Vis mer

Drømmelånet

Lån sikret bare i boligen, ikke i låntaker personlig, bidro til finanskrisen, men er deilige for låntaker.

Det har vært mye snakk om fastrentelån i Norge i det siste. Den langsiktige boligrenten ligger mer enn ett prosentpoeng under det gjennomsnittlige nivået nordmenn har betalt for boliglånene sine siden 1996, og det kan virke gunstig å "låse inn" denne renten for noen år fremover.

LES MER: Bindingstiden er nær

Fast rente uten overkurs

Men faren ved fastrentelån er at renten skulle falle videre, samtidig som du i løpet av bindingstiden selger boligen din og ønsker å innfri lånet før tiden. Da må du betale en overkurs, som er en erstatning til långiver for at han ikke lenger kan finne noen andre låntakere som er like dumme som du. Har du et stort boliglån, kan overkursen raskt bli flere hundre tusen kroner.

Da skulle du ønsket deg et mortgage-lån, et amerikansk boliglån med fastrente, men uten over/underkurs. Du kan vanligvis innfri et mortgage-lån når det måtte passe deg uten å måtte betale overkurs. (Det er på den annen side heller ikke noen underkurs som tilfaller deg ved førtidig innfrielse om renten i markedet i mellomtiden har steget).

Et slikt fastrentelån vil du naturligvis innfri med det samme renten på nye lån faller under renten på ditt lån. Denne risikoen har långiver priset inn i den rentesatsen han tilbyr.

De tar huset ditt, men det er alt

Dette er ikke den eneste fordelen ved mortgage. For mange vil nok det at banken tar boligen fremstå som et ydmykende nederlag. Men det er faktisk ikke det verste som kan skje. Om salgsutbyttet fra boligen din ikke dekker hele lånet, skylder du banken resten. I Norge kan du altså bli sittende med flere hundre tusen kroner i restgjeld, som gjør at du vil ha vanskelig for å få et nytt boliglån.

Dette skjer ikke om du har et typisk mortgage-lån i USA. Dette er bundet bare til boligen. Du er ikke personlig ansvarlig for eventuell restgjeld.

Tvangssalg: I Norge hefter du fremdeles ved restgjelden, om denne ikke kan dekkes ved salgssummen fra boligen. Foto: Bildet er gjengitt med tillatelse fra megler. Vis mer


Finanskrisen i USA har drevet titusenvis av familier ut av boligene sine som følge av tvangssalg. Men når de står der på gaten har de i det minste to tomme hender. De har ikke hender fulle av gjeld, som noen uheldige nordmenn hadde etter boligkrakket her i 1988-1992. Låntakere som opplever at boligen har falt i verdi under den siste tidens finanskrise i USA, har bare gått i banken og levert nøkkelen, så er de ferdige med det.

Et lignende produkt i Danmark

Den Danske Bank, som kaller seg Fokus Bank her i landet, tilbyr Andelspantebrev i Danmark. Disse er tenkt brukt til å finansiere innskuddet i andelsboliger. I likhet med de amerikanske mortgage-lånene er dette fastrentelån uten over/underkurs ved førtidig innfrielse. Det betyr at du kan innfri dem til pålydende når du måtte finne en billigere finansiering eller du ønsker å flytte.

Renten innenfor 95% av boligverdi er imidlertid nesten på forbrukslånnivå: Den Danske Bank skal i skrivende stund ha ti prosent.

Det danske lånet er imidlertid personlig, slik som i Norge. Det er sikret både i boligen og i din person, slik at banken vil kreve deg for en eventuell restgjeld om boligen må tvangsselges.

Kommer ikke hit

Årsaken til at amerikanske banker har kunnet tilby slike lån, er de putter noen tusen mortgage-lån i en sekk, og videreselger sekken i obligasjonsmarkedet. "Securitation" kalles denne prosessen i USA.

Uten denne adgangen til risikoavlasting, ville det vvært anskelig for en enkelt bank å tilby slike lån.

Også i Norge utsteder de større bankene obligasjonslån for å utligne risikoen ved fastrentelån. Men sikkerheten ved DnBns obligasjoner ligger bare i DnBs gode navn og antatte soliditet. Obligasjonseierne overtar ikke bankens underliggende sikkerheter i fast eiendom, slik de gjør i det amerikanske i mortgage-markedet.

Mortgage-lån har mangefasettert risiko, og det ville nok ikke vært noe stort marked for et slikt i Norge. Utenlandske investorer vil neppe investere i et slikt produkt i et lite land som Norge, spesielt ikke nå, som de slikker sårene etter kjempetapene de hadde i tilsvarende amerikanske instrumenter.

Dessverre kan du heller ikke ta opp boliglån i en amerikansk bank. Ingen banker gir boliglån i markeder der de ikke selv er representert i det minste ved filialer.

Men du kan jo lese om betingelsene på Bank of Amaricas nettsider.