Derfor stiger boligprisene

KOMMENTAR/ANALYSE: Det er ingen markeder i verden som kan skryte på seg å ha en sikker høy gevinst. Utsagn som «du kan ikke tape i boligmarkedet» er uten hold i historien. Likevel ser landskapet slik ut for tiden, at vi har gode grunner til å tro på høy prisstigning på boliger i høst.


I går meldte Norges Eiendomsmeglesforbund (NEF) for fjerde måned på rad om en prisvekst i boligmarkedet som ligger over gjennomsnittet, hvis man korrigerer for sesongsvingninger. De siste tolv månedene har boligprisene steget med 14 prosent, når man ser alle boliger over hele landet under ett. Prisøkningen i august i år var på 4,4 prosent, og i følge NEF må vi tilbake til 1999 for å finne en sterkere prisvekst i de tre sommermånedene enn det vi har sett i år.

Dette er ikke særlig overraskende for denne redaksjonen, som i begynnelsen av denne måneden skrev at du burde slå til umiddelbart hvis du var så heldig å finne drømmeboligen. Og vi tror dessuten ikke at august er den siste måneden i år hvor vi ser prisvekst over snittet.

Herfra kommer presset


Forsker Erling Røed Larsen i Statistisk Sentralbyrå kan fortelle at andelen av husholdningenes utgifter (budsjettandelen) som er knyttet til det å bo er nokså konstant verden over. I Norge svinger budsjettandelen mer enn i andre land på grunn av det høye innslaget av boliglån med flytende rente. Sett over lengre tid, kan man likevel også i Norge si at budsjettandelen er forholdsvis stabil. Fra sitt historisk stabile nivå på omtrent 20 prosent inntil nitti - tallet, har den steget langsomt og forsiktig, og ligger nå et sted rundt 25 prosent.

Så hva har skjedd i Norge som tilrettelegger for hete budrunder og galopperende boligpriser?

Jo: Følgende har skjedd siden midten av 2002:

1)Gjennomsnittlig utlånsrente i bankene (ligger omtrent 1,6 prosentpoeng over pengemarkedsrenta/Norges Banks styringsrente) er redusert fra 8,5 prosent til omtrent 3,5 prosent.

2) Gjennomsnittlig var lønnsveksten fra 2002 til 2003 på 4,5 prosent. Fra i fjor til i år lyder prognosene på 4 prosent. Folks lønningsposer har altså økt med over 8 prosent siden mai 2002. I samme periode har vi hatt en vekst i konsumprisindeksen på omtrent 3 prosent.

Bare reduksjonen av renteutgiftene innebærer at du i dag kan betjene et lån som er halvannen gang så stort som for to år siden, for den samme årlige pengesummen. Legger du til virkningene av reallønnsveksten på 5 prosent, har husholdningene rikelig med muligheter til å betjene lån som ligger godt over 50 prosent mer enn vinteren 2002/03, uten at budsjettandelen berøres overhodet.

Kunne steget mer

I lys av hva som har skjedd, er det faktisk gode grunner til å spørre seg hvorfor boligprisene ikke har steget med mer enn 14 prosent det siste året. Svaret ligger naturligvis i at norske husholdninger ikke regner med at rentenivået vi ser i dag vil vare evig gjennom lånets levetid. Dette har folk også blitt minnet om av utallige eksperter gjennom dagspresse og andre medier.

Begrunnelsen for hva som skjer i boligmarkedet ligger helt klart i folks forventninger til både inntekt og rentenivå i fremtiden. Så hva er markedets forventninger? Vi mener det er grunn til å tro at det for tiden skjer et skifte i forventningene i markedet, som presser boligprisene opp på kort sikt

Lav rente lengre

Når det gjelder hva en skal forvente av rentenivået og dermed boutgiftenes budsjettandel for fremtiden, har ikke folk flest stort annet å bygge på enn oraklene som fremstår i norske medier. Verktøyene de bruker i sine prognoser er så ymse, men Statistisk Sentralbyrå, med sine tunge modellverktøy og analysemiljøer, er ganske toneangivende i orakelmarkedet.

SSBs prognoser viser en stadig sterkere tro på en forholdsvis lang periode med lav rente.

SSBs synkende forventninger
Dato for prognose2 0032 0042 0052 006
17. juni 044,122,42,3
11. mars 044,11,92,42,3
11.desember 034,133,43,3
11.september 034,13,14,3-
19.juni 034,63,85,1-
Kilde: SSBs kvartalsrapporter. Tabellen viser forventet nivå på 3 måneders pengemarkedsrente for det enkelte år. Bankenes gjennomsnittlige utlånsrente har vist seg å ligge stabilt rundt 1,5 - 1,6 prosentpoeng over denne.



Og vi venter spent på hva prognosene for 2006 vil være når "byrået" legger fram sin neste kvartalsrapport i løpet av september.

Den 17. august meddelte Finansnæringens hovedorganisasjon gjennom Konjunkturnytt følgende: "Renteforventningene i flere av de toneangivende land har blitt dempet noe ned i den siste tiden. Det kan tyde på at oppgangen i de internasjonale konjunkturer går saktere enn før antatt. Nedgangen i de lange renter understøtter dette."

Et samlet ekspertkorps har gått fra å tro at den lave renta var et kortvarig fenomen, til å tro at det vil vare, i alle fall noe lengre enn de trodde før. Markedets (les: våre) forventninger til fremtiden blir mer og mer lik ekspertenes prognoser, simpelthen fordi vi leser og hører så ofte om dem. Dermed er sannsynligvis vår/markedets tro på at rentenedgangen vil vare en stund, blitt styrket i takt med analysemiljøenes.

Større lønningsposer

Frykter folk å miste jobben, skrinlegger de fort planene om større bolig, og nøyer seg med å klore seg fast der de bor. Men det er ingen toneangivende miljøer som gir oss grunn til å tro at ikke jobben er sikker. SSBs tall viser en tro på at arbeidsledigheten vil stige ørlite, men ligge rundt fire prosent fra i dag og ut 2006.


Dessuten tror Pensjonskommisjonen, støttet av SSB, så sterkt på en realvekst i lønningene i årene fremover, at en forutsetning om 1,5 prosent årlig realvekst er lagt inn for et utall antall år fremover i Pensjonskommisjonens rapport.

Summa Summarum

Med disse fremtidsvisjonene fra landets fremste analysemiljøer, er boligprisene nærmest som et vulkansk område å regne. Som mange av oss har erfart , kan boligkjøpere med klokkertro på fet lommebok og lav rente i årene fremover, være både innbitte og seiglivede i budrunder. Og boligprisene blir neimen ikke lave av slikt.