Vis mer

Er du boligspekulant?

Du sier du bare må bo og at du ikke er boligspekulant. Jo, det er du!

Det overraskende sterke boligmarkedet i juli har vippet pilene over på orange i boligmarkedet. Det virker som den sterke prisstigningen hittil i år - 12% - samt den lave renten har dempet frykten og lokket frem grådigheten hos folk igjen. Vi driver litt med Lotto og har kanskje noen få aksjer, men ingen spekulasjonsobjekter kommer opp mot boligen, hvor du kan tjene til en ny bil på måneder, eller tape til gjeldsordning.

Er du spekulant?

Det er klart at vi behøver et sted og bo, og mange unnskylder sine grove spekulasjoner i boligmarkedet med at de bare behøver et sted å ha sengen og flat-tven. Dette behovet er nok en tøyelig strikk, for nordmenn har verdens største privatboliger. Årsaken er at boligen dekker to vidt forskjellige behov hos oss: Vi bor i den og den er vår primære sparegris.

Sparedelen forvaltes naturligvis med ønske om størst mulig avkastning, og det gir en klassisk spekulasjonsadferd: Vi forsøker å treffe bunner og topper i et svingende marked.

Her er tegnene du bør se etter:

1. Du er belånt til nesetippen

Om boligprisene skal opp 20% det neste året, er det bare idioter som ikke låner alt de kan, gjerne fra flere banker, og lever av kredittkortet så lenge. Din halve million i egenkapital blir jo til halvannen før neste sommer. Problemene tar vi siden.

Du er belånt til nesetippen fordi du må ha et sted å bo, sier du kanskje. Ja, men du kunne sikkert flyttet til en mindre trendy bydel, eller ut på landet og fått det du behøver der til en langt lavere pris. Du ville uansett ikke tatt sjansen på så høy opplåning om du ikke var sikker på at boligen hadde steget i verdi. Det er spekulasjon.

2. Du har dyrere bolig enn du streng tatt behøver

Både små og store boliger vil stige i verdi, antakelig prosentvis omtrent like mye. Det betyr at de dyre boligene vil stige mer i antall kroner. Derfor selger nå den kjekke (som lykken står bi) sin lille leilighet og kjøper villa. Det er høye terminbetalinger på boliglånet, men skitt au. Vi bruker lønnen på boligen og tar forbruket på kredittkortet. Om noen måneder er vi uansett rike.

3. Du får problemer om boligprisene ikke stiger

Du klarer akkurat boliglånet og de daglige utgiftene, men du har ikke råd til å kjøpe ny vaskemaskin når den går i stykker, eller ta bilen på verksted, eller erstatte utslitte møbler. Du er nemlig tilpasset for å tjene penger i boligmarkedet. Når boligprisene stiger, kan du gå i banken og få et billig lån, sikret i boligen, og kjøpe ny bil. Har du flaks, faller samtidig belåningsgraden, så renten blir lavere på lånet ditt.

Om boligprisene ikke stiger likevel, går det bra en stund, men etterhvert må du kaste kortene da de andre behovene samler seg opp og knuser deg med tiden.

4. Du har kjøpt mer enn én bolig

Du har litt penger til overs etter at boligmarkedet siden 1992 har gjort deg til mangemillionær. Nå vil du gjøre det én gang til, men boligen du bor i nå har du ikke lyst til å selge. Du kjøper da en bolig til, som du foreløpig leier ut. Når poden blir gammel nok, vil den være nedbetalt, og da vil kanskje han ha lyst til å bo i den?

Du kan ikke se det finnes noen bedre investeringsmuligheter enn boligmarkedet. Aksjer vet du lite om, og det aner deg at de som vet noe vil stikke av med gevinstene. Dessuten er det skatt på aksjegevinster, det har du ikke i boligmarkedet.

Hva koster boliglånene nå?

Kortslutning om skatt

Det er ikke skatt på boliggevinster, så lenge du selv bor i boligen. Det er et mektig insitament til å investere i boligen heller enn i f.eks. aksjer. Men du må ikke glemme at boligprisene allerede er tilpasset skattefriheten. En bolig med en forventet gitt avkastning vil være dyrere enn en aksjeportefølje med den samme forventede avkastning. Det er selgeren av boligen som tar denne gevinsten, du får den ikke.

Logisk kortslutning ved prisoppgang

Når du nå har innsett at det er spekulant du er, bør du også forholde deg til boligmarkedet slik aksjespekulanter gjør til sitt marked. Det virker nå som mange aktører tror på frisk prisstigning utover høsten og kanskje inn i neste år. Men i alle markeder er dagens pris den beste prognosen for morgendagens pris. Om folk mente dagens pris var lav, ville de straks bydd den opp. De ville ikke ventet til imorgen eller til januar. Mente de prisen var høy, hadde de solgt med én gang.

Nå reagerer boligmarkedet noe tregere enn aksjemarkedet, hvor prisene tilpasser seg aktørenes forventninger på sekunder, men prisforventningene i boligmarkedet vil likevel i løpet av få uker være avspeilt i prisene.

Det er bare ny informasjon som skal flytte prisene. Informasjonen om forholdet mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet har foreligget lenge og er velkjent.

Hvor mye kan du låne?

Om informasjonen er gammel, kan den likevel tillegges vekslende tyngde. Boligmarkedet består hovedsakelig av amatørspekulanter som henter støtte til sine oppfatninger hos hverandre: "Folk må jo ha et sted å bo", "Det bygges jo så lite", "Det er jo så stor innvandring" etc. Derfor vil mange boligkjøpere antakelig dra den motsatte konklusjonen av den sterke prisstigningen vi antakelig vil se i august og september. I stedet for å se den som et utslag av at markedet raskt har justert seg til de nye forventningene, vil de se det som et signal om videre rask prisstigning. Fordi det var badetemperatur i juni vil det bli enda varmere i juli. Det er en logisk kortslutning.

Hva er boligen min verdt?