blokkere for utsikt og kanskje litt ettermiddags sol. Verken megler eller selger har opplyst om dette, og etter har snakket med utbyggeren, kan vi bevise at dette var info de har hatt lenge. Vi har nå krevde prisavslag. Har leste fra tidligere svarer at vår plikt å undersøke er mindre enn megler/selger sin plikt å opplyse. Stemmer det i dette tilfelle? Selger har sagt i egenerklæring at de kjenner ikke til noe omregulering som vi vet og kan bevise er feil.
Mvh,
TT
Her har selger/megler kommet med gale opplysninger, eller ikke gjort de undersøkelser de skulle før salget ble iverksatt.
Det kan gi grunnlag for prisavslag.

Det kan være et spørsmål om ''en plan om omregulering'' er nok til prisavslag, det forutsetter at planen blir gjennomført, blir den ikke det, er det ingen mangel.

Uansett burde megler ut fra aktsomhetsnormen sjekket dette.
Det kan av og til være et problem at ''planen'' har kommet så kort at kommunen ikke forteller om den, men det ser ikke ut til å være tilfelle her.

Botolf Botolfsen
Advokat


>>> FORRIGE NETTMØTE: Samlivsjuss