Dette mener advokaten

Her får du den hele og fulle vurderingen av hva advokat Karl Wahl-Larsen mener er urimelige utfall i anvendelsen av loven om tomtefeste.


”Etter min vurdering kan man ikke si at tomtefestelovens bestemmelser om innløsning eller forlengelse av festet på uendrede vilkår generelt strider mot Grunnloven. Det må undersøkes i hvert enkelt tilfelle om anvendelse av lovreglene fører til et grunnlovstridig resultat.

Reglene griper inn i rettighetsforhold som er etablert i eldre kontrakter og er for så vidt tilbakevirkende. Men man kan alltid ekspropriere rettigheter, også gamle sådanne. Så hvis reglene gir grunneieren en kompensasjon som svarer til ”full” ekspropriasjonserstatning; jf. Grunnlovens § 105, vil anvendelse av reglene heller ikke stride mot Grunnloven.

Kort tid

Men hvor det er kort tid igjen av festetiden kan man få resultater som kan være i strid med Grunnloven. Som eksempel kan man tenke seg at festeren krever innløsning til 40 % av tomtens omsetningsverdi ved utløp av kontrakten. Uten slik lovbestemt innløsning og uten lovbestemt rett til forlengelse av festet, ville grunneieren etter utløp av kontrakten kunne realisere hele tomtens omsetningsverdi. Hvis han da ved innløsningen bare oppnår 40 % av denne, er det så stort avvik fra Grunnlovens krav om full erstatning at en slik løsning etter min vurdering må anses grunnlovstridig.

Høyesterett har i Kløftasaken fra 1976 uttalt at en grunneier ikke får full ekspropriasjonserstatning i samsvar med grunnlovskravet hvis erstatningen settes lavere enn til den omsetningsverdi som lovlig kunne beregnes, og som ekspropriaten (dvs. grunneieren) faktisk kunne ha oppnådd, om ekspropriasjonen ikke hadde funnet sted.

Man må altså undersøke om grunneieren i det konkrete tilfellet faktisk kunne oppnådd en høyere pris ved omsetning av tomten med påhefte av festekontrakten enn det beregnede innløsningsbeløpet. I eksempelet over ville han det fordi kontrakten utløper, og da vil vi ha et grunnlovsstridig resultat. Annerledes kan beregningen slå ut hvis det er lang tid, f.eks. 80 år, igjen av kontrakten. Neddiskontert fremtidig fri tomteverdi vil da ha liten verdi i dag, og med lav prisregulert eller avtalt festeavgift kan beregningen føre til en dagsverdi på mindre enn 40 % av fri omsetningsverdi i dag. Da vil innløsningsbeløpet gi full dekning av verdien på grunneiers hånd og resultatet vil ikke stride mot grunnloven.


Det er altså etter mitt syn resultatet av beregningene i det enkelte tilfelle som vil være avgjørende for om man kan anvende lovreglene etter sin ordlyd eller ikke.”