<b>EKSTRA PLASS?</b> Har du plass til overs, kan det lønne seg å bygge om til utleieleilighet.  Foto: PER ERVLAND
EKSTRA PLASS? Har du plass til overs, kan det lønne seg å bygge om til utleieleilighet. Foto: PER ERVLANDVis mer

Bygg utleieleilighet og tjen hundretusener

Lukrativt for deg som har areal du ikke bruker.

Har du et hus med en del «disponibelt areal», for eksempel i kjelleren? Da kan det lønne seg å bruke noen kroner på å etablere en liten leilighet for utleie.

Å leie ut deler av en bolig du selv bor i, er kanskje det nærmeste du kommer skatteparadis i Norge.

Våre regnestykker viser at du fort kan gå nærmere 1 million i pluss.

KALKULATOR: Så mye er boligen din verdt

Skattefri inntekt

Så lenge du leier ut den delen av boligen som har lavest utleieverdi, er hele leieinntekten skattefri. Det kan derfor være svært lønnsomt å kjøpe litt større for å leie ut, eller bygge om eksisterende bolig.

Hvis vi tar utgangspunkt i at du får 7.500 kroner i leieinntekter elleve av årets tolv måneder, vil du ha 82.500 kroner årlig til å dekke merkostnader til lån og andre kostnader forbundet med utleie.

Vedlikehold koster

Nikolaos Farmakis. Foto: UTLEIEMEGLEREN Vis mer


Når det kommer til vedlikehold må man være obs på at dette kan komme opp i betydelige beløp.

- Man må påregne langt mer slitasje i en utleiebolig enn i egen bolig, advarer Nikolaos Farmakis, kommunikasjonssjef i Utleiemegleren til Dinside.

Han påpeker at man må regne med en større oppgradering etter ti år, og foreslår at man legger inn 100.000 kroner til dette i regnestykket. I tillegg vil det være nødvendig med mindre oppgraderinger underveis.

LES OGSÅ: Slik får du ned kostnadene til vedlikehold

Selv med utgifter til vedlikehold, blir det et lønnsomt regnestykke i din favør.

Slik blir regnestykket

Hvor mye det vil koste å bygge om, vil selvfølgelig avhenge av hvor omfattende ombygging du vil gjøre. Skal du få satt inn bad og kjøkkenkrok vil pengene løpe ganske fort.

Vi har sett på hva det vil koste å betjene en lånefinansiert investering på henholdsvis 300.000 og 500.000 kroner.

Rentenivået er i dag helt nede i 2,5 prosent, men det kan man ikke forvente at vil vare gjennom hele lånets løpetid. Vi tar derfor utgangspunkt i en rente på 4 prosent og 20 års nedbetaling.

I regnestykket er det hensyntatt 27 prosent skattefradrag på gjeldsrenter.

Låneopptak på 300.000:

  • Totalpris på lånet: 399.503 kroner etter skattefradrag.
  • Årlig pris på lånet: 19.980 kroner.
  • Årlig nettoinntekt på utleie: 62.520 kroner.
På 20 år vil dermed leieinntekten komme opp i totalt 1.250.400 kroner. Trekker vi fra kostnader til en større oppgradering etter ti år, samt løpende vedlikehold underveis, kan du sitte igjen med om lag 1,1 million etter 20 år.

Låneopptak på 500.000:

  • Totalpris på lånet: 665.838 kroner etter skattefradrag.
  • Årlig pris på lånet: 33.292 kroner.
  • Årlig nettoinntekt på utleie: 49.208 kroner.
På 20 år vil dermed leieinntekten komme opp i totalt 984.160 kroner. Trekker vi fra kostnader til en større oppgradering etter ti år, samt løpende vedlikehold underveis, kan du sitte igjen med om lag 834.000 kroner etter 20 år.

Les også: Flytt lånet og spar opp mot en halv million

To forhold avgjør

Når du setter opp ditt eget regnestykke, er det særlig to forhold som avgjør hvor lønnsomt dette blir for deg.

Det ene er hvor stort investeringsbehov du har. Må du grave ut kjelleren og gjøre omfattende arbeid, kan lånebehovet være langt større enn i vårt eksempel.

- Husk at det er en del krav, eksempelvis brannsikring og rømning, som må være tilfredstilt før du kan leie ut, påpeker Farmakis.

Det andre er hvordan utleieprisene er i området der du bor. Dette må du undersøke nøye før du begir deg ut på et slikt prosjekt. Det er stor forskjell på hvor mye du kan få for en sokkelleilighet i Asker, Vinstra og Stjørdal.

Om du synes det blir litt slitsomt å ha en leieboer oppå deg hele tiden, kan du gjøre som Ingvild og heller leie ut gjennom tjenesten Airbnb. Ingvild tjente 100.000 kroner første året og synes ordningen fungerer utmerket.