Børs banker bolig

Hva er mest lønnsomt å investere i? Bolig eller børs?

I forrige uke skrev Forbruker-rapporten om at det var billigere å leie enn å eie en bolig.

Og som vi skriver i artikkelen: Selv om konklusjonen kanskje stemmer på overflaten, bør man kanskje ikke ta en all for forhastet beslutning på grunnlag av tittelen?

Hva er smartest?

Det viser seg nemlig at en mulig verdiøkning på investeringen (i boligen), ikke er tatt med i beregningene. Sammenlikningen tar bare for seg kostnadene ved de ulike alternativene.

Børs banker bolig... Illustrasjon: Per Ervland. Vis mer

Skulle man eventuelt
finne på å "bruke opp" pengene man ellers ville ha betalt i avdrag på boligen på tull og tøys, blir konklusjonen enda tydeligere. Kjøper du din bolig, eier du den kanskje om 20-25 år. Leier du den, vil du aldri komme til å eie noe.

Men muligheten forligger naturligvis for at avdragspengene i stedet var blitt investert i noe som hadde gitt en enda høyere realavkastning. I så fall ville konklusjonen om at leie er smartest, kommet til sin rett. Hadde vi kunnet si med sikkerhet hva som skjer i fremtiden, ville vi vært millionærer for lenge siden.

Det vi kan gjøre er å se på hva som - historisk sett - har gitt høyest avkastning - bolig eller børs?

Enorm børsutvikling

Nå er det selvsagt umulig å spå hvilken investeringsform som vinner, om man ikke tar en rekke forutsetninger. Det er klart at noen børsinvesteringer i løpet av de siste 25 årene har gitt en negativ avkastning, på samme måte som andre investeringer har gitt en formidabel avkastning. Det mest reelle er derfor å se på en gjennomsnittlig verdiutvikling på Oslo Børs.

Dette gjør vi, så langt tilbake det er mulig. Fra og med 1983 foreligger det nemlig børstall, som kan sammenliknes med dagens. Noe som gjør det mulig å foreta en vurdering av hvilken avkastning man ville fått om man eksempelvis hadde satset 300.000 kroner på Oslo Børs i 1983. Et beløp det også hadde vært mulig å kjøpe en leilighet for på dette tidspunktet.

Børsutvikling 1983-2007 (25 år)
DatoBørsindeks (BXLT)Årlig prosentvis vekstEvt. bemerkning
03.01.8314,9994 %Høyeste årsvekst
02.01.8429,0324 % 
02.01.8535,8729 % 
02.01.8646,31- 8 % 
02.01.8742,58- 12 % 
04.01.8837,5037 % 
02.01.8951,3858 % 
02.01.9080,94- 16 % 
02.01.9167,62- 7 % 
02.01.9262,80- 9 % 
04.01.9356,8710 % 
03.01.9492,627 % 
02.01.9599,0013 % 
02.01.96111,4130 % 
02.01.97144,4635 % 
02.01.98194,64- 25 % 
04.01.99145,7242 % 
03.01.00206,52- 1 % 
02.01.01203,98- 18 % 
02.01.02167,85- 30 %Største børsfall
02.01.03117,4850 % 
02.01.04173,4637 % 
03.01.05238,140 % 
02.01.06332,9434 % 
02.01.07446,469 %Vekst fra januar-oktober
19.07.07524,37-All time high indeks
08.10.07487,94- 
Børsvekst 1987-oktober 200714,99-487,943.155 % 
Kilde: Oslo Børs, Linked Benchmark Index (BXLT)




Tabellen over gir oss utviklingen i Linked Benchmark Index (BXLT) som samsvarer med Oslo Børs Hovedindeks (OSEBX). Denne indeksen har kun eksistert siden 2001, men Oslo Børs har regnet indeksen tilbake til 1983, for å kunne gi sammenliknbare tall med dagens børsindeks.

Som tabellen viser, var indeksen 14,99 i 1983 - samme indeks er i dag 487,94. Dette svarer til at børsen har 32,5-doblet seg på disse nesten 25 årene. Altså 100 kroner investert i 1983, ville med den gjennomsnittlige børsutviklingen bety at du i dag sitter igjen med 3.255 kroner - før skatt vel og merke.

Med utgangspunkt i at man hadde investert 300.000 kroner i 1983, ville dette ha blitt til svimlende 9,77 millioner kroner i dag. Men det skal selvsagt betales skatt av gevinsten, altså de 9,47 millioner kronene, noe som betyr at du etter skatt ville sitte igjen med cirka 7,12 millioner kroner. (Vi har da ikke tatt hensyn til eventuelle RISK-verdier, som teoretisk sett kunne ha redusert skattebyrden).

Men vedkommende som hadde valgt å investere pengene på børsen, har (i motsetning til vedkommende som investerer i bolig/leilighet) ikke noe sted å bo. Dermed er det korrekt å justere denne gevinsten med beløpet som man i dette tidsrommet har måttet bruke på husleie. Da det ikke finnes husleiestatistikk som går tilbake til 1983, har vi måttet foreta en sjablongmessig beregning av denne. I Statistisk sentralbyrås Leiemarkedsundersøkelse for 2. kvartal 2007, fremgår det at månedlig husleie for en treroms leilighet (i snitt) er 5.026 kroner i måneden, tilsvarende 60.312 kroner i året. Om vi forutsetter at husleien omtrent har utviklet seg som konsumprisindekset, blir det ikke veldig feil å anta at årlig husleie i 1983, og årene fremover, også var 60.312 kroner - i dagens kroneverdi. Dermed kan vi forutsette at børsinvestoren må ha fratrukket cirka 1,5 millioner kroner fra gevinsten sin. Noe som gjør at børsformuen blir redusert til 5,62 millioner kroner. Vi presiserer at dette er en beregning som kan inneholde feilkilder, men vi mener likevel at den gir en god pekepinn på hva samlet husleie har vært.

Boligprisene seksdoblet

Spørsmålet er da: Hvordan ville en tilsvarende investering (på 300.000 kroner) ha utviklet seg om du hadde gått inn i boligmarkedet med pengene i stedet? (Vi forutsetter for enkelthetens skyld at du hadde disse 300.000 kronene på bok, altså at du ikke har tatt opp lån for å investere i bolig/børs).

Her må vi igjen basere oss på gjennomsnittlige tall. For det sier seg selv at det er meget stor forskjell på om du hadde kjøpt en leilighet på Frogner i Oslo eller i skogen i Hedmark. Den mest fornuftige forutsetningen må altså igjen være å sammenlikne med gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for hele landet.

En norsk leilighet på 70 kvadratmeter koster i snitt 2,1 millioner kroner i dag. Bildeillustrasjon: Per Ervland. Vis mer


Norges Bank har indekstall på Boligprisene i 200 år - og ifølge våre beregninger skal gjennomsnittlig kvadratmeterpris i 1983 i ha vært 4325,76 kroner (for alle boligtyper). Hittil i 2007 er denne snittprisen 24.900 kroner, noe som betyr at boligprisene nesten har seksdoblet seg i løpet av disse 25 årene. Norges Eiendomsmeglerforbund har imidlertid spesifiserte tall på boligtyper fra de seneste årene, og kvadratmeterprisen for leiligheter er høyere, nemlig 29.900 kroner. (Det kan da være en liten feilkilde i at tallene fra 1983 ikke er spesifisert på de ulike boligtypene).

Med 300.000 kroner i lommen i 1983, ville du altså ha vært i stand til å kjøpe en leilighet på cirka 70 kvadratmeter. Denne leiligheten ville da i teorien hatt en verdi på cirka 2,1 millioner kroner i dag. Noe som ville ha gitt deg en gevinst på 1,8 millioner kroner. Forutsatt at du selv har bodd i boligen, er dette en skattefri gevinst.

Konklusjonen synes entydig - børs banker bolig. Vår første eksempelperson har fått 300.000 til å vokse til 5,62 millioner kroner (etter skatt) på børsen. Vår andre eksempelperson har fått 300.000 boligkroner til å bli til 2,1 millioner boligkroner. Tar man med i beregningen at en bolig også må vedlikeholdes underveis, og gjerne pusses opp for å opprettholde standarden, vil det bare gjøre konklusjonen enda tydeligere.

NB. Beregningen tar ikke høyde for formueskatt, noe som imidlertid ikke vil endre på konklusjonen.

Tilbake til Forbrukerrådets kommentar om at leie er billigere enn å eie: Om man hadde satt pengene som ellers var gått til avdrag i børssparing, er det ikke umulig at rådet er smart. Problemet er imidlertid at vi nok er mange som har en trang til å eie den boligen vi bor i - og at det kanskje heller ikke er like enkelt å finne drømmeboligen på leiemarkedet som på eiermarkedet. Uansett viser de historiske børstallene at det er en god forretning å sette mulige sparepenger i børsen, selv om vi jo ikke må glemme å fortelle at historisk avkastning ikke er noen garanti for fremtidig avkastning.

Og helt til sist - tross faren for å gjenta oss selv: Om du leier, og ikke klarer å sette sparepenger til side likevel, hadde det vært mye smartere å eie. Da ville du nemlig blitt "tvunget" til å spare opp (ref. betaling av avdrag), noe som ville bety at du faktisk hadde hatt en reel formue etter 20-25 år.

Hva tror du? Er det smartest å eie eller leie? Og bør man sette alle tilgjengelige midler på børsen? Si din mening i debatten under!

Kilder: Oslo Børs, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norges Bank.

Om boligpriser og investering: